大约20年以前，随着国家提出建设旅游度假区，地产商开始涉足旅游业。大约10年以前，随着房地产业的根本转型，地产商进入旅游业，主要是两个领域，一是酒店，二是景区。最近5年以来，随着房地产急剧扩张，地产商大举进军旅游业，一方面在酒店和景区继续扩张，另一方面不断开拓新领域，在地产界形成了一支旅游地产新军。凡房地产交易会或博览会，必有旅游地产板块；凡房地产论坛，必有旅游房地产题目。

 

2、原因

 

为什么会产生这样的现象？

 

第一，从宏观角度来看，一是酒店项目也是房地产市场的一个组成部分，多年以来在市场上联动，此消彼长。二是景区项目成为房地产圈地的新领域。三是旅游品牌对房地产行业具有新意义。

 

第二，从微观角度来看，一是好楼盘必须建会所，而会所好建不好养，所以用会所名义卖房子，以旅游养会所，会所自然就转成了饭店。二是楼盘本身很难建立品牌，配套建饭店并聘请著名饭店管理公司，就培育了联动品牌。三是加大了建设成本，减少了账目利润，起到合理避税作用，一定意义上也是政府帮助发展。四是留下一个实实在在的物业，使房地产开发商转换发展模式。五是由于旅游发展具有良好的前景，靠在旅游上的房地产也会有未来。

 

3、作用

 

一方面，地产商的进入给旅游发展注入了新的血液，产生了重要作用。一是巨额资金的注入，这些年的大型旅游项目，几乎都是地产商开发或参与开发的，使旅游项目开发从亿元级上升到十亿元级，现在一些百亿元级的项目也在酝酿之中。二是带来了新的开发思路，跳出旅游干旅游，把旅游项目的潜在效益深入挖掘出来。三是创造了新的商业模式，形成了房地产模式与传统旅游模式的结合，提升了观念，开阔了眼界。另一方面，也使炒作之风开始形成，这不能说是坏事，但却是一柄双刃剑。

 

4、模式

 

首先，在实践过程中，已经创造了三类模式。一是华侨城模式，可以简称为用地模式，即旅游加地产模式，把土地资源的利用最大化；二是港中旅的海泉湾模式，可以简称为造地模式，通过海滨滩涂造地，一步到位，直接建设旅游小镇；三是西安曲江新区模式，可以简称为提地模式，通过成片开发，项目运作，提升土地价值。故此，总体而言，创造了A+B+C模式。

 

A是吸引中心，作为吸引中心，成为发展的亮点，不仅吸引了游客，也吸引了政府。由于这样的项目需要大投入，市场也需要培育，所以有可能在直接经营上形成亏损局面。这样，一方面需要开发者的远见卓识，另一方面需要政府的政策支持。

 

B是利润中心，目前的一般形式是配套房地产建设，长远也会形成其他方式。C是衍生发展，通过市场，聚集了人气；通过政策，聚集了商气；通过创意，聚集了文气，最终聚集了衍生产业的发展。从而延长产业链，扩大产业面，形成产业群，构造文化旅游产业聚集区的总体模式。

 

5、发展

 

目前，中国房地产业正在追求升级，提出了“大地产时代“的口号。所谓大地产时代，就是要紧抓城镇化机遇，一是更深程度地介入城市化发展进程，二是更大范围地进入小城镇发展。这样，自然给旅游发展提出了新的课题，借力使力，借势造势。

 

第一，大地产时代要求激励竞争下的品质提升，发展中的文化品牌，将进一步推动房地产与旅游的紧密结合。

 

第二，城市化的发展要求城市休闲功能的完善，其中的重点是城市中央休闲区，需要通过具体的房地产项目体现出来。

 

第三，农家乐升级，必然是文化村，主题镇，通过地产商的进入可以尽好尽快地达成目标。

 

第四，旅游小城镇的发展，成为各地新的旅游发展亮点，目前已经产生了一批，如浙江乌镇、云南和顺古镇等，不仅在文化方面创造了新格局，也在商业模式方面探索了新路径。

 

第五，旅游房地产，在学理上不准确，在实践中容易误导，主要是因为旅游是流动性需求，而房地产是固定性供给，所以应当调整为休闲房地产。满足第二生活需求，形成第二居所，创造第一生活，具有丰富形态。一是酒店房产，核心地产；二是休闲房产，景观地产；三是文化房产，主题地产；四是生态房产，田园地产；五是娱乐房产，聚合地产；六是复合房产，生活地产。

 

第六，休闲社区的发展，随着消费需求的提高，房地产也在逐步升级，不仅是卖房子，也是卖环境，更是卖社区。涉及到八个方面。社区设施：文化、体育、公共；社区文化：项目、趣味、层次；社区活动：系列性、生活性；社区交流：便利性、表演性；社区特点：公共性，私密性；社区安排：层次性，包容性；社区推动：挑战性，荣誉性；社区组织：物业与业主，统一性。