伴随我国“未富先老”问题的日益凸显，养老问题也变得愈发沉重。2013年我国60岁以上老年人口已突破2亿。到20世纪中叶，60岁以上人口将达到峰值4.87亿，占总人口的比重将上升到2053年的34.8%。

　　从我国的人口结构来说，逐步进入老龄化的发展态势将是养老地产兴起的内在动力。高比重的老年市场将成为不容忽视的潜在客户群，从而带动养老市场的发展。随着中国老年群体的逐步增大，未来20年，这将是个异常庞大的消费群体，而在这个消费群体中，很大一部分人是具备这样的消费能力的。其强大的消费能力更符合开发商追逐利益的“奶酪”。庞大的老年人口数量和高水平的消费是催生养老地产蓬勃的一个重要诱因。实际上，养老地产是房地产市场发展到一定阶段的产物，和商业地产、旅游地产、养生地产等主题地产一样，都有可能成为房地产市场未来发展的一个方向

　　基于建立起与人口老龄化进度相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社会为依托、机构为支撑的社会养老服务体系的原则。以社区日常中心和专业化养老机构为重点，通过新建、改建、扩建和购置，改善社会养老服务体系的基础设施条件。可以采取独资、合资、合作、参股、联营等方式兴办养老服务业。

　　养老地产市场发展走向分析

　　受调控影响，住宅市场逐渐趋冷，众多房企对养生养老地产领域的关注与日俱增。较为常见的一类开发模式是在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。开发商可以在建设普通住宅区的同时，拿出一小片地配建1——2栋养老公寓。这种模式比较符合我国老人与子女希望就近居住、相互辅助的国情。与此同时，也有一些其他的模式。比如与医疗机构之间的合作，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设，发挥各自的资源优势，实现互惠互利等。

　　从运营模式上来说，既可以是出租型也可以是出售型。具体到居住人群的类型和所提供的服务方面，又可细分为两种：一种是仅接收健康自理老人的老年公寓，另一种是带有一定护理服务的老年公寓。

　　养老项目的开发运营涉及到很多环节，从前期土地、资金问题，到规划设计、运营管理等等，都需要进行整体把握，需要多个领域和行业的协调配合。目前我国相关的政策和制度尚不明晰，养老产业链整合度低，许多相关领域和行业的专业配套服务较为匮乏。例如养老服务人才就存在很大缺口，许多养老院的护理人员是来自中国农村的中年妇女，缺乏专业的技术培训。

　　从规划设计方面来说，许多开发者对所要开发的具体产品类型和建筑形式考虑得比较简单，对养老服务模式和老年人需求缺少了解，使得建筑功能配置不明确，使用空间无法满足管理需要，最终导致项目适老性不足。例如有些开发商提出只接收健康、自理的老人，因而不在建筑设计上考虑相应的护理要求，但随着时间的推移，这些老人的身体条件必然会发生变化，护理需求也会逐渐产生。因此应在最初设计时考虑到后期灵活变动的可能，一旦所入住老人步入半护理、全护理期时，能够从空间功能方面进行一些改造，以适应护理需求。

　　在当前的市场环境下，很多房地产商都在尝试转型，无论是商业地产、旅游地产还是养生养老地产，都是他们非常关注的转型方向。养老地产与旅游、商业地产共同开发，是较为常见的一种形式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

　　在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。

　　《住宅设计规范》增加了很多适老化设计要求，如针对住宅建筑入口、门等共用部分的无障碍设计要求，体现出住宅适老化和通用化的设计思想。但住宅规范中由于是考虑普适化的要求，没有专门针对老年住宅或老年社区进行专门说明。很多设计师对老年住宅的认识仅限于满足相关设计规范的要求，认为仅是在普通住宅的基础上去除高差、设置坡道、保证轮椅回转和加装扶手而已。

　　事实上，真正的养生养老地产在设计上还有许多细节之处需要关注，例如套型设计是否保证老人在各空间内视线和声音的有效沟通，卧室空间大小能否满足老人分床睡的尺寸需要，插座的高度是否能让老人不必过度弯腰就可使用等等。因此养老地产在设计时不能局限于机械地执行相关设计规范的规定，而应将“以人为本”的设计理念贯彻始终，充分考虑老年人的生活习惯，为可能出现的紧急情况做好准备，重视每一个细节的精细化设计，才能做出让老人安全、安心的住宅。