2015年4月27日，国家发改委、民政部、全国老龄办联合印发了《关于进一步做好养老服务业发展有关工作的通知》，明确加大政府投入支持养老服务体系建设，确保将政府用于社会福利事业的彩票公益金50%以上用于养老服务业。在政府引领下，养老产业已然成为社会投资热点，各种涉老项目和商业模式不断涌现。然而，行业当前的发展进度、水平与热度并不匹配。如何建立公平、健康的产业环境，创建鼓励创新的行业氛围，是中国养老产业能够快速、持续发展的重要课题。

 

　　养老地产市场究竟有多大?

 

　　随着中国逐渐步入老龄化社会，养老地产也被许多房地产企业视为新的发展机遇。第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78 亿人，占总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%，而且每年这个数字都在快速攀升。数据显示，2013年全国养老床位数500多万张，每千名老年人拥有养老床位约25张，而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为40至50张。若以此判断，中国养老床位还空缺接近一半。按2035年达到均衡的速度计算，未来选择养老地产的群体占比可能达到15%。这意味着未来20年内养老地产面积的最大缺口将超过21亿平方米。据官方测算，今年中国老年人仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模将超过4500亿元人民币，创造的养老服务就业岗位将超过500万个。

　　回顾过去一年养老产业的发展，政策的密集出台无疑是最引人注目的变化之一。据统计，自国务院2013年出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)的标志性文件之后，2014年国家陆续推出30多项跟进落实的养老产业政策及指导意见，可谓是《意见》发布以来取得成效最多的一年，而这种趋势也一直延续到今年。

　　“从目前中央出台的政策来看，主要涉及土地、金融、专业人才培养、养老机构、社区、居家、行政审批、管理、外资介入、医养结合、社会力量介入、政府购买服务，标准化等方面，基本覆盖了养老产业所需的方方面面。过去出台的政策比较宏观、定性，2014年的政策更加细化了基层操作层面的规定。除了民间资本介入养老服务业的内容，其他很多政策所涉及领域在业内都是首次发布。”有专家分析认为，我国政府高度重视养老服务业发展，积极推进养老机构改革，鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。

　　据悉，中央财政去年投入24亿元，支持在吉林、湖南、山东等8个省份开展以市场化方式发展养老服务产业试点。每个省份拨付3亿元中央财政资金，吸引社会资本参与，共同设立产业引导基金，按市场化方式运作，对养老服务业给予支持。税费优惠方面的支持力度也相当大，不仅对养老机构提供的养护服务免征营业税，而且对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。

 

　　各界突围转型分羹养老地产

 

　　“什么是养儿防老，仅仅是孩子回家看看、帮忙照顾就行吗?”

　　在中国的传统观念中，大家还是信奉以儿养老、养儿防老的传统;而且面对目前政府推行的公办养老院，大家褒贬不一。

　　从分析的数据来看，希望家人住养老社区的一般意愿和不愿意的比例占多数，高达66.41%，说明养老社区的观念及推广还需要更多的时间。很愿意家庭占比例14.99%，说明养老社区的最大竞争并不是同类的养老社区，而是“家”，老人住了一辈子的家，他是否愿意走出家入住到养老院才是最关键的;也就是养老社区能否在设计、布局上让消费者更有家的感觉，而不是冰冷孤寂的医院或者老人收容机构。

　　庞大的市场需求与广阔的市场前景引发各界纷纷出手抓向养老地产这块“蛋糕”，包括万科、远洋地产、花样年、保利地产等在内的多家房企近年来纷纷将养老产业作为未来企业的核心业务之一。一如，地产龙头万科在北京房山窦店、长春以及杭州等有多个养老地产项目试点;世联地产联手台湾恒安照护，为养老地产开发商提供咨询服务。此外险资嫁接地产的养老模式逐渐浮出水面，比如泰康人寿正式销售跟养老社区挂钩的终身养老产品，在北京昌平建立养老院。远洋地产则是将地产与养老彻底分离开来，分别由各自的专业团队去操作，养老服务品牌单独成为“椿萱茂”，并成为首家以对失智老人(阿尔兹海默症)提供生活照料为主的老年公寓。各大房企都在通过不同的方式“试水”市场反应。

　　业内人士表示，尽管国内养老地产有很大的发展前景，但国内开发商市场经验不足，大家都处于摸着石头过河的阶段。目前国内养老地产很多都是卖房子为噱头，纯粹养老地产房屋，需要各种医疗保健的硬件配套以及专业养老医疗配套服务等，设计一款针对中国的养老产品很不容易。

 

　　医养地产养老模式是一个新概念

 

　　目前，我省居住在城市的普通老人以在家为主，能够享受到的大都是一些基础养老服务，缺乏针对性。对于有一定经济条件，购买力较强、消费观念新、养老护理需求迫切的老年群体而言，他们更渴望得到个性化的服务。

　　针对老年群体特点，河南成益置业有限公司董事长李清芳介绍，成益置业的医养地产模式是在建设社区时，配套医疗设施和医护人员，对老、中、少三代居住人员提供就近健康检查、养生指导、日常护理和就医安排。

　　“这既能保证健康宜居、又能使老年人看护与病人就医等烦心事由专业人士轻松解决，同时避免了专业养老机构居住人员结构单一、亲情缺失和生活气息不浓的弊端。”李清芳介绍，该医养地产模式的优势在于，首先解决了单纯建设养老机构资金投入大而中低收入老年人又住不起的问题;其次是化解了中国式居家养老的亲情关怀问题;第三是拓展了老、中、少三代人员的健康检查和养生指导，使居民的整体预防保健提升到一个新高度。

　　居家养老是解决我国老龄化问题的主要方式，但不少居家养老的老年人面临生活无人照料、生病无人看护、求医问药困难等一系列难题。如何解决老年人的居家养老问题?这是中、低层收入老龄群体十分关注的，也是一个不容回避的重要社会问题。李清芳认为，要破解居家养老难题，必须探索创新医养地产模式，社区不仅要满足一般的居住需求，还要满足业主的养老需求，建立社区医疗和养老的联系机制。“要真正解决中低层收入群体的养老问题，需要负责任的地产商，急政府所急，想百姓所想，创新机制，有所作为。所以我们才尝试做医疗和养老的有机结合。”

　　“如果投资开发单纯的养老社区，就要配套三甲类医院，靠开发商自己的实力几乎无法完成，这也是许多开发商做养老地产不成功的重要原因。”李清芳说，因此，成益置业另辟蹊径，与北京益士医疗产业投资控股有限公司合作，发挥各自优势，合力打造一个宜居、宜养、宜医的全龄化社区。医养融合后，医养地产社区和普通社区有明显区别，医养地产社区的老龄人群健康卫生保障显著提升。这是因为老龄人群有两大核心需求：医疗需求和基础生活协助需求，这是目前普通社区不能满足的。医养结合社区的建成，在医疗服务上，构建了完善的三级医疗服务体系。