按照国际通行的5%老年人需要机构养老这一标准，我国至少需要1000万张养老床位。2014年全国民政工作会议上透露的数据是，目前全国养老床位数达500万。其间仍有500万张养老床位的巨大差距。

　　目前，外资在上海（楼盘）试水的养老机构和居家养老服务，根据不同的服务项目收费，人均每个月交付一万元左右。反观内地投资养老地产者同样比比皆是，销售型有绿城乌镇雅园、天地健康城，出租型有亲河源（楼盘）等。

　　实际上，外资自1998年进入中国养老产业，经历了十多年的发展，目前鲜有成功案例。而国内房企涉足养老地产也面临政策、人才、管理模式等瓶颈。同策咨询养老产业发展中心总经理万承锐认为，目前国内养老地产已进入调整期，先行进入的各类资本开始思考下一步怎么做，还在圈外徘徊者也在探索有无继续投资的可能性。随着内外资本对投资路径的探索与实践，中国养老市场已形成三种主流业务模式：社区居家养老、生活方式型养老、高端护理型养老。

 

　　内外资抢食，居家养老为主要模式

 

　　联合国数据显示，2015年中国65岁以上老年人在总人口中占比达9.5%。与超过25%的日本相比还不算高，但据推算，2040年该比例将达22.1%。人口超过两千万的上海和北京（楼盘）市老年人比例在2013年已达17.9%和14.8%，直逼日本。

　　与庞大的老龄人口相比，中国养老机构的数量却不容乐观。数据显示截至2013年，中国共有各类养老服务机构42475个，床位数493万张。而根据中国“十二五”规划，到2015年，中国养老机构的床位将增长至900万张。

　　克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，养老需求无疑是巨大的，然而以租赁床位和医疗照料为主的盈利性养老服务（尤其是社会资本所进入的）更多是面向中高端人群，但大部分老年人还将以居家养老和社区养老为主。这或许是目前大部分社会资本进军养老产业，却鲜有成功的重要原因。

　　因投资环境文化的不同，本土职业经理人管理队伍、中国老人所偏好的服务模式和价格支付力等一系列“国情”，都是外资进入养老产业需要解决的问题。选择与本土房企合作，是目前外资试水成功的主要案例。2013年8月在北京城郊亦庄，由美国哥伦比亚太平洋(601099,股吧)管理公司和远洋地产合资建成的椿萱茂·凯健养老公寓属于此类。作为远洋地产旗下高端别墅的配套设施，该项目一年的人均消费接近15万元人民币。目前项目入住率已达50%，今年年底有望实现单月盈亏平衡。

　　外资投资中国养老产业已有不少先例，杭州（楼盘）富阳今年年底即将推出的养老中心雍柏荟为其中一例。据透露，这家从项目筹资、设计建设、人员培训到开业运营耗时7年的高端养老中心，将是中国首个居家护理型高端养老中心，中心可为失智老人提供美式照护服务，将填补目前中国养老市场对失智长者照护的空白。

　　业内人士指出，目前国内养老产业人才极其不足。在养老领域引进外资，更主要是为了引进先进的管理模式。

　　内资房企在养老地产的涉足也很早，但进度缓慢。从上世纪90年代开始，越秀地产就介入部分民政局公办的养老机构，此后陆续承接了不少健康产业园与养老设施的咨询与规划设计工作。但直到2011年，越秀地产才与其下属设计院广州（楼盘）城建开发设计院成立养老地产研究中心。

　　据绿城颐乐发展中心总监薛军介绍，物业无疑将在居家养老服务中发挥重要作用。绿城集团下属商业化的养老服务公司绿城颐养集团，主要提供关于养老服务的运营及相关咨询服务。薛军指出，5年之后，改革开放之后成长起来的人群将面临退休，他们有一定消费能力，这时候养老地产将面临新一轮商机。

　　中国老龄化的速度比x想象中还要快，政策支持、社会对行业资金的投入度、老人自身观念的转变，都影响着养老产业的发展。据介绍，在去年有很多养老机构的利润都有提升，因此关键在于如何整合利用资源。目前政府也正着力推动养老项目，开发商借力于此将事半功倍。

 

　　政策瓶颈下，行业进入调整期

 

　　经过一轮投资热潮之后，养老产业发展现状如何？

　　广州城建开发设计院有限公司中级规划师黄文指出，养老产业面临的首要问题是，地方政策细则很难落地。此前越秀地产有一栋旧办公楼想改造成养老公寓，公司多次与市民政局规划局沟通，得到的反馈是需要更改用地性质。但此行难度大、耗时长，操作困难。

　　实际上，政府对养老产业的扶持早已有之，但知易行难。2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（即国务院35号文）中明确提到，鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。办好公办保障型养老机构。

　　大部分运营商认为，只做日间照料中心（因为楼盘剩下可以操作的面积很小，只够做日间照料中心）的模式很难赢利，而做全日制的养老床位，空间上来看也比较困难。市场化企业不能长期亏本做社区养老设施，这就造成社区内日间照料中心的空置率大幅提升。

　　众多业内人士认为，最紧迫的问题是，政府必须解决如何扩大对高级医疗的补偿问题。政府优先选择的是家庭照护和养护机构的床位出租方式，但前者被认为是更具成本效益的模式。

　　“在中国成功的运营商将很快与当地政府，特别是民政部建立关系并开始努力推进补偿方案，与中央政府的高级保健议程对齐。正如由中央政府推动的其他政策议程，地方和省级领导层将有广泛的维度来实施新方法。”一名养老运营机构人士说。

　　蔡建林指出，当前政府在养老产业支持上，应该着重于3个要点：其一，探索养老服务与社会保险体系的结合；其二，在出让的土地中要求配建一定的社区养老服务设施；其三，与市场力量结合，联合开办面向中低端人群的专门养老机构，作为居家养老和社区养老的补充。至于中高端机构养老市场则交给社会资本。

　　万承锐指出，已经介入养老地产的房企开始思考下一步怎么走，而还在观望的房企又因为政策与专业运营能力的限制，还迈不开脚步，这就是目前养老地产进入新一轮调整期的特征。

　　目前仍有许多房企在养老项目面前选择观望。在2015年-2020年的5年内养老产业获取利润情况仍是未知数。以上海周边的天地健康城与乌镇雅园来看，销售去化程度可观但都面临运营问题，目前开发商将之整体转让才能实现快速盈利。

　　上述业内人士均认为，养老地产的未来方向可能就是嵌入式的，通过为刚需项目提供养老床位，做到有足够的养老配套，并提供长期专业化的养老服务，是下一步实践的方向，但这一模式能否进行复制，目前仍未有明确答案。