民宿规划的内容

        休闲农业民宿规划目前还没有技术规范，由于民宿的多样性（农业科技园、农业观光园、农业科普园、农业体验园等）、科学交叉性较强、规划类别等不同，导致所编制的规划内容五花八门，风格各异。但根据规划的核心不同，可分为两类：第一类规划是以产业为中心。此种规划围绕产业这个核心，展开民宿的功能布局、组织结构，并且决定民宿的运行模式和运行机制。第二类规划是以土地为核心。就是利用有限的规划能力，抓住核心资源的最优配置这一中心任务，实现规划的科学价值和管理功能。本书所述的民宿规划主要是以产业为核心，阐述规划一般涉及的内容。

一、    总论

        总论是简要介绍一些项目基本情况，诸如投建者、规划编写单位、规划区基本情况、项目提出的原由、意义、规划区的区位等。投建者可能是个人、集资、外资、公司、政府等几种情况。应将投建者的基本情况加以介绍。还要说明投建的项目是在原项目的基础上提质、扩建，还是新建。

        规划编制一般是投资者委托咨询公司、高等院校、规划科研单位进行编写。双方签订合同。

二、项目背景

        项目背景是制定规划的依据，必须进行全面调查和认真分析。项目背景包括政策背景、资源背景、项目同类产业背景、市场背景、社会和经济背景等。

（一)政策背景

        国家有关方针、政策是制定规划的指导性文件，规划必须符合国家方针政策的要求。特别要认真学习党中央和国务院各个时期的方针政策，它们是项目建设必须遵循的方向。在项目规划和建设中，也可利用国家对农业的倾斜和扶持政策，促进规划和项目的实施。政策包括中央方针政策和地方政策。

（二）同类产业背景

        产业背景就是项目主导产业的国内外发展状况和发展趋势。只有搞清楚了产业背景，才能把所规划项目的主导产业定位准确（规模、水平、方向等），才能了解建设项目需要的关键技术，了解项目建设中的难点以及解决方案等。同类产业背景包括项目主导产业、产业运作模式和产业竞争状况。

（三）资源背景

        资源背景是指和项目主题有关的当地资源状况，如土地资源、文化资源、人力资源、农牧业资源（粮食、水果、蔬菜、草地、畜牧养殖、水产等）、矿产、水、电、交通、自然状况（雨水、光照、气温、风雪等状况）等。它们是确定建设项目主题、项目如何运作以及项目规模的重要依据。

（四）市场背景

        市场背景就是对国内外市场现状与前景进行调研、分析。市场状况常常是决定项目能否建设的另一个重要因素，是企业生存和发展第一需要，也是项目选择方向的重要前提。市场调研融合了统计学、社会学、心理学、运筹学等多学科的理论与方法。发达国家已经历了几十年发展过程，现在美国所有大公司的市场调研费约占营业额的3.5%左右。现在，我国仍有不少企业家对市场调研缺乏科学理念，在企业预算中有数十万、甚至上百万的交际费，却没有或列入很少市场调研项目和调研经费。他们缺乏对市场调研意义的认识。市场调研是了解消费者对商品或服务评价的最直接、最有效的途径，是企业进行决策的基础，同进还能增强企业的知名度和市场竞争力。

（五）社会、经济背景

        这部分主要叙述项目所在地政府部门、各种社会组织、机构情况，环境污染状况，政府财政收入、居民平均收入等情况。掌握当地社会和经济状况后，要分析哪些是可利用的资源，哪些是不利的、需要进行投入改造的对象。

（六）规范、标准

        从开始做项目规划起，就要收集一系列的国内外各种规范与标准。只有严格按规范和标准去做，才能使项目顺利、快速进行，才能使最终产品达到高水平和高质量。

        规划方面，如《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发【2002】13号），国务院九部门《关于贯彻落实<国务院关于加强城乡规划监督管理的通知>的通知》（建规【2002】204号），2003年中华人民共和国建设部公布的《关于加强省域镇体系规划实施的通知》等。

        农业种植方面规范，我国有无公害、绿色、有机作物种植、管理规范。农产品加工方面规范，有GMP、ISO、HACCP等生产管理规范。

        产品标准方面，农产品和食品行业标准（农业部等各个部颁布的标准）、国家标准、国际标准（如联合国下属的食品法典委员会的标准、ISO标准等）。包装方面，如国家食品标签通用标准等。

三、开发基本思路与定位

      休闲农业民宿开发的基本思路主要包括三个方面，一是主题形象定位；二是确定开发的基本目标，包括总体目标和阶段性目标；三是设计好开发的步骤。

四、功能布局

        休闲农业民宿功能布局包括：总体平面布局、功能分区、景观设计、休闲活动项目设计、游览线路网络布局等。

五、服务设施及基础设施建设

        这一部分包括：住宿、餐饮、购物、娱乐、标识系统等服务设施建设和道路交通、给水排水、电力电信、环保、安全系统等基础设施建设等。

六、客源市场分析与开发策略

        休闲农业民宿的目标市场：第一层次是附近城镇的居民与学生；第二层次是国内的旅客；第三层次是国际的游客。

七、投资效益与风险分析

        主要包括经济效益分析（投资分析、接待收入分析、投入与产出对比分析、投资回收期分析）、社会效益分析（居民就业分析、居民经济收入增入分析、居民素质提升分析）、环境效益分析（主要是分析民宿开发对当地生态环境的作用）、风险分析（如加工原料风险、人员风险、协同风险、市场风险、资金风险、政策风险、关系风险、疫病风险等）。

八、民宿开发支撑体系

      这一部分主要是对人力资源、财力资源、物力资源、管理策略支撑体系建设进行阐述与评估。

九、项目建设中应注意的问题

        当前，休闲农业庄园如雨后春笋般在全国各地崛起，成了现代农业的示范和窗口，这无疑将对我们新农村建设和现代农业起到巨大的推动作用。在加快农业高新技术的转化，提高农业科技的普及率，促进现代休闲农业观光民宿发展的同时，在项目的建设过程中我们应注意的一些问题进行阐述。

十、规划附图

        在规划设计文本中，一般要插入一些图，如区位图、平面图、功能分区图、效果图和节点意向图。一方面比较直观，便于审视各功能设施布置得是否合理；另一方面便于领导部门审查。