随着中国“跑步”进入老年社会，养老产品的需求成为一个突出的市场机遇！而随之，提供什么样的养老产品，特别是提供什么样的养老地产产品，成为政府及企业必须慎重思考的问题。如何结合具体的市场需求，有效地发挥存量资源和增量资源的效应，高效率满足广大老年朋友的养老需求？本文提供了国内外的常见养老地产模式和相关案例，供大家评估和选择。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式1：专门建设养老社区

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　专门的老年养老社区，比如北京市太阳城。民办企业开发的养老社区种类较多，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的。老年人到这种社区有集体的活动，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，比如上海亲和源。还有政府帮助投资建设的老人社区，其实这也是一种专门的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、残障元、孤儿童、光荣院。这种社区政府帮助投资一部分，将来让私人管理一部分，这样是有可能的，这种类型在国外也很多。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式2：新建居住区中同时开发养老社区

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　广东惠州养老社区是一家地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线搞的一个项目。该公司在传统地产开发当中遇到一些困难，受到一些政策限定，所以开始慢慢转型养老地产。现在老年社会到来了，很多老人也需要房地产，或者说需要这样的养老性住宅。普通社区中专门分出一块儿做养老产业是非常合适的，这个项目大概是18万平米的住宅，分两期建设，总建筑面积720万平米。养老住宅在当中占一部分。现在有的开发商老说他要建一个老年城，比较贪大，说有10万老人要住在里面，要做世界第一什么的，这个风险很大，这对配套服务会有很大需求。那么多老人生活在一起也不会特别的愉快，有一部分老人也方便管理，也是比较好的方式。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式3：普通社区中配建各类养老产品

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。老少户是一梯两户，一套中一套小的结合，就很容易呈现老少户，总面积不是很大，一家人就近居住可能很方便。专门的户型是拿一部分做成专用的，因为有一些老人残障，在这里做成无障碍，厕所做大一点儿，厨房可以转圈。如果都做成这样的房子很浪费，一般家庭没有必要，所以只要做一部分专用的老人户型就可以了。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一层比较方便，有坡道，室内做的比较合适老人的生活就可以了。另外，在社区里面就应该加上一定的日托中心，白天的时候他们会利用这样的场地和建筑，老年中心放在一栋楼里非常适合，排队的人可以稍微少一点儿，可以共同管理，老人和儿童特别愿意接近，愿意在一块儿玩儿很高兴，接送老人和儿童可以是同一时间，同一条路，非常方便。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　再者，在一个小区中设立一部分老人公寓，比如说有厨房、餐厅，能够帮助服务，这个也挺受欢迎的。曾经在上海做过这样的调研，很多老人提出来他们愿意有这样一套公寓，比如说老少户也有不太适应的，比如说儿媳之间的关系，不愿意住的特别近，宁可投资买一套公寓在那儿住，有人照顾，同时又可以帮助子女照看孩子。比如说幼儿园下课以后把孩子接回来，做好饭等着子女晚上回来吃饭再把孩子接走，他自己在这个空间里自由活动，就比老少户或者在一间屋子里，摩擦就会少一些。在同一个社区买两套房子，这样就更好，更容易销售。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　有这样的项目，比如说旁边已经有建成的社区，或者比较富裕，有很多的老人。这时候在旁边找一块小空地，把什么东西改造一下，或者插建这样一个服务中心可以辐射整个社区，也特别容易存活，而且可以做成连锁。在一些已建成的不能再新建老人服务设施的地方是非常有需求的。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式5：老人公寓与商业设施并设

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的购物都有一定的需要，也愿意住在比较热闹的地区，特别是身体不好的家属来看也比较方便，就医也比较方便。香港房屋协会建了一个彩颐老人公寓，这个项目下面是上上，中间用会所隔开，上面就是老年公寓，一些智障老人、残疾老人的房间，再上面是普通商品房。商场房屋协会做这个项目非常受欢迎，也得到了政府的一定支持，上面有这么一种说法，如果你在上面买了普通公寓，就优先把上面的商品房卖给老人的子女。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式6：老年设施与医疗机构并设

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　很多老人希望旁边有医院，有医院老人就比较安心。旁边有了医疗设施，旁边建老年设施就变得非常自然，很多人都选择了这样的便利条件。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式7：老年设施与幼儿园并设

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　这种模式我们在日本也参观过，一边是老人，一边是小孩儿，可以共设一个庭院，小孩儿在外面玩儿老人看着都非常高兴，或者是老人跟小孩儿一块儿游戏等等，这样大家都很高兴，消除老人的孤独感。这种案例在中国不是很多，但是我想以后会多起来，特别是现在小孩儿少了，有些幼儿园小学空下来了，这样就压缩一部分，装修以后做成老人公寓，我觉得以后这种可能会多起来。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式8：老年设施寓教于机构并设

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　美国拉萨尔村是一个非常知名的养老项目，建在拉萨尔大学校园内。老人可使用拉萨尔大学的公共设施，与拉萨尔大学合作提供终身学习项目。人群组成：年龄至少65岁，高中以上文凭，具备参加拉萨阿尔村教育项目的身体和智力条件和相应的经济能力。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　老人到这个大学以后可以给人家上课，其他很多部分是他们自己给自己上课，这种也非常愉快，他们觉得自己的能量能够发挥出来。有人评价做老人项目的开发商分三类，三流是卖房子，二流卖医院，一流就是卖大学。就是跟大学在一起，老人会更加积极健康，可能会销售的更好，这种说法有一定的道理。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式9:   在旅游风景区中开发养老社区或老年住宅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　据全国老龄委的调查显示，我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上，成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　对于怎么在旅游风景区中开发老年产品，其实是一个方向，值得大家关注。比如像海南、广西、云南等气候比较好的地方，可能现在就开展这方面的想法很多，也经常听到很多这样的说法，地产商拿了一块地，准备开发旅游地产，其中一部分就作为老年地产。全都做成老年地产也是不可能的，风险太大了，没有这么多人来，老年人来也是季节性的。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式10:  引入外资，建世界型连锁老年设施

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日本、瑞士养老成本非常高，劳动力缺乏，他们有时候想在中国建一个连锁，可以把他们的老人输入过来，在他们比较健康的阶段到中国来养老，甚至上世界其他好几个这样的国家去养老，中国的服务会比较好的，也比较便宜，实在不行了再回到本国，比如说80多岁了需要照护的时候，这也是其他国家想跟中国能够一块儿结合，搞这样一种形式，我认为也有一定的市场的可行性。

 

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式11:与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 这方面案例很多，美国、欧洲包括日本也是这样的，都可能觉得中国市场很大。觉得他们的管理模式比较先进，比较成熟，想进来，但是这样的管理模式完全的移植过来也不合适。中国老人的生活习惯跟美国、日本有很大的差别，别外经济条件、思想的方式都不一样，所以直接搬来他的管理模式有可能不能够很好的落地的，所以这需要有一个转化，这方面需要进一步认真研究。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式12:与服务业结合，将原有优势注入养老地产

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老地产，成功地将原有优势注入养老地产开发。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　我们觉得服务业是老人需求的重要领域，有些服务业以前做的特别好的，觉得我可以进入养老地产。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式13:与保险业结合，利用险资投资养老地产

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　例如：泰康人寿、中国人寿、新华人寿等等都在这方面做了准备，或者已经在积极的进入。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式14:利用自身独特的资源转型开发养老地产

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　比如说酒店业，他们在服务能力方面很强，也积极转向老年地产，把过去不用已经旧的酒店改造一下，有的人去酒店看能不能改造，首先看走廊，门大小这种硬件是不是可以做到，有的改造是非常容易的，也没有问题。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　模式15:将旧的国有资产盘活，改造为老年设施

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　比如说城市有很多老的旧医院，这种医院已经很败落了，改成老年设施很方便，因为原有的空间形式，是底层建筑，有电梯，空间比较大，这种都很适合改成老年建筑。小学、幼儿园也是可以改造的。把原有的国有资产，也不完全光是国有资产，私有资产也有这种可能，并不见得沿着马路边儿上。马路边儿上商业空间很大，可以做办公楼，在小区里面干别的都不适合，但是做老人设施就比较适合，又比较安静，有很好的服务就可以了。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　总体而言，开发养老地产是具有挑战性的事业，我们提出养老地产的新思维，首先是拿来主义行不通。通过调研像日本、台湾、美国、欧洲的养老项目，觉得他们的东西做得非常好，但如果直接搬来却不合适的，通过一些深入的研究，发现包括对空间的比较、餐饮、服务等等进行比较以后，发现其实有很大的不同。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　我们应该摆脱既定的思维模式去创新，不要认为搞了坡道、加了扶手就算是老人设施了，一定要改变这种思想，其中有特别多的形式并且内容并不只是扶手和坡道。企业需要做好承担风险的准备，政策目前确实是没有完全到位，一些法律法规以及规划建设方面的政策也没有给出特别清晰的政策。还有策划规划的经验也不足。如果不顾科学、不研究市场，一味大干快上，或者动则搞大规模项目，将来一定会出现很多问题。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　此外，应该注意规划设计与后期运营管理的前后呼应，这一点是有深刻教训的。慌慌张张就盖出来了，却不知道后面谁来管理，如何管理，结果导致项目经营困难，项目投资遭受损失。前期项目策划就要想到后期谁来管理，谁来营运，既要承接上面也要承接下面，才能把规划做好。整个养老地产是一个链条，综合性很强，做的时候需要全面的考虑。