商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。一般来说商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。商业综合体其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。

 

商业综合体物业管理特点

    1、商业综合体物业管理范围以及管理难度高。由于商业综合体的建筑面积大，囊括的功能有办公、小区居住、商业、餐饮、展览等，所以其包含的物业管理功能也会涉及到：写字楼物业管理、餐饮物业、商用物业以及小区物业管理等。由于商业综合体具有超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施等四大物理特征，因此在传统物业管理范畴，也包含着一般物业所不具有的一些特殊内容。

    2.由于各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是商业综合体最本质的属性，因此商业综合体物业管理的任务不仅在于充分发挥综合体中各个部分的服务功能，而且还在于使整个综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。

    3.由于商业综合体通常是收益性物业，因此，商业综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

 

商业综合体物业管理内容

    商业综合体物业运行管理：承担物业的日常维护、管理和场地租赁经营。

    物业策略性管理的任务是制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大修理的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。

    商业综合体物业运行管理：承担物业的资产管理和房地产组合投资管理。

    物业运行管理是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥综合体整个系统的功能和各个部分的服务功能，并通过租务管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益性物业运行管理的核心内容。租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物业运行管理中租务管理的基础工作。

 

商业综合体物业基本的管理职能

    办公室（含前台、采购、仓库、财务）

    客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）；

    公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）；

    工程管理（供电、供气、供水、消防、空调、电梯、通讯等设备的运行、维护、维修管理；公共部位装潢维修维护等）；

    环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。

 

城市综合体物业管理服务功能的开发和运用

    首先，管理者必须充分有效地开发和运用物业综合体各个部分的服务功能。

    物业综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，对于商务办公楼，必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位，创造良好的商务空间和商务环境。

    购物中心是物业综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施；另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。

    其次，整个综合体各个部分服务功能的相互关系必须达到高度和谐和共生的状态。

    物业综合体是一个完整的有机系统。在这个系统中，每个部分的服务功能要求是不同的，例如，在公寓、写字楼和酒店，就需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要热烈的商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。例如，购物中心与人们的日常生活最为密切，能够形成物业范围的市场并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和丰富性的生活，以满足人们的多样化选择，能够充分满足各类阶层的消费需求，是综合体中的核心部分；而写字楼需要公寓和酒店作为周围重要的配套，其自身则是物业综合体的主要功能，操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体的地位和功能。

 

物业综合体物业管理注意事项

    要使综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生，关键在于对空间、交通和环境各个因素的把握。

    物业综合体具有超大空间尺度的特征。而在空间的布局、分隔上，必须按照不同类型的流动载体的属性和要求进行布置和管理，做到客货分区、动静分区，封闭空间和开放空间有机结合。

    物业综合体的交通体系是复杂的。要通过交通组织的有机规划和管理，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。交通组织的管理既要符合空间布局、分隔的要求，同时又要为人流和物流提供充分的便利性。

    物业综合体不仅要通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观和宜人的环境，而且，在布置和管理上还要体现各个部分的功能特点，并有利于综合体整体功能的发挥。