一、目前我市工业园区运营的主要瓶颈

  我市工业园区主要创建于上世纪90年代和21世纪初，普遍存在着量大分散、布局混乱、产业繁杂、功能缺失等问题。经过近20年的不断投入与建设，我市工业园区的品质有了较大的提升，产业布局逐渐优化，园区效益也有明显提高。但由于历史遗留问题比较多，我市工业园区在建设、管理与运营等方面仍然不够成熟，工业用地的监管机制也不完善，特别是经济发展进入新常态之后，工业园区发展面临着许多瓶颈和亟待解决的问题。

  一是工业园区拓展空间有限。我市工业园区大多分布在城镇周边，随着商业用地价格的飚升，工业园区周边的预留地基本上都变成了商业用地，限制了工业园区的拓展空间，影响了工业园区的可持续发展。

  二是工业园区企业用地问题突出。一方面，各园区都存在着企业用地“多征少用、征而未用”问题。如枫亭工业园区有5家企业就闲置土地300多亩，华林工业园区6家企业也闲置280亩的工业用地。莆田市高新区、荔城经济开发区，以及黄石、林柄等工业园区都存在着企业用地不充分和土地闲置等现象。另一方面，“征用不符、违规转让”也比较普遍。据华林工业园区统计：企业厂房自用的只有59家，厂房用于租赁的企业多达90家，厂房自用和租赁共用的企业共有127家，空壳企业有14家，征地企业自身产值、税收低于租赁企业的有26家。另外，工业用地普遍低效。如枫亭工业园区有半数以上企业达不到合同约定的每亩年税收5万元指标。原华林工业园区103家征地企业，每亩年税收低于5万元的企业多达59家。其他工业园区也有半数以上企业达不到合同约定的税收指标。

  三是企业规模偏小且产品低端。一方面，我市工业园区以小企业居多。如华林经济开发区共进驻企业233家，年产值低于500万元的企业多达127家，占半数以上。另一方面，低端产业是工业园区的主体。我市各工业园区以劳动密集型和资金密集型产业居多，产品以鞋服、食品加工、工艺美术等传统产业为主，传统产业约占企业总数的85%，高科技产业和环保、低耗、高效的企业很少。

  四是工业园区中问题企业比较多。据不完全统计，2014年，涵江有5家企业老板“失联”，1家企业破产，多家企业转移外地。华林经济开发区停产和无产值（含用于出租）企业多达57家，约占工业企业总数的四分之一。其他工业园区也有类似情况。

  五是工业园区功能相对缺失。由于历史原因，我市工业园区在规划方面忽视了功能配套，随着企业生产规模的不断扩大，生产与生活矛盾日渐突出。如华林经济开发区员工已达3万人，相当于一个小县城的人口规模，而原先并没有考虑生活设施用地，大多数企业的食堂、宿舍和厕所等生活设施不堪重负，有些员工在宿舍或楼道上做饭炒菜，车辆在厂区里见缝插针，随地停放，存在着安全隐患。

  六是企业资产闲置严重。一方面，土地资源没能充分利用。据不完全统计，全市各工业园区共闲置土地近2000亩，土地资源浪费比较严重。另一方面，不少企业因经营不善而造成土地、厂房和设备的闲置，如华林经济开发区就有50多家企业长年无产值。其他工业园区的土地、厂房、设备也有闲置现象，存量资产没能有效利用，影响了我市实体经济的健康发展。

  二、促进我市工业园区规范化管理和市场化运营的主要对策

  据国土部统计，全国工业园区的工业用地近80%是低效或无效税收，土地资源缺乏有效产出。2014年，国土部已将“探索工业用地出让弹性年期和租赁制，探索存量工业用地退出机制”列为重点课题进行研究，并在北京市进行试点改革。建议我市在清理、盘活工业用地方面先行先试，大胆探索工业园区的市场化运营模式，着力推进工业企业的转型升级，促进我市工业园区的可持续发展。

  一是对全市工业园区的企业用地情况进行一次全面普查。建议由市领导牵头，组织国土、规划、发改、招商、执法等相关职能部门，对于征而未用、多征少用、征用不符、改变用途、转租转让和投机囤地的企业，认真清查，造册立档，并依据国家法律法规，结合莆田实际情况，制定出台切实可行的工业园区企业用地管理办法，妥善解决工业园区的历史遗留问题。

  二是着力盘活现有工业园区的土地资源。首先，建议由市政府出台相关政策，支持企业通过转让、转租、招商引资等方式，以减少企业的土地闲置；探索由地方政府出资（补偿）收回闲置土地并进行重新招商引资的方案，着力盘活存量土地资源。其次，建议各级政府对违规占地、闲置土地的企业依照合同法进行处理，对三年以上达不到合同约定指标的企业或停产、破产企业所闲置的土地，依合同法收回土地或加征“土地闲置费”。第三，要动员多征少用或无法进行后续投产的企业适当减持土地，对不愿减持土地的企业可根据闲置时间酌情征收“土地闲置费”。第四，要建立一套适应市场经济发展的工业用地收储、监管、出让、租赁、转让和退出机制，认真探索并建立工业用地激励机制，建议出台企业用地效益评估奖惩办法，对土地效益好的企业给予奖励，对用地效益低下或闲置土地的企业进行经济处罚，不断加大企业囤地成本和土地闲置费用，通过经济杠杆促进工业用地的有序流转，真正实现市场配置资源的决定性作用。

  三是重新调整工业园区的产业布局。我市工业园区普遍存在“大而全、小而杂”的布局问题，既不利于产业链的形成，又难以实现规模效应。建议由市领导牵头，组织政府职能部门对各工业园区的产业结构进行一次全面调整，重新规划，科学布局，重点解决长期闲置土地、厂房和设备的问题企业，采取搬迁、赎回、兼并、转让、出租等方式，促进工业园区的产业结构优化。

  四是着力提升各工业园区的品质与功能。建议对全市各工业园区进行一次总体规划调整，对规模较大、离城区较远的工业园区，应该考虑规划商业街，配套超市、饭店、宾馆、社区医院、邮政、银行等基本生活设施；鼓励企业创办茶馆、歌厅、电影院、私人会所等休闲娱乐项目；支持企业利用空置厂房、土地，经批准后改造成（或新建）员工食堂、宿舍、停车场和厕所等，完善工业园区的生活设施；应允许企业对部分不具备修缮的旧厂房进行拆除，重新建造员工宿舍和生活设施；支持企业出租空置厂房用于经营第三产业，不断完善工业园区的配套功能，提高工业园区的品质，丰富企业员工的文化生活，营造吸引人才、留住人才的园区环境。

  五是探索工业用地出让弹性年期和租赁机制。建议借鉴北京市经济技术开发区的经验，对工业用地实行“缩短期限、代建厂房、直接租赁”等经营模式。“缩短年限”即工业用地出让年限一般不高于20年，期限届满时若达到入区时承诺的各种经济指标，且保持增长态势的企业，可以申请延长土地使用期限。“代建厂房”即由建设方通过出让、租赁等方式取得工业用地的使用权，并融资建设标准厂房或者按照产业要求定制厂房，然后将厂房出租给入园企业。“直接出租”是将开发区的工业用地直接出租给入驻企业，租期一般为5-10年，期限届满时用地企业若达到入区时承诺的各种经济指标，可以申请续租。鉴于目前我市工业用地日渐短缺的现状，建议今后出让工业用地以“代建厂房、直接出租、缩短租期”为宜，并对入驻企业设定产业、产值、税收、用工等相关用地指标，三年一考核，达不到合同约定指标的企业，限期加大投资，一年后重新考核，仍达不到约定指标则依合同迁出工业园区。

  六是探索市场化运营工业园区的管理模式。建议借鉴北京市工业地产运营公司的改革经验，尝试走市场化运营工业园区的道路，如成立“莆田市工业地产公司”，各县区成立分公司，履行地方政府委托的工业用地收储、使用和监管职能，实行统一征用、收储，依法出让、出租和依合同进行监管、收回与转让。也可以借鉴苏州昆山市工业园区的运营经验，即由政府土地储备中心或国有企业统一融资建设标准化厂房，设定条件后出售或出租给符合条件的入园企业，以提高工业用地效益。

  七是着力推进工业企业转型升级。首先，要支持重点企业和龙头企业成立研发机构，着力提高企业创新能力，增强企业市场竞争力。其次，要鼓励企业开展技改，更新设备，实现“机器换工”，以降低生产成本。第三，要支持有发展空间的传统行业（服饰、鞋革、电子、食品加工等企业）增资扩容，继续走外延式发展道路，以实现产业规模效益。第四，建议市政府实施“退城入园、腾笼换鸟”工程，动员城区的工业企业搬迁到工业园区，将城区的产房、空地用于发展第三产业，以提高用地效益。第五，要对各园区工业企业实行分类指导，可分为重点企业、一般成长性企业和发展滞缓（困难）企业三大类。重点企业和龙头企业要帮助其制定中长期发展规划，明确企业发展的战略方向，促进其做大做强，并在用地、审批、政策等方面给予支持。一般成长性企业要引导其转型升级，促进企业加快发展步伐，努力向国家重点支持的产业转行；困难企业则应鼓励其关停并转、破产重组，或支持重点企业兼并困难企业，以促进工业企业及时转型升级。

  八是建议将仙港大道两旁规划为新的工业园区。目前我市实体经济发展的最大瓶颈就是空间狭窄，工业用地规模有限，招商引资受到制约，开发新的工业用地源成为壮大实体经济的关键。仙港大道沿线两旁多为山坡地和丘陵山地，居民区不多，基础设施完善，拆迁安置费用少，可开发1.2-1.5万亩的工业用地，足以支撑“十三五”期间我市工业用地需要。建议市委、市政府对仙港大道两旁进行统筹规划，重点布局新增大型工业企业，拓展我市实体经济发展的新空间。

  总之，新常态下的工业园区建设，必须坚持“开源节流、市场运营、创新机制、科学发展”的原则，努力盘活工业园区的存量资产，科学开发新的工业用地源，着力推进工业园区的可持续发展，以促进我市实体经济的发展壮大。