民宿拆迁安置房的确权
农村集体土地上房屋拆迁安置产生的纠纷，是指在农村离婚诉讼中，被拆迁房屋虽系男方的婚前财产或男方父母的财产，但女方作为安置对象，在拆迁协议中明确获得一定的安置面积，故要求确认与该安置面积相关的权利。实务中对上述问题的处理方式一般有两种：一是承认被安置的女方对其所受安置面积享有一定的权益；二是认为女方原本对被拆迁房屋不享有所有权，不能因为其与男方生活了若干年就能获得安置房屋的部分所有权，故对女方的权益予以否定。笔者认为，要恰当处理此类纠纷，应把握好以下几个方面的问题。
第一，农村房屋的取得方式。农村集体土地上房屋，其合法成立，一是要有经过批准的宅基地使用权，二是要有经过批准的建筑面积。这些房屋所使用的集体土地，是由国家通过政策审批无偿分配，无需纳税，也没有使用年限的限制。因此农村的房屋虽属公民的合法财产，但由于其建房用地的特殊性，使其产权性质和法律地位有别于城市商品房和城镇私房，缺乏市场准入资格，属于限制市场流通的特殊产权。
第二，农村房屋的取得标准。现行农民建房政策是以户为单位，并根据户的人口不同批准不同的宅基地使用面积和房屋建筑面积。凡超过政府批准建房面积违章建造的房屋，除由政府处罚过后而予认可的外，都属违章建筑而不能在法院审判中作出产权确认。当事人的宅基地使用权资格来源于宅基地使用证的登记人和经政府批准的建房申请人，而当事人的建房面积权来源于政府审批时所确定的建房面积除以批准人口的平均数，这两项权利在当事人之间是不分成年与否、出资与否，属按份享有。
第三，农村房屋的产权认定。农民住房的房产必备要素应当包括宅基地使用权、建房面积权、建设资金的投入这三个方面。在当前宅基地日益紧缺的情况下，前两个要素因政策限制目前尚难以用经济价值直接衡量，是认定农村房屋产权、份额的主要因素，而建设资金的投入相对容易，故不能仅以是否出资和出资多少来确定农民住房产权或者份额的分配。
综上，农村集体土地上房屋具有自身特有的属性和特点，因此在拆迁安置时，只要是作为安置对象，并获得一定的安置面积，就应当确认其对安置面积的权益。当然在产权的具体份额上，还应当按出资与用地权、面积权相兼顾的原则加以确认，对房屋产权份额进行合理划分。
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