养老地产项目的几个经营模式分析
目前市场上主要的经营模式
第一,销售模式。相对普通住宅而言增加一些适老化设计,成本增加不会太多,因为可以通过销售来回笼资金,且没有后续管理的问题,往往是住宅开发商试水养老地产的首选;
第二,销售加持有模式。优势在于以销售住宅为主,不仅回款快,还能获得部分利润,而持有的物业体量较小,不会产生巨大的资金压力,而且运营得当的话能产生长期稳定的经营收益。劣势在于自持部分对服务和管理水平要求高,而普通住宅开发商往往缺乏这方面的资源和积累;
第三,持有模式。优势在于投资者能够保障项目的管理有效性和服务的水平,在项目积累一定口碑和知名度后,经营者能获得持续稳定的回报。劣势在于投资回收期长,前期资金压力大。
(一)销售模式
1、优势:资金回流快,住宅开发商试水养老地产的首选
国内养老地产尚处初期发展阶段,盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟,国内养老地产开发投资中最大问题是投资回报周期过长,业内估计普遍8-10年,远远大于住宅、商业地产的投资回报周期。尤其养老地产土地问题难以解决的情况下,通过招拍挂获得土地往往导致项目沉淀更多资金,拉长投资回报周期。因此,在一般情况下(土地产权完整),投资开发者更愿意以开发住宅的方式来开发养老地产,只要进行适应老化设计,成本增加不会太多(低于房屋造价的1%),通过销售来回笼资金。只要区位得当、周边医疗配套齐全、交通便利、目标客户定位准确,是可以去得较好成绩的,例如绿地21城孝贤坊等项目,销售去化速度较好,并不亚于刚需类项目。
2、劣势:无法获得经营和物业增值收入,配套欠缺或影响去化
销售型模式虽然能够很好的实现资金短期回流,缩短回报周期,但是养老地产运营阶段潜在巨大盈利点却并未获得开发,无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。此外,随着中国家庭结构的变化,空巢老人和421家庭的增加使老年人面临着在行动困难的阶段无人照料的问题,因此在购买用于养老的住宅时很看配套的养老服务。销售型的养老地产项目欠缺这一部分,可能影响项目的整体品质和去化。
3、案例:绿地21城·孝贤坊
绿地21城位于江苏省昆山市花桥镇,占地面积270万平米,总建面积约630万平米,总投资近300亿元。已建成度假社区、国际社区、尊老社区、青年社区四个主题社区,而孝贤坊就是其中的尊老社区,占地面积4000余亩,建筑面积逾约占整个社区的1/3,是业内规模最大的老年社区之一。由于社区内的公寓(40-70平米)和别墅(154-204平米)的户型面积都不大,普通公寓总价在28-55万之间,因为总价低,适合两口老人养老和一部分人投资。客户中30-50岁左右占比很高,约为70%,一是为父母购买,二是自身为投资和自身以后居住购买。
该社区距离上海市中心35公里,整体房价比昆山市楼盘的价格高出10%左右,昆山本地人很少购买。由于地理位置靠近上海,加上自身居住品质、配套设施、环境等强于其他楼盘,因此通过"度假养老"的概念和一系列便利措施吸引上海客户:一方面,项目在地理位置上靠近上海;另一方面,开发商提供安装上海境内电话、每天52趟班车往返中山公园、购房贷款可以采用上海的按揭,还款无须跨省手续费等一系列措施,让客户感觉仍在上海,与上海亲人朋友交往方便。此外,自身配套有上海老年大学、同济大学附属同济医院绿地昆山医院、老年养生馆等等。
(二)销售加持有模式
租售结合的项目通常包括住宅和老年公寓两部分:住宅(包括普通公寓和别墅)用于销售,是回收资金的主力,并对持有型物业形成了支持;老年公寓嵌入普通社区,用于出租,同时对住宅的销售起到促进作用,持有比例约为10-30%。采用该模式获得成功的典型案例有北京太阳城、曜阳国际等项目。
1、优势:回款较快,兼得前期销售收益和后期运营收益
这类模式通常滚动开发,且用于出售的住宅占绝对比重,因此可以较快低收回投资成本并获得部分利润,并可以支持后续自持部分的开发和建设。而自持的老年公寓作为整个项目的配套设施,一方面,能够吸引更广泛的潜在客户,促进住宅部分的销售;另一方面,可以在投入运营后获得长期稳定的经营收入。
2、劣势:自持部分对服务和管理水平要求高
自持部分要获得持续稳定的收益要求自持项目能达到较高的入住率。较高的入住率首先要求项目投入运营后要具备专业的经营能力、较高的服务水平以及协调医疗、休闲等各种社会资源的能力,而传统的住宅开发商往往欠缺这方面的资源和积累。常见的做法是聘用一家专业公司来进行管理,或者借助多家专业机构的资源,如保健、餐饮、医疗等,无论那种做法都将产生较高的管理成本。
3、案例:北京太阳城
北京太阳城式国内较早的大型养老社区,主要是通过住宅地产开发沉淀养老项目,是早期以养老为概念的地产开发项目。项目位于昌平区小汤山镇,占地面积623亩,建筑面积约30万平米,商业配套设施7万平米整个项目包括住宅式公寓、别墅、老年公寓、老年护理中心、医院、家政服务中心、购物中心、文化会展中心等,可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理等多项服务。整个项目以销售为主,销售住宅和出租公寓的面积比为5:1。该项目采取滚动开发的策略:项目初期,以自有资金和其他渠道融资1.869亿购置土地,再以土地融资作为开发住宅一期的资金,以住宅一期的销售回款2.6个亿支持老年公寓、公建配套的开发;在成熟期,继续滚动开发住宅二、三期,此时老年公寓逐渐发展成熟,以80%的入住率计算年收入月500万元。项目建设完成后总资产约10亿元。该项目销售类售罄,二手房价格高达21000元/平米,出租类入住率达到90%以上。
(三)持有模式
持有型养老地产项目的产权仍在经营者手里,出售的是使用权。专业化、连锁养老机构通常选择持有,这一方面是其战略选择,如乐成养老恭和苑项目,另一方面也常常是受制于土地性质(集体或划拨土地无法出售),如上海亲和源。持有型养老地产目前常见盈利模式有三种:押金制、会员制、保单捆绑制。
押金制通常是老年人先期缴纳一笔押金,然后每月支付租金,押金最后返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少,因此不适合郊外大型养老社区,而是多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。这类机构专业化高、往往是全国连锁品牌,例如乐成养老开办的恭和苑全国连锁养老院。
会员制一般是前期缴纳高额会费,通常几十万到一百万之间,这部分收入一般可以回收房屋的建设成本;然后根据所住房型,每年缴纳几万元的管理费,这部分收入是主要利润来源。这种模式在美国广泛应用于"持续护理退休社区"(CCRC),在美国营利性养老社区中的占比并不高,之所以受到国内企业的青睐,主要是因为它能够让投资企业在项目运行的前期就收回大部分资金,从而有效缓解资金压力。相比传统的押金制,会员制在财务、盈利性和经营灵活性方面更有优势,财务上,押金不能算作利润,但会员费用可以较为灵活地计入财务报表;经营上,押金对应的房间或是床位是固定的,会员制可以比较灵活安排床位或是房间。因其在资金筹措和建设运营起到重要作用,因此适合定位中高端、规模较大的且因为土地性质或政策限制不能出售的养老社区,例如上海亲和源。押金制和会员制通常由产业投资者采用,这类经营者的优势是进入养老地产早,专业化程度高,他们寻求成熟的运营模式并实现连锁化经营,但劣势是资金实力较弱。
保单捆绑制即养老项目的入住权与寿险公司的保单挂钩,投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同,保费门槛从几十万到几百万不等,到期后客户可以选择现金给付,或直接抵入住的租金。据悉,泰康人寿、新华人寿、合众人寿等操都是保险产品挂钩养老社区。
1、优势:服务水平和管理有效性高,利于保障持续稳定的回报
真正意义上的养老地产项目,地产只是载体,而核心利润点应该在养老物业的长期持有、养老服务的持续提供上。一些养老产业投资者往往倾向于挖掘养老地产后续运营阶段利润,对养老地产进行长期持有。产权保留在经营者手中可以保障管理的有效性和服务的水平,在项目积累一定口碑和知名度后,经营者能获得持续稳定的回报。而且持有型项目通常在前期以押金、会费、保费等形式收取一笔费用,能够实现部分资金回笼。
2、劣势:投资回收期长,前期资金压力大
业内估计养老地产的运营收益率在8%-12%之间,收益率并不是太高,致使投资回报周期会相当长,乐成恭和苑项目的入住率仅为30%,收入仅仅维持运营,而上海亲和源项目的入住率仅为50%,收入仅够收入投资成本。因此,持有型养老地产模式的最大问题是回报周期太长,致使投资者资金缺乏退出困难。
3、案例北京乐成恭和苑老年公寓(押金制)
恭和苑养老公寓是乐成老年事业投资有限公司的直营连锁养老品牌,已经在北京、上海、广东、浙江等经济发达地区投资兴建连锁项目。恭和苑比传统的养老院具有鲜明的优势与特色,它位于中心城区,老人离家近,子女探视方便,并便于及时就医保障;单体项目规模较小,房间不超过300套;安排24小时全天候医护人员值守,并与大型医院直接建立绿色就医通道;推出个性化"健康管家"服务,为每一位居民量身定制全方位的健康管理计划,建立个人健康档案,开展综合评估,对慢性病居民给予生活方式干预,委托医疗专家长期跟踪,开展系统科学的功能康复训练。
北京的恭和苑养老中心是旗舰项目,处于北京CBD区域南侧,项目规模较小,只有两栋楼:北楼是医院,南楼是养老院。养老院采用出租的方式,有159套房,最多能接纳318位老人。入住前期需交付几万元押金,月租金9800元起,护理费每日80-220元不等,入住老人多为八九十岁的失智、失能老人。