通过对国内养老地产发展现状的了解，把国内现有养老地产开发模式根据开发主体不同分为三类：开发商主导型、保险机构主导型和政府主导型。

前两类属盈利性，主要针对消费能力较强的高端老年客户；后一类属非盈利性，主要面向中低端老年客户。

 1、开发商主导型

包括万科、保利、远洋、绿城等在内的品牌开发商纷纷试水养老地产，根据经营方式不同，我们把开发商主导型分会员卡模式和租售结合模式两大类。

 

1）开发商主导型：会员卡模式

由于无专门养老性质土地供应，开发商往往需要通过招拍挂途径获取养老地产开发用地，成本相对较高，会员卡模式可以使开发商在建设初期即可收回部分投资，缓解资金压力；但这种模式对养老品牌、服务口碑要求较高，目前客户接受度还有待提升。会员卡模式养老地产的典型代表项目为上海亲和源。上海“亲和源”老年公寓会员卡分为银杏A卡和B卡两种，其中银杏A卡可永久性使用，可以继承、转让，可指定一至两名会员入住，会员不记名，可进行变更；入住时开始缴纳年费，未入住不需缴费；权益人持卡满两年可退还原价，扣除部分手续费。

 

银杏B卡不可继承、转让，可指定一至两名会员入住，会员不能变更；购卡同时选定房型，并开始缴纳年费；B卡随时可以退房退卡，卡费按照15年折算年平均费用，扣除已居住年限费用后退还剩余金额。

 

与普通商品房小区没有本质差别，增值部分在于为老人提供一揽子清洁、生活、医疗、心理的服务，并提供老人群体或个人活动的组织及场所。

 

除一次性会员费及每年年费外，亲和源还通过经营医院、颐养院、度假酒店获取配套设施经营收益，同时将会所、餐厅等服务项目以外包形式收取承包费用。

 

亲和源虽然开创了会员卡模式运作养老地产的先河，经过五年的努力也实现了盈亏平衡，但市场对于这种模式的可行性仍存在争议。

 

一方面，养老公寓没有产权，会员卡不具有相关的产权继承基础，也不能充当个人资产证明，即不能享受产权升值带来的保障或用作抵押获得其他资金；

 

另一方面，会员卡被认为是一种超长期的住房租赁合同，这种行为在目前的法律体系下难以获得保障。会员卡模式的广泛应用还需政府在土地和法律方面的支持。

 

 

2）开发商主导型：租售结合模式

由于会员卡模式前期投入资金大且项目回收期相对较长，为尽快回笼资金，一部分开发商选择以销售普通商品房或商用物业的模式销售部分物业（一般占项目总建筑面积70-80%）以较早收回投资同时支持后续物业的开发。

 

这部分物业目标客户不仅仅针对老年群体，也面向老年群体子女或其他看中社区资源的非老年客户。

 

租售结合模式可以使开发商前期以“养老”的名义低成本拿到大面积旅游用地或其他土地，同时出售一部分物业也可以缓解开发商资金压力；但持有部分的物业是否适合老年人居住，满足老年人医疗、护理等多层次服务需求不容忽视。

 

 

 

 

2、保险机构主导型

2010年保监会正式允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。保险机构参与养老地产开发，可将养老保险、健康保险等虚拟金融产品与实体养老社区结合，以养老社区为载体，整合上游保险产品和下游针对老年人的服务产品，打造一个完整的产业链，创造一种“从摇篮到天堂”的新保障模式。

 

同时，相较其他资金，保险资金有着先天的实力优势和具有能承受较长投资期限与相对偏低回报率的能力。保险机构主导型已经成为国内养老地产开发一个重要的分支。据统计，截至2012年底，保险业以“养老社区”为名获得的土地已经超过2万亩（约1,333万平方米）。

 

泰康人寿是国内最早获保监会试点资格、最早推出与养老社区挂钩险种的保险机构，其首个投资建设的养老地产项目泰康之家﹒燕园位于北京昌平区，养老生活体验馆已于2013年6月16日对外开放，半个月时间已经接待了近5000人次的参观。从保险资金的投资来看，建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式基本是出租式。

 

与泰康之家﹒燕园养老社区结合的保险品种“幸福有约终身养老计划”由泰康人寿“乐享新生活养老保险”和一封客户入住确认函组成，其中养老保险提供从约定年龄开始按月领取的年金，投保这款保险的客户及其父母享有保证入住或优先入住泰康之家﹒燕园的权利，保险利益可用于支付社区房租和居家费用，缴费起点接近300万趸交或者分10年期年缴保费；

 

未投保的客户则可通过会员卡和服务费的方式入住该养老社区，会员卡为100万元起，可退还，服务费预计每月8000元起，根据不同户型和入住者需要照护的级别不同，费用一次递增。很明显，燕园的养老定位于高端路线。

 

目前多数保险公司建设养老社区的进展并不快，大多数还停留在奠基、破土动工的阶段，这与保险公司的综合运营能力不足有一定关系。

 

在投资养老社区过程中，保险公司除提供资金来源和相关保险服务外，在社区开发和养老服务方面不具优势，如何与开发商及养老运营、服务机构合作有待探讨。此外，保险投资不动产细则、养老社区建设规划标准、退休人员医疗保险能否异地转移等相关政策尚不清晰，制约了保险机构主导型养老地产的快速发展。

 

3、政府主导型

政府主导型养老地产一般采用公办民营模式，即由政府出资、出土地开发建设，民营机构负责后期运营管理的方式，属非赢利性质。

它对于住户而言入住门槛较低，客户群较为广泛，代表项目为北京汇晨老年公寓。

 

北京汇晨老年公寓一期包括公寓养老用房和综合服务中心，共占地9.8万平方米，建筑面积约3.9万平方米。其中公寓养老用房建筑面积2.9万平方米，由4栋四层楼组成，可提供养老用房288套，容纳712位老人入住。项目2005年5月20日开工建设，2007年9月通过竣工验收，2007年10月31日正式开业接纳能自理的老年人入住。

政府主导型养老地产收费模式一般为交押金入住，住户只需交纳额度相对较低的一笔押金（可全额退还），然后按月缴纳服务费（涵盖物业管理、生活照料等基本服务），费用水平为每月4,000至6,500元，住户看病可使用医保卡。