这也是龙岗区的优势所在，龙岗有海岸线，有沙滩，但是只局限在岸线沙滩上发展，面就窄了，有一句话是“二十一世纪是海洋世纪，世界是海洋世界”，中国已经错过了300年的时间，为什么？

 

农耕民族躲避海洋，游牧民族不知海洋，海洋民族驰骋海洋，现代社会发展海洋。这是必然的，这就是国家战略所在。培育民族海洋意识从海洋旅游开始。形成海洋发展战略从近海开始。建设海洋大国从海洋产业开始。

 

比如山东提了多年的海洋山东，浙江也在提海上浙江，实际上就是把海洋产业作为新的产业培育出来。前几天报道，2009年中国海洋产业的总产值已经达到3万亿元，包括一系列的产业，这里面自然就包括海洋旅游。去年温家宝总理4月18日到海南视察也专门强调了海洋旅游。海洋旅游不是简单地滨海旅游，我们现在一般还都局限在滨海旅游，应该是一个全方位、复合型、大视野、深层次的海洋旅游。

 

2、全方位、复合型、大视野、深层次的海洋旅游

 

首先，所谓全方位海洋是什么，要从各个角度来理解，这并不是一个复杂的说法，而是全方位的对海洋的认识，我归纳的了“12个海洋”对于龙岗区来说都存在。

 

地理海洋、历史海洋、军事海洋、运输海洋、物产海洋、景观海洋、运动海洋、娱乐海洋、体验海洋、生活海洋、文化海洋、高端海洋。

 

其次，复合型。从地理组合元素来说，海洋旅游涉及到陆地、海岸、海水、岛屿、礁石、生物，每一元素中的每一类都可以形成创新的东西，各类之间的组合又可以提炼出独特的主题，是一个复合型的发展。

 

第三，大视野。一是海洋旅游产品。大体上就是现代旅游，时尚旅游，滨海旅游，休闲度假，商务旅游，国际生活社区，这是一系列的东西。我们现在基本上就是度假酒店再加上房地产，这是不行的。二是产品种类。从产品种类来说，海滨是休闲房地产，海滨不是紧贴着海，距离远点能看到海就可以，这是海滨的概念。滨海是度假酒店；海滩是娱乐；近海是运动；远海是特种旅游；跨海是一种体验；腹地是生态；城市是文化，这就形成一个产品种类的组合。尤其是远海，我们现在的远海基本没开发过，没有远海的概念，没有洋的概念。中国人在历史上就怕海，所以说当年郑和下西洋比哥伦布还早了50年，但哥伦布发现了新大陆，彻底改变了世界的历史，改变了世界的格局。郑和下西洋，什么都牛，对历史有影响吗，对中国历史都没有影响，更不要说对世界历史。所以我们现在关注的很多东西，不是真正的全球化视野。因为视角不同。我们最关注的东西，如果从整个人类发展的历史来看有那么重要吗？全球化历史就是从海洋开始，所以我们就要有一个全方位、复合型、大视野、深层次的海洋观。

 

第四，深层次。概念要落实到空间上，组合要体现到项目上。从项目角度上来说，有一个比较开阔的概念，又有一个各种各样的组合元素，项目可以形成很多，需要研究的是哪一类的项目更能对应本地区。

 

3、产品模式

 

构造近程休闲、远途度假、文化深入、复合型海洋旅游模式。这是从产品角度来说。我们现在的近程休闲是被注重的，远程度假在深圳没有开始，不客气地说，深圳没有一家真正意义上的滨海度假酒店，深圳有度假酒店，华侨城、十七英里都是，包括东部华侨城也是，但是滨海度假酒店现在没有一家。这辜负了海岸线的资源，辜负了沙滩资源。

 

市场主流划分上有小闲、中闲、大闲，目前这里是以小闲为主，龙岗区应当以大闲为主，以远程为主，以复合为主，全方位满足。

 

4、开发模式

 

龙岗的玫瑰海岸，大家自发地去了，然后依照需求做了一下简单的包装和建设就经营起来了，这个市场是典型的自发产生，不拉自动的市场。但远程市场不拉不行，不做不行。模式：一是集聚模式：滨海度假区；二是布局模式：黄金地段、黄金效益；三是联动模式：城市与区域；四是人本模式：精致与细节。

 

5、市场模式

 

休闲度假的发展趋势是消费大众化、产品多样化、追求个性化、市场层次化、发展国际化。

 

6、经营模式

 

分为六类：一是时间模式：利用系数；二是延伸模式：会议、文化、基地；三是分工模式：设施、组合；四是区域模式：差异经营；五是管理模式：政府与企业；六是组织模式：数字海滨、新型交通、创新服务。

 

7、海滨房地产开发模式

 

海滨房地产就是第二居所第一生活。

 

——酒店房产     核心地产

 

——休闲房产     景观地产

 

——文化房产     主题地产

 

——生态房产     田园地产

 

——娱乐房产     聚合地产

 

——复合房产     生活地产

 

而且这里真正的定位是休闲房地产而不是旅游房地产，这六类在深圳全面体现，应该说做得还是不错的。比如十七英里，大体上就在这六类里占了三类，形成了一个比较好的组合。但是这里涉及到一个问题，就是房地产与度假酒店的关系问题。一般来说房地产少搞，度假酒店要多搞，因为房地产是一次性的。三亚现在就感受到，三亚的领导就说房地产要严格控制，度假酒店还要发展，很简单，房子都卖出去了，政府收了一次税，开发商赚了一把钱，但是没有人气，没人气就没有商气，就没有消费。可是酒店不同，酒店是可持续的，就是从政府的角度来说，天天盯着酒店收税，不比房地产收一次税要好的多吗？

 

8、发展模式

 

一是多类型资源；二是多功能产品；三是多层面市场；四是多联动方式；五是多付费顾客；六是终极目的地。