购房人对价格敏感度高打折狠促经济型别墅成交热

 

　　根据亚豪机构的统计数据显示，3、4月（截至4月18日），北京市累计成交别墅282套、共计10.36万平方米，环比1、2月同期（截至2月18日），北京别墅成交套数和成交面积分别增长261.54%和272.66%；其中，总价在300-500万元/套的经济型别墅3、4月共成交89套、2.42万平方米，环比增幅分别为394.44%、426.09%，远远高于别墅成交总量的增长幅度。

 

　　其实，低总价的经济型别墅并不是近期才开始畅销的，据伟业顾问市场发展部总经理袁阳介绍，去年在伟业代理销售的全部北京及北京周边城市的项目中，以孔雀城为代表的经济型别墅是销售最好的产品，而这种趋势也同样延续至今。袁阳表示，单价和总价都相对较低的改善型产品，是导致经济型别墅畅销的主要原因。

 

　　据了解，目前北京市场上300-500万元/套的经济型别墅主要是一些低密度的叠拼、联排别墅产品，此外，还有个别的小面积独栋别墅项目，它们普遍位于六环以外的远郊区域，诸如城南、潮白等非传统主流别墅区域。

 

　　亚豪机构副总经理高姗指出，城市外延式发展提升了交通通达性，远郊优美的自然环境吸引了一些养老人群，再加上市区空气质量差、人口密度大等原因，也令一些城市客群流向郊区，购买度假型别墅已成当前趋势。与此同时，优惠促销力度足够大，也是促成经济型别墅最终成交的核心条件，高姗表示，经济型别墅属于别墅序列中的中低端产品，购房者对于其价格的敏感程度较高。

 

　　数据显示，3、4月（截至4月18日）北京市成交超过10套的别墅项目共有7个，4个是降价优惠力度较大的经济型别墅项目。如目前占据别墅成交排行榜第一位的万通龙山逸墅，3月17日首次开盘，推出320平方米联排别墅，8.8折优惠后总价350-550万/套，成交均价约为11545元/平方米，而相较之下，整个怀柔区2010、2011年两年时间中，别墅成交均价都在18000元/平方米以上，2008、2009年也不曾低于12000元/平方米，该项目的价格也算创下近5年以来怀柔别墅价格的新低。此外，金色漫香林(楼盘资料业主论坛)、富力丹麦小镇(楼盘资料业主论坛)在3、4月份的成交均价也大幅下滑，其中金色漫香林的环比降幅达到了19.65%，富力丹麦小镇与最高时相比，成交均价的降幅则高达25.81%。

 

　　居住成本高经济型别墅困住普通购房人

 

　　购房人王先生正是出于价格和产品类型的吸引才出手购买了位于京西南的某经济型别墅项目。王先生表示，两年前该项目别墅产品的销售价格仅5000元/平方米，150万元上下就可以购买一栋别墅，而这些钱在城里只能买一个小房子，而且自己本身就住京西，所以，就决定购买该项目用于改善居住。

 

　　然而，两年过后，王先生一家当初的购买热情已全无，取而代之的是一家人面对有价无市的二手房市场的无奈。王先生说，当初单纯买来自助的别墅拿到房子之后才发觉“住不起”，简单装修一下亦需要三四十万元，而现在全家还在为房子还贷，一时间根本无法拿出数额庞大的装修款。而且，像王先生这样目前一家三口都还工作的情况，也不太适宜居住在偏远的郊区，“往返一次的油钱都够全家一天的开销了。”王先生说。因此，全家最终决定把房子卖掉，在城区换一套小三居，或者在核心区域购买一套小房子，自住兼投资。

 

　　但现实情况是，由于项目体量庞大，目前尚有大量的待售新房，且无论从产品还是位置都比王先生的房子性价比高，王先生的房子在二手房中介挂了将近一年，但前来询价的买家寥寥，而王先生也不太愿意降价抛售，所以，早已到手的别墅也只能空在那里。

 

　　同时，跟王先生一个社区的购房人张女士也表示，自己也想赶紧把房子卖了，也可以让出一部分利润，但目前开发商还不给业主办理产权证，给出的原因竟是“由于你有贷款，房子还在还贷，只有把贷款全部缴清了才能办产权证。”张女士说，没有产权证的销售行为多少会给买房人增添风险，所以很多前来看房的买家都因此作罢。

 

　　供应量增大

 

　　一手经济型别墅

 

　　挤占二手市场客源

 

　　价格优惠力度大、供应量庞大使得一手经济型别墅挤占了二手市场的份额，亚豪机构市场总监郭毅表示，仅就近期来看，数据显示，3、4月（截至4月18日），北京市取得预售许可证的新增别墅供应共451套，而1、2月同期（截至2月18日）仅有20套，增长了20多倍，龙湖好望山(楼盘资料)、万通龙山逸墅等项目也正式推盘销售，形成有效供应。但是，北京已连续多年限制独栋别墅用地，导致近几年供应的别墅多以联排、叠拼等户型为主，从而使得各项目产品形式雷同，差异性缩小，加大了经济型别墅间的相互竞争，也使经济型别墅开始大力打折促销。而新房市场的高供应、高优惠在目前购房需求有限的前提下，势必抢占了二手房市场的资源，加大了那些发现“买得起但住不起”的普通购房者出手经济型别墅的难度。

 

　　同时，市场人士指出，总价低的经济型别墅面对的是北京改善型客群，而这部分客群中又包含部分支付能力不强的普通买房人，他们对价格的敏感度极高，相对于四至五环大户型中高端住宅，加大供应的环京经济型别墅以优惠的价格、改善型的户型以及自然景观取胜，从而刺激了他们的购房欲望。然而，别墅作为住宅中一种顶级的产品形式，其位置远、面积大、居住和维护成本高等特点并不太适合那些支付能力不强同时又有必要改善性需求的普通买房人，同时，一些经济型别墅交通与配套的短板也给居住带来了很多不便，因此，建议这部分购房者在经济性与必要性之间多做权衡。