养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括:保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。

 

    内容选自产业信息网发布的《2016-2022年中国养老产业市场运行态势及投资战略研究报告》。

 

    一、人口老龄化为养老地产的发展带来了新的契机

 

    我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富的增多及421家庭结构的产生，促使社会养老居住观念的转变，老年人更加重视精神层面的追求；而现有的传统家庭养老方式已不能满足老年人在生理和精神方面的需求。这些都为养老地产的发展带来了新的契机。

 

    1、2012年中国65岁以上老人占比8.7%，逆抚养比8.4，已经步入老龄化社会十多年。根据联合国教科文组织制定的标准，60岁以上人口比例达10%，或65岁以上老人占比达到7%，就意味着该国步入老龄化社会。我国2001年65岁以上人口就已达到7.0%，按联合国标准即已步入老龄化社会了。2014年，我过65岁以上老人有1.38亿，占比达10.1%。从老年人逆抚养比的角度来看，我国老年人逆抚养比一直稳步下降，2014年为7.3，意味着平均一个65岁的老人由7.3位15-64岁的劳动人口抚养。而按照通常定义，到了5个年轻人养活1个老年人的时候，就已进入“深度老龄化”了；按照当前趋势，我国进入深度老龄化，也就是未来几十年的事情。

 

    2、老人财富增多为市场提供强有力的支撑。根据我国经济发展的进程来看，中国的财富积累大部分在60后、70后手中，而这部分人群在2020年、2030年之后也会迈入老龄人口的群体中。随着高消费老龄人口的增多，老龄人群会更加注重消费的多元化和服务的专业化，这为将来的养老住宅市场专业化的发展提供了强有力的支撑。

 

    3、家庭组合在不断发生变化，传统养老矛盾突出。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升；且由于计划生育政策的实施，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，无力、无暇顾及家中老人的矛盾越发凸显。 观念转变使得养老住宅更易于接受。随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的，接受程度也会住家增强。

 

    二、政策助力养老地产战略地位逐步提升

 

    老年人的需求集中于医疗保障服务和产品供应。不同于18岁以下的未成年人、19-64岁的中年人，老年人的需求结构发生了明显的变化。65岁以上的老年人逐年失去了赚钱的兴趣和能力，并且随着身体素质的下降，老年人的物质消费主要以满足基本生活为主。另一方面，老年人对精神生活的需求也有所提高，更倾向于传统的文化娱乐产业，而且对服务医疗的需求大大提升。

 

    养老地产处于养老服务产业链的上游，依托于地产可以衍生出其他养老相关的服务和消费。养老产业链分为上游的养老地产和养老金融，中游的家政、医疗和文娱服务以及下游的养老用品。上游的养老金融承载能力较差，而养老地产承载能力极强，不仅可以将医疗服务装入其中成为其地产不可分割的一部分，也可以将养老用品载入其中进行增值或者提供渠道。因此养老地产的意义不仅仅在于提供所居所养，更多的意义在于承载着整个养老服务的产业链。

 

养老服务产业链分布图

 

    国家将养老产业的发展提升到战略高度。2013年9月13日出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，提出促进中小企业发展进入养老服务产业集群，发展养老服务网站，养老服务消费市场。政府深刻认识到我国养老服务体系面临的巨大压力，供不应求的现象非常非常明显，且随着中国即将进入快速老龄化阶段，发展养老事业具有国家战略高度。

 

    多地区9073计划意味着约3%的老年人养老地点会是老年地产。2007 年，上海率先宣布，计划在“十一五”期间构建“9073”的养老格局：90%的老人由家庭照顾，7%的老人享受社区居家养老服务，3%的老人进入养老院等机构养老。之后，北京也提出类似的9064计划，天津、重庆、四川、黑龙江等也都提出9073计划。多地区的9073计划意味着，我国的养老格局中，约3%的老年人会在机构等养老地产中度过老年。

 

    三、中国养老地产市场空间巨大

 

    预计我国老龄化程度在2060年之前会保持较快速度上升。根据联合国的预测，我65岁以上老人人数未来半个世纪都会保持较快速度增长，并会在2060年会达到3.69亿的高点，占总人口比例达28%。这意味着，未来五十年，我国将继续比较快的老龄化进程。

 

中国65岁以上老龄人口数量及占比预测

 

   假设2020年实现全国的9073计划，则年增加老年地产面积估计为住宅年销售面积的1.5%。我国《老年人权益保障法》规定老年人的年龄起点标准是60周岁，我们这里的测算中采用60岁以上作为老年人口径。假设我国在2020年使得全国的养老格局达到9073水平，根据民政部的消息，2014年每千名老年人拥有养老床位达25.43张进行测算，2014年床位大约有487万张。根据联合国预测，我国2020年60岁以上老人2.42亿，3%的人口居住在养老机构里即726万，扣除2014年486万张床位，则六年要建240万个床位，平均每年40万个床位。假设每个床位占据建面40平（考虑到公共面积可能比较大），则对于每年是1600万平，占2014年10.5亿平住宅销售面积的1.52%。而如果按照9064测算，4%的人口居住在养老机构对应每年的新建面积约为3200万平，占2014年住宅销售面积的3%。

 

    据测算，养老地产年平均新增建面可占2014年住宅销售面积1.2%-13.3%，中性假设下在6%左右。若假设到2025年底（即用11年时间），选择居住到养老地产的老年人达到8%，则平均每年带来的新增养老地产建面约为2014年住宅销售面积的6.3%；若假设养老地产用21年时间达到较均衡水平，2035年选择居住到养老地产的老年人达10%，则平均每年带来的新增养老地产建面约为2014年住宅销面的6.2%。不同假设下，影响程度在1.2%-13.3%之间。具体测算见下表。

 

假设养老地产2025年达到较均衡水平，中性假设下新增建面约为住宅销面的6.2%

 

    四、中国养老地产未来发展趋势

 

    1、根据国外养老产业的发展情况并结合我国的国情来看，我们认为我国的养老产业发展会经历以下四个阶段： 起步阶段：劳动密集型，低毛率、无序竞争、没有固定商业模式。这一阶段形成于老龄化结构初期。我国现在也正处于这一阶段。政府政策的扶持力度在这一阶段起关键作用，养老产业的服务对象也以整个老龄人群体为主，专业化服务尚未形成。

 

    成长阶段：技术密集型，高速成长，商业模式逐渐清晰。这一阶段形成于老龄化社会逐步加剧的期间。老龄化成为社会的突出问题，政府各项政策积极推进，市场空间被逐步挖掘，形成专门针对老龄人群的服务产业，而巨大的市场空间也使得配套设施在这个阶段会稳健跟进，行业重心偏重于规模扩张以应对日渐突出的老龄化问题

成熟阶段：资本密集型，品牌、口碑地位突出，商业模式清晰。这一阶段形成与老龄化的进程逐步放缓的期间。老龄化问题依旧突出，但是老龄化产业已经形成，市场有足够资源去应对出现的问题，政府政策基本已经落定，基本建立起较为完整的社保制度。

 

    分化阶段：资本密集型为依托的专业化服务，个性化，高毛利。这一阶段形成与我国老龄化结构基本趋于平稳的期间。政府已经形成了完整的政策、法律、监管体系，社会养老制度也已经建立完善。不同老龄人群的不同需求都能得到满足，形成针对细分市场的差异化服务，行业重心偏重于固有市场的精耕细作。

 

    我国现在正处于起步阶段，预计在2020年会进入成长期。根据我国养老地产的发展情况来看，我国养老地产市场正处于起步阶段，政策制度尚未完善，各开发商也没有找到清晰的商业模式，尚处于摸索阶段。我们预计在2020年，中国养老地产会进入成长期，出现明显的成长期的特征，理由如下：

 

    （1）根据国际经验，在65岁以上人口达到12%以上的水平时，正是养老地产高速发展的时期。我们预计，在2020年左右中国老龄化人口达到12%左右的水平，这一比例在未来仍将持续升高，足以支撑养老地产的高速发展。

 

    （2）到2020年足够开发商探索出一条适合自身提点的养老地产商业模式，模式的复制使得养老地产可以大规模扩张。各个开发商正在积极试水养老地产领域，从社区养老到机构养老，养老地产的各个细分市场应该会出现较为优秀的商业模式。而这些商业模式的复制则构成了大规模发展的前提。

 

    （3）人口老龄化在2020年将会成为一个重要的议题，预计会有相应的政策和制度安排进一步吸引资金进入养老地产市场。

 

    2、房地产开发商和保险资金在运营养老地产方面各有千秋，这两方相互合作、相互补充，将共同完善我国养老地产的生态体系。房地产公司的优势在于运营管理、对市场嗅觉更为灵敏，另外可以以租售结合的形式，满足不同客户类型的需要，比较灵活。保险公司的优势在于资金和产业链联动。保险公司可以将保险产品与养老地产挂钩，通过卖保险产品的形式，客户接受度更高；而且保险公司资金雄厚，属于资本密集型企业，而且资金久期较长，与养老地产更为匹配。房地产公司与保险公司相互合作，可以在资金、客户、模式和运营上形成优势互补，从而共同完善我国养老地产的生态体系。房地产开发企业和保险公司既可以在养老地产不同市场发挥各自的优势，百花齐放；也可以共同合作，优势互补。在各自擅长的领域发挥特长，完善我国养老地产的生态体系。

 

    3、预计2020年将迎来养老地产的高速增长期，2015-2019年是养老地产模式的探索期，做好准备的地产开发商会在市场成熟时迎来爆发式增长，而积极试水养老地产且有成熟运营项目的万科、保利更有可能成功复制适合自身的商业模式。

 

    养老地产属于资本密集型行业，前期投入较大，需要充足的资金和较低的资金成本的保证，而行业龙头拥有大量的在手资金和较低的资金成本可以支持养老地产业务。

 

    4、没有成功的商业模式可以复制使养老地产风险加大。受到政策和盈利能力的限制，不一定能够探索出较为成功的养老地产的商业模式，或者商业模式难以复制。