8月2日，由北京市工商联、北京市投资促进局指导、北京住宅房地产业商会主办的2015年中国房地产创新转型暨养老地产高峰论坛在北京隆重举行。国家住房和城乡建设部原副部长姚兵、北京市投资促进局局长周卫民、国务院发展研究中心研究员徐东华、国家住房和城乡建设部原副司长窦以德、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心尹伯悦、清华大学建筑学院教授周燕民、北京市人大常委会副秘书长黄石松、北京住宅房地产业商会会长黎乃超、大健康产业研究院院长王颖等来自政策制定、产业研究和行业从业着等各方面的专家学者汇集一堂，畅谈未来房地产行业发展方向，集中就养老产业如何跟地产业结合？机遇与挑战并存，地产业如何深度融合等问题畅谈己见，共同分享中国养老地产相关政策、趋势、难题及解决方案。

    北京住宅房地产业商会会长黎乃超：养老离不开房子

    众所周知，2013年开始房地产业出现下滑，尤其是二三线城市，甚至是有些一线城市都出现了大量房屋积压，房地产企业确实出现了很多问题，所以要求房地产企业必须要创新、转型。在这个时间，中国出现了老龄化的趋势，尤其是未来的几十年，中国的老龄人口将近达到5亿人，这是一个非常大的市场。

    养老离不开房子，所以房地产企业从中看到了希望、看到了机遇，已经有许多地产商决定或者已经投入到了养老产业里面去。但这个过程中出现了很多这样那样的问题，正是看到这种情况，北京住宅房地产商会举办了这次论坛，同时邀请有关领导、专家为大家解读政策、规划产业，和大家一起共同研讨中国房地产业转型升级，共同研究中国养老事业未来的发展。

    北京市人大常委会副秘书长、北京交通大学教授黄石松：整合北京养老产业发展政策迫在眉睫

    现在从人口总量角度讲，中国现在老年人口相当于欧盟人口，到2020年将会相当于美国的人口。北京市大概4个人里边有一个人是老人。未来5年，有数据说养老相关产业要达到GDP的1/3左右。目前养老市场普遍呈现“外热内冷”，内冷是总量不足和结构性过剩并存。现在北京大概10万张床位，空置率在52%左右。

    当前包括民政、金融、房地产等等政策都是切割的，这些政策之间相互不统筹，所以也造成了投资进不来、融资难、融资贵。医和养之间的政策协调不到位，卫生局的管理是按照医院的管理体系来做，所以养老院拿不到执照。统筹好资源政策，统筹好地产这个场所和养老之间的关系，解决好商业模式的创新问题，这是一个最根本的问题。因此，要明确一个统筹协调的机构，全面深化改革，特别是在资本准入、医养结合、金融支持、税收政策、人力资源政策上进行突破。

     理实国际董事长、大健康产业研究院院长王颖：以养老服务做养老地产

    从“地产+养老”来看，需要思考5个问题：第一是赚钱多少的问题，背后是房地产公司定位的问题；第二是赚快钱还是赚慢钱的问题；是投资与退出方式问题；第三是轻资产还是重资产的问题，是开发模式和产品结构问题；第四是走高端还是走大众的问题，是市场定位于切入点的问题；第五是自己做还是用外包，背后说的是运营模式的问题。我们过去建好房子，找别的物业公司做管理。可是现在是养老的事，物业公司做不了，国家也没有第三方的养老服务机构，那我们地产公司怎么去衔接。这是五个要思考的问题。

    我认为核心的问题是房地产公司要思考，是做地产还是做养老，是卖房子还是卖服务，这是关键要思考的问题。我们这么多年研究和咨询服务，包括跟众多的地产商服务下来、接触下来，深深地感觉到，我们自己实际上要想清楚，过去30年只是靠盖了房子卖房子，这个游戏还能不能在新的老龄社会里玩下去。

    不同客群对住宅和养老服务需求不同。我们过去做住宅，也会考虑学校、商场等配套设置，只是过去考虑一般大众和孩子居多。进入老龄化，要重点从老人的核心需求出发，打造充分体现大健康和老人生活需求的“医养康结合”的社区。立足大健康谈养老，全产业链条，产品、服务、设施、金融统筹布局，盖房子不一定只赚卖房子的钱，做养老服务不一定非得赚养老服务的钱，创新商业模式，羊毛出在猪身上，由狗埋单。就是商业模式创新。

      国家住建部原副司长窦以德：在社会经济发展转型期中的住宅产业

    住宅产业是一个又招人爱又招人恨的产业，它在国民经济GDP当中占的比重非常大，但它带来一些问题，从金融开始，影响到我们的土地、资源、环境这些问题，经常又被人诟病。有一个数字的统计说，从2003年到2013年，我国的城镇人口的住宅建筑面积已经达到人均34平方米。北京2014年的统计，城镇人口住房建筑面积已经达到52.4平方米，相当惊人。北京比全国要高出大概50%以上，业绩非常明显。

    我个人看法，今后我们这个行业还会有发展，因为随着城镇化的发展，特别是二三线城市，还有些新的地区的发展，还有我们发展的空间。所以从宏观上看，我们住宅建设一方面有成绩，同时粗放型的经营发展，就使得我们环境问题造成诟病，就不堪重负了。房地产行业发展过程中要注意产品开发类型的问题，产品的生产方式的调整，产品品质的逐步提高，最后就是要紧跟当前社会发展的主旋律，逐步开发绿色建筑，发展绿色房地产，房地产行业转型升级，创新发展模式。不要特别悲观，我觉得只要把产品品质提升上去，对应社会发展的大趋势，消费者得到满意，房地产行业还是有发展的空间。

    北京市投资促进局局长周卫民在峰会上就京津冀协同发展和有序疏解非首都功能方面作了政策解读。就近日国务院颁布了《京津冀协同发展规划纲要》，国家战略下给产业发展带来许多发展机遇发表了自己的见解。

    据了解，中国老年人口规模将从目前的两亿多增长到2050年的4.83亿，届时将占中国总人口的43.1%，中国已经全面老龄化，很快进入老龄型社会，养老产业商机无限。

    峰会最后，北京住宅房地产业商会，推出4-5块位于北京西山、密云、通州、大兴等多个养老地块，参与峰会的行业从业者纷纷就这几个地块进行咨询，显示出大家对养老地产的热情和对行业发展方向的认同。