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一、选址

 

选择那些城市来做?先派一些专业人士进入到这个城市里，用一个月或者更长的时间反复调研，包括人文、民风、官员的工作。主要看：GDP排名、城市竞争力、中小企业数量、市场数据(参考)，要靠自己调研，调研内容还需包括城市人文、民风、官员工作特点等，要根据核心诉求做决策。顺应城市规划的发展方向，甄别、研判政府公开的数据。

 

二、招商

 

城市的竞争力，这个城市的中小企业数量决定园区未来的招商和生存状态。在这个城市要做这个项目根据自身的核心素质来考虑，政府很希望企业入驻到当地的开发区，外地的企业落户以后还要面临着当地企业的竞争。不把招商的问题解决掉园区就是空壳，要看一个区域的需求，客户的思考和文明不一样，客户来园区是因为满足了需求才来的。招商工作是产业园区的核心。我们的思考：招什么样的商?怎么招商?客户为什么来你的园区?推广的作用?招商团队怎么配置、考核?政府或管委会对招商管制有何影响?第一看区域需求，客户首先是物理空间的需求;招商团队要注重对招商经理、招商总监的培养;在遵循政府管制的基础上产业园区应有所突破。

 

三、规划

 

产业园区规划是可以真正产生价值的。是做专业园区还是综合园区，要围绕客户的需求考虑，还有功能、层高、容积率方面考虑，在规划的时候要慎重的考虑。规划考虑要点：定位：是专业性园区，还是综合性园区，考虑产品配比。功能：产品满足谁，什么样的使用要求。容积率：用足还是合理使用，重视品质，结合客户情况。各项设计指标：层高、称重、消防等级、配电容量、供暖、电梯、钢筋混凝土含量、道路宽度。这些内容设计得好不好，以十万平米的园区为例，成本可以相差千万级。同时还要考虑是否配建餐厅、宿舍、浴池、活动场所?建在何处是正确选择?

 

四、服务

 

基础：保安、保洁、水、电、路、气、暖、吃、住、行。软性的：招聘、运动会、税务培训、法律培训、风水讲座、商会、同业交流、融资担保、办公用品采集。高端的：股权及债券融资、高科技企业申报。服务的成本及收益：服务成本并不高，看得见摸得着，可以增加客户黏性，同时也是利润增长点。产业园区正从产品经营——产业经营——资本经营，没有客户的信任，就无法进行深入合作。如果客户对你有意见会直接影响后期的资金注入。

 

五、风险的控制

 

政策方面的影响、环保政策方面的影响，这些事建立园区必须注意的定位错误带来的影响，有的时候是利润的问题。政府风险或政策风险：人员更迭、政策变化(优惠政策、环保政策、人防政策等)、土地供应量及结构。招商速度、质量、资金和政府信任的影响，政府对招商的速度是有要求的。招商速度和质量引发的资金和政府信任风险：此为最大风险，一切利润的源头都来自于市场和客户，足够数量的良好的客户群体才能保证项目利润及政府信任。产业园区的核心——招商!招商!运营风险也需要考虑。