1、现有宅基地总面积：原《土地使用证》及未上《土地使用证》的《建房许可证》的面积之和（含拆旧翻新面积）旧房拆除收归集体的面积的应减去，分房的则填分房后的面积。

2、申请用地

①占用地类：除已规划的和倒房户、洪泛区地质灾害点危房户建房外，不得占用耕地（水田、旱土、菜地）。

②用地面积：占用耕地不超过120平方米，占用荒山不超过180平方米，占用其他土地不超过180平方米（另有文件规定的，按文件执行）。申请用地面积与现有宅基地面积之和不超过180平方米。

3、申请用地四至界限：相邻的某某单位、个人房屋、土地、路等，界限为某某房屋则要写明房屋类别、共墙或相邻。

4、村民小组意见：包括组长、用地相邻关系人在内的80%以上的户主签字。

5、申请用地平面示意图：按方位画好房屋形状、长宽的草图（上北下南，左西右东）。

二、现场踏勘

三、将批地手续交国土所

1、通常情况：《建房用地申请表》，原《土地使用证》及未上《土地使用证》的《建房许可证》。证件遗失的需村委会开具证明。

2、旧房全部或部分拆除的：还需交《建房用地申请》。用铅笔在证件平面示意图上将拆除的房屋标明。

3、分户分房的：还需交新分户家庭的户口簿（原户主书写申请分户报告，村委会签意见，到派出所办理）、分房协议（对照《土了使用证》示意图规范书写，有财产继承权的夫妻、子女等人签字，组长等从场人签字，村委会签意见）。

4、地质灾害点洪泛区危房户异地建房的：还需交《地质灾害点洪泛区危房户建房报批表》。

四、核发《建房许可证》

 

 

单位：资兴市国土资源局

项 目

集体土地使用权初始、变更登记

审批条件

资料齐全、权属合法、面积准确、界址清楚、无权属纠纷

申报资料

一、土地登记申请书；（领取表格填写并盖章）

二、单位、法定代表人身份证明（企业工商营业执照、事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证），个人身份证或户籍证明（原件、复印件）

三、委托代理人申请土地登记的，应提交授权委托书和代理人身份证明，境外委托的，还须提交公证书；（原件、复印件）

四、地上附着物权属证明；（原件）

五、土地权属来源证明；

（1）初始登记：占地许可证；（原件）

（2）变更登记：《原集体土地使用证》；（原件）

六、规划区范围内的需提供规划部门批准文件（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划审批单、规划定点红线图）；（原件、复印件）

七、法律法规规定的完税或减免税凭证；（原件、复印件）

八、土地权属界线认定书、附图；（原件）

九、土地使用权变更登记还应提交以下证明文件：①因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施及建设用地使用权转移，提交土地使用权发生转移的相关证明材料和村组证明材料；②因分户的，提交分户协议和村组证明材料；（原件）

十、其他应提交的文件材料。

 

 

用地管理政策

 

农村村民住宅用地是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地通常包括主要建筑物（居住用地）、附属建筑物（厨房、仓库、厕所、畜禽舍、沼气池等）以及房屋周边独家使用的土地。

按照我国全国土地利用总体规划纲要，到2000年，农村村民占地规模为2.05亿亩，但到1996年实际占地2.47亿亩。近几年，占地速度更快，形势更严峻，正确引导农民节约、合理使用土地兴建住宅，严格控制占用耕地是我们每一位国土资源管理人员的权利和义务。农村宅基地问题，政策性强，涉及面广，有些问题又错综复杂，如果处理得当，会起促进作用，如果处理不当会社会稳定，所以处理这类问题一定要本着有理、有力、有节的原则，不可掉以轻心。

一、严格执行一户一宅制

土地管理法第五章第62条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。且面积不得超过省、自治区、直辖市的规定。湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第四章第三十二条规定：耕地每户120平方米以下，其他土地每户180平方米以下，荒山荒地每户180平方米以下，农村村民已有自己的住房的，将其住房出卖或出租以后，再申请宅基地的，不予批准。

二、农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划

土地管理法第三章第二十二条、第五章第62条第二款规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽可能使用原有的宅基地和村内空闲地。农村住宅建设必须按先规划后建设的步骤进行，农村住宅的改建、扩建和选址新建，要充分利用原有宅基地、村内空闲地、荒地和坡地，严格禁止、控制占用耕地，不允许占用基本农田保护区的土地。对农村宅基地用地规划、计划和标准要实行严格管理。应当充分利用原有老宅基地和村内空闲地，即村民建住宅首先考虑在原址翻建，只有原址无法利用或新立户没有老宅基地时，才可申请使用其它土地，使用其它土地应优先利用村内空闲地。按上述要求都无法满足住宅用地需要时，才可申请使用耕地。

三、依法办理审批手续

土地管理法第五章第六十二条第二款规定，农村村民建住宅需要使用土地的，应当先向集体土地所有者和村民委员会提出书面申请，经村民代表大会讨论通过后，报乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，由土地管理部门丈量用地面积，实地放线后方可动工。涉及占用农用地的，依据土地管理法第五章第44条的规定办理审批手续。

农村村民的宅基地是供自用的，只有使用权，没在所有权，不准出租、买卖、转让和遗赠。按照一户一宅的原则，农村村民已有的自己的住房的，将其住房出卖和出租以后，再申请宅基地的，不予批准。

（一）农村村民住宅用地的审批程序

1、申请。由需要建房的农户提交正式的用地申请报告，如实写明用地理由、面积、地类、坐落、用途及原有宅基地面积的情况。

2、提供建房证明材料。用地户原有土地使用证或土地权属证明材料，户口簿、建设用地规划许可证、建设用地规划审批单、土地利用总体规划图局部复印件、新分户的要求提交分户的户口本复印件（同时分户后的宅基地面积不超过180平方米）。

3、审核。一是国土资源所审核：是否符合建房条件；是否符合所在地的土地利用总体规划。

4、批准。占用农用地由有批准权的人民政府依法根据土地利用总体规划和有关政策，对占用农用地申请进行审批。非农用地由县市人民政府根据乡镇土地规划和有关政策进行审批。

（二）农村村民宅基地用地审批权限

对农村村民建设住宅用地的审批权限，土地管理法第六十二条规定，农村村民建设住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法第44条规定由有批准权限的人民政府办理农用地转用审批手续。

（三）农村村民宅基地用地审查的内容

1、申请建房条件的审查

农村村民申请建房用地必须符合下列条件：

（1）现有住房影响村镇规划，需要拆迁的。

（2）因国家或乡（镇）其它建设，需要拆迁的。

（3）建房用地应符合土地利用总体规划，符合城市建设规划，并取得《建设用地规划许可证》。

（4）建房用地林业、公路、水利、电力、蔬菜等方面的用地，必须由上述有部门签署同意用地的意见。

（5）建房户属于本集体经济组织农村户籍(本村本组)，确无住房的或住房困难户。

（6）已达到晚婚年龄尚未成婚的无房户或住房困难户，男方年龄一般控制在25周岁以上，女方年龄一般控制在23周岁以上。

（7）年满60周岁（以户口溥为准）以上的村民，不得申请新批用地建房。但可申请拆旧建新 ，原有住房占地面积100平方米以上的，按100平方米控制拆旧建新面积，原有住宅占地不足100平方米的，按实际面积控制折旧建新，不得扩建。

（8）拆除旧房异地重建的，由各村组收取5000元以上的保证金，待新房建成旧房拆除后全额退还，未按要求拆除旧房的，保证金不予退还。

（9）拟占建房用地要相对安全。

有下列情形之一的。不得申请安排宅基地：

（1）凡不符合以上9种情况的。

（2）出卖、出租或以其它非法形式转让房屋的。

（3）户口迁出不在本组居住的。

（4）一户一子女，有一处以上（含一处）宅基地的。

（5）其它按规定不应安排宅基地的。

2、建房用地其它方面的审查

（1）首先要看是否符合土地利用总体规划。

（2）还要看村内有无空闲地可利用。

（3）看村内建筑布局是否合理，是否存在浪费土地的现象。

（4）看村内的道路是否符合规定标准，是否过宽。

（5）农村建房户是否能建成楼房或联户建设，以节约用地。

（6）农村建房户的住宅若超过（含二层）以上的，必须由取得相应的设计资质证书的单位实行设计，或者选用设计标准设计。

四、宅基地使用权

（一）宅基地使用权的内容

1、经审核批准的宅基地，使用人有长期使用的权利。

2、使用人有权在宅基地上建造房屋、工棚等建筑物居住、使用。

3、宅基地不准买卖、出租、抵押或者以其他形式非转让。

4、行使宅基地的使用权，不得妨碍公共利益或他人合法利益。

（二）宅基地纠纷案件的处理

1、经过统一规划的宅基地，如果对宅基地的使用权发生纠纷，一般应以规划后确定的使用权为准。

2、共同使用的宅基地，未经共同人同意，一方已经占用建房的，如果建房的其它共有人明知而未提出异议，又不妨碍他人合法权益和公共利益的，可以允许继续使用。

3、农村和集镇由于房屋而转移宅基地使用权的，应依法申请，经批准后生效。

4、收归集体组织统一使用的宅基地，经乡、村集体组织分配给新的使用户，原使用人不得以宅基地是其祖遗或自己购买为由再要求使用。

五、法律责任

（一）农村村民非法占用土地建住宅行为的认定

根据土地管理法第五章第七十七条规定，农村村民非法占用土地建住宅，有以下几种表现形式：一是农村村民未经批准非法占用土地建住宅；二是农村村民采取欺骗手段骗取批准非法占用土地建住宅；三是农村村民建住宅的面积超过了省、自治区、直辖市规定的标准。认定农村村民非法占用土地建住宅，其主体必须是没有城镇户口的农村村民。此外，建住宅不仅包括农村居民建住房，还应当包括兴建与所建住房的居住生活有关的其它建筑物和设施，包括厨房、杂房、猪栏、厕所等。

（二）农村村民非法占用土地建住宅的法律责任

1、退还非法占用的土地。

2、限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。

3、超过宅基地标准的处理，责令退还超出标准占用部分的土地，限期拆除在超出标准部分土地上新建的房屋。

（三）非法批地的法律责任

土地管理法第七章第七十八条规定，无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效，对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。监察部、国土资源部令第9号发布《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》第五条规定单位或者个人非法批准征用、占用土地的，对有关责任人员，分别给予行政处分。