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民宿规划的内容

民宿规划的内容

        休闲农业民宿规划目前还没有技术规范,由于民宿的多样性(农业科技园、农业观光园、农业科普园、农业体验园等)、科学交叉性较强、规划类别等不同,导致所编制的规划内容五花八门,风格各异。但根据规划的核心不同,可分为两类:第一类规划是以产业为中心。此种规划围绕产业这个核心,展开民宿的功能布局、组织结构,并且决定民宿的运行模式和运行机制。第二类规划是以土地为核心。就是利用有限的规划能力,抓住核心资源的最优配置这一中心任务,实现规划的科学价值和管理功能。本书所述的民宿规划主要是以产业为核心,阐述规划一般涉及的内容。

一、    总论

        总论是简要介绍一些项目基本情况,诸如投建者、规划编写单位、规划区基本情况、项目提出的原由、意义、规划区的区位等。投建者可能是个人、集资、外资、公司、政府等几种情况。应将投建者的基本情况加以介绍。还要说明投建的项目是在原项目的基础上提质、扩建,还是新建。

        规划编制一般是投资者委托咨询公司、高等院校、规划科研单位进行编写。双方签订合同。

二、项目背景

        项目背景是制定规划的依据,必须进行全面调查和认真分析。项目背景包括政策背景、资源背景、项目同类产业背景、市场背景、社会和经济背景等。

(一)政策背景

        国家有关方针、政策是制定规划的指导性文件,规划必须符合国家方针政策的要求。特别要认真学习党中央和国务院各个时期的方针政策,它们是项目建设必须遵循的方向。在项目规划和建设中,也可利用国家对农业的倾斜和扶持政策,促进规划和项目的实施。政策包括中央方针政策和地方政策。

(二)同类产业背景

        产业背景就是项目主导产业的国内外发展状况和发展趋势。只有搞清楚了产业背景,才能把所规划项目的主导产业定位准确(规模、水平、方向等),才能了解建设项目需要的关键技术,了解项目建设中的难点以及解决方案等。同类产业背景包括项目主导产业、产业运作模式和产业竞争状况。

(三)资源背景

        资源背景是指和项目主题有关的当地资源状况,如土地资源、文化资源、人力资源、农牧业资源(粮食、水果、蔬菜、草地、畜牧养殖、水产等)、矿产、水、电、交通、自然状况(雨水、光照、气温、风雪等状况)等。它们是确定建设项目主题、项目如何运作以及项目规模的重要依据。

(四)市场背景

        市场背景就是对国内外市场现状与前景进行调研、分析。市场状况常常是决定项目能否建设的另一个重要因素,是企业生存和发展第一需要,也是项目选择方向的重要前提。市场调研融合了统计学、社会学、心理学、运筹学等多学科的理论与方法。发达国家已经历了几十年发展过程,现在美国所有大公司的市场调研费约占营业额的3.5%左右。现在,我国仍有不少企业家对市场调研缺乏科学理念,在企业预算中有数十万、甚至上百万的交际费,却没有或列入很少市场调研项目和调研经费。他们缺乏对市场调研意义的认识。市场调研是了解消费者对商品或服务评价的最直接、最有效的途径,是企业进行决策的基础,同进还能增强企业的知名度和市场竞争力。

(五)社会、经济背景

        这部分主要叙述项目所在地政府部门、各种社会组织、机构情况,环境污染状况,政府财政收入、居民平均收入等情况。掌握当地社会和经济状况后,要分析哪些是可利用的资源,哪些是不利的、需要进行投入改造的对象。

(六)规范、标准

        从开始做项目规划起,就要收集一系列的国内外各种规范与标准。只有严格按规范和标准去做,才能使项目顺利、快速进行,才能使最终产品达到高水平和高质量。

        规划方面,如《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》(国发【200213号),国务院九部门《关于贯彻落实<国务院关于加强城乡规划监督管理的通知>的通知》(建规【2002204号),2003年中华人民共和国建设部公布的《关于加强省域镇体系规划实施的通知》等。

        农业种植方面规范,我国有无公害、绿色、有机作物种植、管理规范。农产品加工方面规范,有GMPISOHACCP等生产管理规范。

        产品标准方面,农产品和食品行业标准(农业部等各个部颁布的标准)、国家标准、国际标准(如联合国下属的食品法典委员会的标准、ISO标准等)。包装方面,如国家食品标签通用标准等。

三、开发基本思路与定位

      休闲农业民宿开发的基本思路主要包括三个方面,一是主题形象定位;二是确定开发的基本目标,包括总体目标和阶段性目标;三是设计好开发的步骤。

四、功能布局

        休闲农业民宿功能布局包括:总体平面布局、功能分区、景观设计、休闲活动项目设计、游览线路网络布局等。

五、服务设施及基础设施建设

        这一部分包括:住宿、餐饮、购物、娱乐、标识系统等服务设施建设和道路交通、给水排水、电力电信、环保、安全系统等基础设施建设等。

六、客源市场分析与开发策略

        休闲农业民宿的目标市场:第一层次是附近城镇的居民与学生;第二层次是国内的旅客;第三层次是国际的游客。

七、投资效益与风险分析

        主要包括经济效益分析(投资分析、接待收入分析、投入与产出对比分析、投资回收期分析)、社会效益分析(居民就业分析、居民经济收入增入分析、居民素质提升分析)、环境效益分析(主要是分析民宿开发对当地生态环境的作用)、风险分析(如加工原料风险、人员风险、协同风险、市场风险、资金风险、政策风险、关系风险、疫病风险等)。

八、民宿开发支撑体系

      这一部分主要是对人力资源、财力资源、物力资源、管理策略支撑体系建设进行阐述与评估。

九、项目建设中应注意的问题

        当前,休闲农业庄园如雨后春笋般在全国各地崛起,成了现代农业的示范和窗口,这无疑将对我们新农村建设和现代农业起到巨大的推动作用。在加快农业高新技术的转化,提高农业科技的普及率,促进现代休闲农业观光民宿发展的同时,在项目的建设过程中我们应注意的一些问题进行阐述。

十、规划附图

        在规划设计文本中,一般要插入一些图,如区位图、平面图、功能分区图、效果图和节点意向图。一方面比较直观,便于审视各功能设施布置得是否合理;另一方面便于领导部门审查。