交通枢纽型城市综合体一般包括地铁、城市轨道交通、公交站点，人流量巨大，在大型城市商业圈具有较高商业价值。例如，上海大学城城市交通综合体包括轨道交通中心站点、长途汽车站、公交汽车站和大型购物中心、酒店及高尚住宅开发，配套两个城市广场和多个地下停车场。多物业功能组合。交通枢纽型城市综合体包括交通物业和商业物业，商业物业一般包含写字楼、酒店公寓、购物中心。

　　城市综合体项目投资规模大，设计和施工都比较复杂，盈利模式比较复杂，投资风险控制难度大，开发和运营单位需要具有较高的驾驭能力和完善的知识体系。

　　业态设计

　　在调研分析的工作过程中，采用国际上标准规范的麦肯锡模型论证研究并进行实际模拟分析；在业态设计方面,详细调研了上海批发与零售市场,拟定了不同的业态方案。业态规划的目的如下：

　　1、项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。 

　　2、指导招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。 

　　3、为销售提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。 

　　4、通过业态方案的设计，确定项目赢利模式和资金回收的方式。 

　　不仅调研了松江区批发与零售商业,而且根据商业网点规划，对松江商业走势进行分析和判断。认为在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价值,希望未来把握轨道交通开通后巨大商机，通过良好的策划，形成顾客消费目的地。 

　　根据项目特点,还组织力量系统调研了上海轨道交通物业典型项目，对上海龙之梦购物中心(轨道交通物业)和松江开元地中海项目进行了专题分析，形成了专题考察报告。龙之梦与本项目原来的建筑设计方案非常相似，都是封闭的室内空间。龙之梦的考察表明轨道交通只是商业物业成功的必要条件不是充分条件，从可持续经营角度论证商业物业有利于项目成功。开元地中海项目表明，成功的投资策略是，部分物业例如公寓住宅类物业可以提前收回投资，商业物业需要市场培育期进行保留经营。

　　主动走访了松江区经委和相关商业研究机构，发现常规零售物业已经达到人均1.7平方米。要在过剩的市场中找到项目的发展方向，利用交通枢纽优势抓住本地客户吸引外来顾客，成为策划需要解决的问题。

　　在调研过程中，重视从规划高度把握项目未来走势，系统学习了松江新城规划并了解了其实施情况。松江新城规划100万人口，目前人气还不足，在复旦大学支持下，系统分析了上海人口郊区化进程和未来上海人口迁移趋势，重点把握松江新城未来人口变化这个关键因素。 

　　分析表明，上海与美国纽约等大城市人口郊区化不同，纽约郊区大部分是有钱人，而上海郊区大部分是工薪阶层。松江新城大的方向遵循上海郊区人口分布特征,主要人群是一般收入人群，但是由于松江新城规划起点高，拥有大学城和国际级旅游区等条件，周边区域如佘山别墅区和泰晤士小镇居住着部分富裕阶层人口