国家统计局数据显示，到2015年末，中国60周岁及以上老年人口已经达到2.2亿人，占总人口的16.1%；65周岁及以上老年人口达到1.4亿人，占总人口的10.5%。在上海，60岁及以上老年人口已经达到435.95万，占总人口比例首次突破百分之三十的关口，上海人口老龄化趋势已进一步加重。根据有关部门预测，到2050年老年人口数量将达到峰值，超过4亿，占总人口的34.1%，届时每三个人当中就有一个老年人。根据联合国定义，当一个国家或地区60岁及以上人口占总人口的比重超过10%，或65岁及以上人口占总人口的比重超过7%时，通常认为这个国家进入老龄化。

 

　　困局　未富先老，谁愿买单？

 

　　目前我国已经处于快速老龄化阶段，然而现阶段，中国仍处在社会主义初期，仍属于中等收入国家。在这样的背景下，中国人口老龄化体现出其独有的特征：未富先老、规模更大，速度更快，赡养负担更重，二元结构明显。中国面临着人口老龄化危机特有的巨大挑战和养老压力。按《中国老龄产业发展报告2014》　计算，到2020年老年人口将增至2.6亿。假设每人年均养老费用支出4万元，则我国养老产业每年市场规模将达到10万亿，需求巨大。

　　养老行业就像一个巨大的蛋糕，正诱使着越来越多的企业涌入，其中房企试水养老地产的积极性最高，包括保利、远洋、融创等一众大房企在内，已经有超过80家房企在全国各地拿地建造老年公寓。众多房企涉足养老地产的同时，业内的担忧之声也不断，其中对于房地产盈利模式的质疑声音最大。虽然如今房企在养老地产方面积极创新与探索，但是这些企业仍然缺乏较为成熟的养老业态，还未找到能够持续盈利的商业模式。

　　“目前国内养老地产还面临的一个问题是，我们客户未富先老，就算能够承受养老服务的客户，也有很多不愿意多花销进行养老。”有业内人士表示。多数普通老百姓暂时还不能接受居住在养老公寓里，很多消费者宁愿花更多的钱买房也不愿花钱买养老社区的服务。国内现在愿意给老人掏这个钱的人还不多。真有钱的，可能已经去国外了。盈利模式的不成熟，养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案的缺失，已成为房企发展养老地产的最大掣肘。

 

　　破局1 轻资产运营，金融新玩法

 

　　养老地产现时就是一块摆在面前的大蛋糕，但是并不是谁都能吃。以往的养老地产更多的是以房地产的思路在开发经营，土地、建安等成本很高，最后转嫁到入住者身上。如果养老地产继续走重资产这条路，最后的结果肯定是苦不堪言。克而瑞咨询在近期分析报告中指出，去房地产化、轻资产化是养老产业发展的必经途径，轻资产化不仅是养老的服务和运营，还有平台资源、科技创新的整合。

　　初涉养老产业，星浩资本没有选择同大多数地产商一样从自己最擅长的方向——开发入手，而是通过资本市场和金融渠道来解决养老地产投资回收问题。目前市场上很多养老地产项目普遍存在着配套设施不完善、居住体验落差大的问题，而配套设施有优势的项目又存在投资成本高、还款压力大的弊端，尤其不少养老社区项目收费过高，超出多数老年人的承受能力，以致入住率偏低，养老地产畸形发展。为切实解决上述“痛点”，星浩资本将丰富配套设施与完善养老保障相结合，推出创新购房养老产品“银耀1号”。这款与健康旅居服务体系挂钩的理财产品号称“稳健”，年收益可达3.5%，投资人在实现资产保值增值的同时，还可尽享专业养老地产服务，“但必须一次购买才有优先入住银耀荟的资格。”“星浩的创新就是用简单的服务对接服务价值的闭环、资金链的闭环。把老年产品与金融结合，不是做复杂而是细化。让老人在活力阶段感受养老产品，给他一个平台，让他在平台上去玩，把适合老年人旅游的产品做好。”上海星浩健康管理咨询有限公司副总经理姚姿君说。

　　在规模和模式创新等方面星浩资本绝对是国内房地产私募中的领先者。如果说星光耀广场是金融加地产加商业的组合，那么，星浩的下一个计划便是金融加地产加医疗的“创新养老”组合，初步构想是建设一个包含医院、养老地产以及其他普通地产的城市综合体。作为复星集团在养老保险、综合地产、医药健康三大产业平台上的“1+1+1”大健康战略格局中的重要一环，星浩资本健康养老板块已率先启动“银耀”养生计划。

 

　　破局2　VR+众筹，联合进军抗风险

 

　　目前房地产行业内试水养老地产的开发商不在少数，在国内养老产业的几大投资者中，复星集团是融合旗下保险、地产、医药三大产业平台一起进军健康养老产业，但将其列入公司战略、重金投入并培育全产业链的企业，目前为止只有保利一家，而本身并无险资资源的保利也正在用互联网众筹和虚拟现实技术颠覆房产行业，通过互联网金融和虚拟技术，让客户提前看到项目的样子，甚至提出个性化定制需求，从而成为潜在客户。

　　VR+众筹模式打破了时空边界，创造出前所未有的看房和购房场景。作为保利地产去年刚成立的做专业化程度较高的健康养老用品设计研发专业机构，保利和品以轻资产运营+跨业整合的平台化运营为定位，通过计算机仿真系统生成一种模拟环境，利用多源信息融合的交互式三维动态视景和实体行为的系统仿真，实现全行业首推养老+虚拟现实VR/AR。此外，保利和品联合泰康人寿、中国地产网、新华网等推出关爱空巢老人的生态公益众筹。通过VR/AR虚拟现实技术，能够走进虚拟世界，在里面看到房间的样子、家具的风格、电器的效果等各方面产品元素。更令人惊叹的是，VR技术还能够模拟人体动线，仿佛置身其中感受到不同朝向、楼层、房型的不同景观。让客户提前看到项目的样子，甚至提出个性化定制需求，从而成为潜在客户。而这种技术最大的优势是无需门槛，交互式VR样板间提升了十倍开发效率，却把成本降到了十分之一，根据老人的需求精确描绘养老项目产品。而众筹的新商业思维本身含有“投资消费化、消费碎片化”特征，正好可以将重资产轻型化，在养老产业、文化地产、旅游地产等领域表现得更加突出。

 

　　编后语>>>

　　养老地产，且做且珍惜

 

　　养老地产是一个从增量时代到从量时代的一个转化，想做养老的人大多是冲着养老地产，以养老的名义进行开发，然而这种暴利思维在养老地产中是不可取的，养老地产中涉及到的很多方面无法去驾驭，相比较之前很多地产来说是开发模式，而养老地产变更的是运营模式，这恰恰是最困难的。养老的理念并不是将老人照顾到最好，而是在照料的过程中让老人慢慢康复，延缓老人机能衰退的过程。

　　万科总裁郁亮也曾表示：“养老地产正处于看上去很美，执行却很难的阶段，国内还没有找到很好的盈利模式。我们鼓励地方积极尝试，但这需要很长的路要走。”