4日，在举行的“和基金2011主题公益发布会”上，保利地产集团有限公司副总经理王健透露，目前保利的养老地产项目在上海，长沙两地开始试点，但需要投入多少人，多少钱，以及采取怎样的运营模式能够盈利，这是养老地产最大的难点。

    住宅市场调控之下，刚需遭遇遏制。今年，房企将遭遇一个更为严峻的挑战，在各家陆续公布的4月业绩来看，相比三月放缓形势越发明显。

    市场风险度加大迫使擅长住宅地产的开发商不得不为企业发展谋求新的利益增长点，在继涉足商业地产，旅游地产之后，保利地产也将在养老地产市场分一杯羹。

    王健透露，保利已在上海，和长沙两地寻求养老地产试点项目，其中上海西塘的养老地产项目目前已进入规划阶段，而长沙的养老项目地块目前正在谈。

    “我们专门去日本调查了养老地产模式，目前国内自己做，也仅仅是开始了试点，先将试点运营起来，看一年运转费用如何，钱如何进，如何出这个经验比较难取。”王健表示，保利擅长建房子，但运转起来不容易，不同城市管理达到什么样的水平，这是养老地产最难的地方。

    据了解，早在2008年保利地产就已涉足养老地产，完成了《养老地产开发模式研究》等。据相关资料显示，保利位于上海的养老地产项目，名为保利·西塘安平老年健康生活社区，总投资达4亿元，占地150亩，建筑面积1万平方米，计划于2011年年底完工。

    目前，在地产企业中，除保利公开表示进入养老地产外，万科、绿地、首创、华润等房企已涉足其中，万科落地北京，进军养老地产首个项目“万科幸福汇”项目将在2012年竣工；4月底联手长青基金正式探索养老地产模式，打造“住宅 养老”综合开发模式。

    各路资金争相进入养老地产领域跑马圈地，然而国内运营模式以及政策却成盲点，不得不让人怀疑有些企业是在打着养老地产的名义卖住宅。

    “我们不是以盈利为目的，需要投入多少钱，多少人，收取多少费用，都需要摸索。”王健认为，若盈利的话，还不如建写字楼，但养老地产是可以促进住宅地产的销售，提供细分市场，若长期运转则需要生存下去，盈利模式就是一个难点。此外，目前保利前期虽有设计团队，但运营管理人才是最缺的。

    “我们去日本调查发现，他们的经营模式有两种，一种是将住宅卖给老人，然后采用倒按揭，在老人去世后，如果有剩余，则返还给其后代或用作公益用途；另一种模式就是俱乐部会费形式。他们的养老费用一般一次性需要缴纳保证金300-800万元不等，每个月还需要另外交1万元费用。王健认为，这个收费标准不能用于国内，但模式可供参考，比如怎样纳入保险机构和医疗机构，使得养老地产运转起来。

    王健说，“我们基本面对的是高收入人群，把收取的费用再去用来建其他的养老院，我们会探讨这样模式。前期可能会亏一些，在建成前都有一段时期的培育期。”

    此外，目前养老项目的相关政策尚未明确。保利地产副总经理胡在新认为，保利目前能做的就是在产品开发、现有社区服务上加强。“养老地产真的要运营起来，关键还是在土地出让上，政府要‘让’一点，开发商也出一些。”

    目前，房企涉足养老地产，也大部分停留在圈地阶段，涉及运营管理模式仍在摸索。一直关注养老地产问题的香港大学博士罗观翠表示，在香港养老地产项目基本是非盈利的状态，由政府补贴；还有一种是自负盈亏，但是需要有一些社会责任感的企业才能做得到。

    “香港的地皮比较珍贵，要是让开发商自己拿地做，是非常的困难，不是开发商没有考量，而是成本太高。”她表示，在香港没有开发商参与养老地产项目，但内地可以尝试这样模式。

    在中原地产日前一份分析报告中指出，普通住宅开发将最终进入行业周期，而开发商将会在开发方面研发创新，养老公寓等类型的养老型商用物业前景也会开阔起来。目前来看，除了普通的住宅和商业，国内在其他创新物业的开发回报上并不理想，客群的梳理、产品的成熟都需要时间来实现。