我国早在1999年就开始进入老龄化社会。社科院发表的研究报告显示，2011年以后中国的老龄化程度已经开始加速，并且这一进程将在未来30年里持续，到2030年，中国将成为全球人口老龄化程度最高的国家。而中国老龄事业发展基金会会长李宝库也曾公开表示，中国正快速步入老龄化社会，预计2050年中国60岁以上老年人将占3成，达31%。中国老龄科学研究中心的数据则显示，目前我国城市老年人中有42.8%的人拥有存款。每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助总额可达3000至4000亿元。

 

巨大的老龄人口带来的是养老体系巨大的商业前景和压力。眼下我国的养老产业存在着巨大的缺口。养老产业处于起步阶段，相关政策和制度也很不完善，养老体系普遍存在投入不足、设施较少、服务不够多样、运营效益低、专业人员匮乏等问题。统计数据显示，截至2010年底我国有各类养老机构38060个，拥有床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但全国养老床位总数仅占老年人口 总数的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。也有数据显示，截至去年底，我国平均1000名老人仅拥有 17张床位。

 

 

 

 

虽然从目前市场状况来看，“房企系”、“保险系”、“央企系”都以涉足养老地产，且投资额已逾千亿。但我国养老地产在中国的潜力到底有多大？开发商又是如何应对建设和运营中的高成本？未富先老的中国人消费得起吗？居家养老和养老社区，消费者会怎么选？这些都是摆在眼前的现实问题。

我国养老地产仍需要较长的市场培育期。

 

中国有庞大的老年群体，所以需要养老地产服务，生活条件的提高使得老年人更加长寿，需要创造一种产品能服务于中国大量的老龄人口。但从目前状况来看，中国市场还小，养老产业在中国还处于尝试阶段，而且中国在进入这个行业也有很多障碍。比如房地产商拿地竞争激烈，导致土地很贵。而养老地产自身就比普通住宅地产、商业地产牵扯面更广，它要尽量满足老人的需求，设施服务于功能。养老地产是一种全新的产物，甚至是住宅、酒店、护理相结合的产物。所以在运营方面也要将这些因素考虑进去。

 

老年人可支配收入逐渐提高，使养老地产市场投资机会逐渐释放。而由于老年人消费观念的改变，对服务消费的接受度更高，养老地产长期经营性有一定的需求保障。尤其是在北京及长三角等发达地区，高收入老年人对高端养老院等长期性服务需求在稳定增长。

 

国内养老产业近几年也得到了稳定的发展，一方面是最近几年养老地产热吸引了国际机构对中国市场兴趣，部分中外合作项目带来了国外先进的老年服务经验，促进了国内老年服务产业的发展。另外，国家对养老产业的支持性政策正在一步步落实，包括对于民办养老机构的支持，养老用地问题，民营医院问题，都在一步步解决，为养老地产发展提供了良好的制度环境。医疗体制改革，也为更广泛的商业性医疗服务打下了一定基础，扩大了经营养老地产的收入来源。

 

而随着保险资金、养老金等长期资金进入养老地产投资，投资者对依靠长期运营收益支撑的项目需求会上升。老年服务市场，客户收入与服务产业的改善，为长期资产的运营也提供了一定的条件。

 

尽管有长期资金投资养老地产的探索，但是能够通过长期经营获得稳定收益的成功案例依然少见，这与目前的市场环境有关。具有稳定高收入的老年群体规模较小，仍然是养老地产市场面临的最主要市场环境。

 

曾经制约养老地产发展最大的问题之一——土地问题，在部分城市也有所松动，国土部与民政部明确提出应在土地方面对养老地产有所倾斜，这在一些城市已经得到了执行。如北京、武汉、石家庄等一二线城市开始供应部分养老住宅用地。各地政府在养老地产政策扶持方面的动作，将为养老地产市场发展营造更好的政策环境。

 

经过10-15年，到目前的60后70后等具有稳定退休金及财产性收入的群体进入老年时期，消费能力提高，以及政策环境、老年服务产业的改善，将是长期经营性养老地产的快速发展时期。目前还处于市场培育阶段，不同的商业模式还在探索之中。