浅谈重庆房价走势
1.重庆房地产需求者
重庆主城区的住房需求人群，主要是：1.主城区土著家庭即将成年成家的一代；2.每年主城区以外户籍的大学大专毕业生；3.远郊区县希望在主城占有一席之地的富裕居民；4.周边省的进城人员；5.其他入渝高端人才、商人、炒房客。
从需求量来看，第1、2的需求量是比较小的，对重庆的房价起不了根本性作用，第3、4人群是重庆接盘的主力。而从去年12月至今的这波重庆房产牛市，则是由第5类人群的激增造成的。从房地产一线反馈的信息来看，来自全国各地的炒房客确实很有实力，他们有的人一口气买了几十套房子的。因为在这些外地投机者眼里，中国所有二线城市中，重庆房价最低，即便到现在的所谓“高位”，也只是达到了河南郑州的水平，而郑州的城市建设、城市定位，大家也明白是比不上重庆的。
2.重庆的住房供给
从供给来看，重庆一直奉行天量土地供应，在2014年以前，重庆的土地供应量始终是天量，网上有人做过统计，重庆一年的土地供应量大约相当于北上广的总和。
从2014年开始，重庆的土地供给政策发生了根本变化。由于主城区土地指标的日渐稀缺，特别是住宅空置率高企等原因，重庆开始有意识地减少土地供应量。从目前公开的数据来看，2014年至今，每年减少约20%。重庆2014年成交土地1391万平米；2015年成交土地1228万平方米，2016年全年是1021.62万平米，同比2015年减少16.8%。这意味着什么？2015年一线城市加起来的总和是2848万平方米（北京734万平米、上海1074万平米、广州843万平米、深圳197万平米） 。如此庞大的土地供应量，重庆2016年的建面均价在7116元/平米，也就可以理解了。但是到了2016年，重庆的土地供应量仅比广州多300万平方米，虽然土地供应量依然最多，可是总量上已经得到了大幅度的减少。而从全国来看，减少土地供应量都成为了趋势。尽管国土部说，对于房地产库存不足的城市，要加大土地供应。但是，大家不要忘记了，我们国家是奉行粮食自给自足为基本国策的，18亿亩土地红线是不能动的。而且除非发展巨型城市，否则城市的土地供应量是极其有限的。土地供应可以加大，把江津、长寿纳入主城，加大土地供应，请问在主城区工作生活的人，愿意住在长寿江津吗？至少20年内不愿意，大家还是愿意在渝中区、江北、北区上班生活，甚至连跑到巴南都觉得远。
还有一个情况是：重庆的北区已经没有土地了，再供应土地，就得到北碚了。所以，未来的土地供应重点一个是北碚、一个是大渡口、九龙坡。而这些地方，大家可以想想，大多数人是不愿意去的。
而目前的主城区，只有老城区的旧房子了。所以，未来重庆的新楼盘，将以旧城区旧城改造为主，二手房交易将兴盛。而旧城改造，征地费用、土地拍卖费用的高昂，楼板价必定远高于在目前拿一块荒地盖新楼的价格。而这恰恰是香港目前面临的房地产情形。山地城市中，重庆唯一可以参照的对象就是香港。当然，重庆的经济体量、经济水平、区位优势是无法跟香港比的，但是两者的地形结构的相似，都必然有一个特点——适合建房的平地资源稀缺。
正因为此，小生大胆预测不久的将来，可能也就是10年的时间左右，重庆的房地产模式，将是以旧城改造为主，二手房交易的活跃程度将空前热烈。
3.供需平衡
重庆主城区的供求关系，目前来讲是相对平衡的。而未来，因为城市发展的关系，将出现供不应求的情况。只是，目前供求关系的局面还未发生根本逆转而已。当然，我还要说明的是，我说的主城区不是政府的行政规划，而是大家通常所说的渝北、江北、南岸、渝中、沙坪坝、九龙坡。为什么是这样，我想只要在重庆生活超过5年的人，都能感受到为何我如此分类。
人口，决定着重庆未来房价的发展。根据政府统计的数据，这两年来，重庆主城区都出现了20万-30万的净流入人口。这部分人口里，一部分是在北上广深等一线城市返乡的重庆户籍人口，一部分是主动来重庆寻找机会的人。返乡的重庆户籍人口，大部分是积攒了存款回来的，他们不少人是在北上广深做产业工人、做小生意或者在其他各行各业，其实是有一门手艺或者说有一定的谋生本领的。他们或多或少都是有在主城区购房的需求的（按经济学教材里的说法是，既想买房又有能力买房的人群）。返乡的人群中，还有一部分人群尤其引人注意：那就是拥有较高学历的渝籍生源，他们不少人在北上广深甚至海外工作了好多年，对北上广深的房价望洋兴叹，但是他们发现他们500万在北上广深，只能买一套80多平方的房子，回到重庆可以买洋房，甚至别墅。他们就在这段时间，回乡买房子了，移居回重庆发展。同样的道理，还有那些怀揣着梦想的外地人才。事实上，这部分是重庆最愿意吸引的人才。
外地来渝发展的淘金人。其实，重庆对全国的吸引力，是从2008年开始的，那时候因为众所周知的原因，重庆很博全国的眼球。自那开始，重庆进入了基础建设的黄金时代。高速公路、城市公园、轨道交通、教育资源、医疗资源等，都纷纷鸟枪换炮。我想，大家都还记得，2008年以前，去现在南坪看看，那种脏乱差的样子。更不敢想想什么四五六七八公里了。但是，现在再看看，南坪像个大都会的样子，连四五六公里，也像模像样的。这是重庆城市建设的高速发展时期。
我们大概都有这样的体会。当你看到邮政储蓄银行和建设银行的时候，你愿意去哪家银行存钱办卡？相信大部分人愿意去建设银行。为什么？因为看到邮政储蓄银行的装潢，真的不像个金融机构啊，太简朴了，内心并不把它当银行，还是进了邮局啊。但是建设银行、乃至中信银行呢？装修得富丽堂皇，而且网点多，这些都叫做基础设施建设，所以大家都愿意去。而实际上，邮政储蓄银行和建行的利率都是一样的，而且人家还不用排队。可是你装修不好看、而且网点少，ATM机的功能也不如人家的先进。这就是基础设施撇造成的。
重庆也一样啊。08年以前，重庆基础设施建设太差了。所以那时候房价才多少钱？那时候，重庆都说买那么多房子的人是傻子。
但是08年以后，看看现在重庆的轨道交通，那个发展密度，在全国都排的上前五。再看看各种道路、各种公园、各种写字楼、商圈，对人才是很有吸引力。这叫做聚宝盆效应，如今经过9年多的建设，重庆的聚宝盆效应开始逐渐显现了，而且现在才开了个头。
有人说，你怎么知道有那么多外地人来啊？这个数据，我相信官方是有一个人口净流入数据的。但是，也许没有人对这部分净流入人口进行结构分析。而且，很遗憾，我也拿不到这些数据。但是，我们可以从生活经验来获知。最近，我的小区就多了许多操着粤语、潮汕话的外省人。他们或者在周边开个什么潮汕火锅店，或者在电脑城一窝蜂地经营。其实，这帮人是很聪明的。潮汕人会做生意嘛。他们全国到处跑，到处找机会。现在找到重庆来了。这是一个趋势，也是一个变化。
大家还可以看到一个现象。现在大家对24小时便利店罗森已经很熟悉了吧。可是，在2011年以前，有几个人知道罗森？日本24小时便利店的开店调研是十分苛刻的。他们要研究人口结构、消费结构还有城市的发展未来。所以，今天有24小时便利店的城市，全国并不多。商业业态的丰富，都在表明商业机会的增加。
还有一个变化，不知道大家留意到没有。那就是重庆的餐饮形式开始丰富起来了。以前重庆的餐饮只有川菜、火锅、小面，就没了。而现在呢？港式茶餐厅、粤菜馆、东北菜、云南菜、陕西会馆、蒙古餐厅、韩国快餐、德国餐厅……甚至在有着火锅霸权之称的火锅领域，潮汕火锅也能打开一片天地。
都说重庆不排外，但是其实重庆的排外体现在餐饮上。以前，一群重庆本地人要吃火锅，一个外地人说：好辣啊，换一样嘛。重庆的人肯定说：好嘛，那就微辣嘛。看吧，微辣是重庆本地人对外地人的最大让步，管你是同学还是朋友。
但是这种餐饮霸权意识开始发生变化了。现在人们会说，那吃其他嘛，吃清淡点，吃茶餐厅。这当然是一种进步，表明重庆人的眼界更宽了，生活条件也更好了。而这种变化，对于吸引来自全国各地的人才是极其重要的。
4.预期：价格的利器
其实，我们可以看到价格这个东西，供求关系是基本决定规律。但是还有影响价格的因素，就是预期。“预期”是一种很可怕的东西。股票市场的大起大落，其实很大程度上就是预期在起作用。比如，北京房价在2001年开始启动的，标志性事件是那一年，国际奥组委确定北京举办2008年世界奥运会。那时候，北京进入了城市建设的高峰期。全国人民都对北京的预期极高，而全世界的目光也被北京吸引了。所以，北京的房价开始猛涨。
重庆目前实际上也存在预期的问题。首先，在去年以前，因为重庆的决策层的政策思路，所以重庆房价在全国来说保持平稳。这里面的因素有很多，一个是政策原因、一个是土地供应量的原因。不过，更大原因是老百姓形成了一个预期——只要黄市长在，房价就不会暴涨。其实从2014年起，重庆的房地产政策就已经发生了变化，最明显的就是土地供应量的变化。不过14年-16年前半年，重庆房价依然处于低迷状态。但是领导一走，重庆房价就开始暴涨了。那一阵子哦，还有什么新闻叫做北上广的人，打飞的到重庆买房。
但为何房价要两年后才出现暴涨？其实这就是预期。也就是说，黄市长卸任这个消息，实际上击溃了所有人对“重庆房价不会暴涨”的心理防线。于是，重庆出现暴涨也就不奇怪了。只是，很多人蠢，没有反应过来。
现在重庆人民乃至周边区县、四川人民，甚至来自全国的炒房客，其实对重庆房价的预期还是非常高的。主要原因呢，还是因为价格在二线城市中较低，而且房屋的品质比较高，尤其博人眼球的是轨道交通十分发达。
5.大交通重庆
现在重庆启动了大交通计划。最近重庆市内不少地方都在挖建，要建造内环高架桥和立交。一个城市在发展立体交通，说明这个城市的交通拥堵问题比较严重了，同时也说明了这座城市的汽车保有量较高，富裕居民阶层过多，这座城市的流通性较大，也从侧面说明了经济的发达程度。
从另一方面讲，重庆的私家车保有量高，也是因为房价低，导致不少上班族有闲钱买车。相信不少人都有这样的朋友，或者你就是其中之一。其实工作一般，薪水一般，有的两夫妻一年不过十万多收入，却也买车了。这在北上广深简直是笑话。因为重庆房价太低了，故年轻人买车多。有的小康家庭还买宝马奔驰等。而最近，大家都发现汽车降价了，连大众都说可以免息贷款。因为重庆房价涨了嘛，大家拿去买车的钱自然少了。
不过，重庆汽车保有量还是高。即使到现在，也还没到重庆房价的极限，因为价格还未到让市民痛苦绝望的阶段。所以，大家还是有闲钱买车。
鲁迅不是说过吗？地上本没有路，走的人多了便有了路。其实，重庆本来也没有那么多路，更没有什么内环高架、立交，但是走的人多了，车多了，便需要这些了。这座城市已经进入了聚宝盆时刻了。所以，房子紧俏，是很自然而然的事情呀。
7.重庆的雄心
还有一个情况，根据媒体公布的资料来看，重庆的都市发展计划，其实是雄心勃勃的。不知道大家有没有看新闻，就是刚刚结束的五次党代会报告。
摘录一段，里面提到“提高现代交通治理水平，构建内畅外联互通、智慧绿色高效的现代综合立体交通体系，加快建设国际性综合交通枢纽。”
所以啊，而且看看全城开挖的势头，这一次是动真格的。说明这个城市对未来的发展思路是十分明确的，行动是坚决的。价格的预期已经形成了。
现在在大渡口的偏僻地段，房价都是9000多一平米了，而就在一年前，江北、新牌坊地段的房价还是9000多呢。这说明，这座城市的心里预期已经被拉起来，下不去了。
8.买哪里？
当然了，既然有预期，很多人都会说，那我买哪里好。
有的人说啊，你看巴南区好便宜哦、大渡口好便宜哦、北碚好便宜哦。你看宇宙中心、礼嘉、悦来哪些地方都贵得要死啊。
当然了，有多少钱办多少事。如果预算不够，当然是买这些地方也不错的。可是呢，既然谈到预期，买房还是要跟着预期走。
为什么大家追捧礼嘉、悦来、照母山呢？要知道就在两年前，这些地方，还是无人问津的。许多人都在那里冷嘲热讽，都是疯了吧，才买这些地方。
预期的由头其实是城市规划和城市的发展战略。那么，敢问各位在论坛里混的，各位自诩很有见识的人士，或者说房地产从业人员。你们知道重庆的发展战略是什么吗？我估计没有几个人知道，虽然报纸天天说“五大功能区域发展战略”，那么什么叫五大功能区域发展战略？实际上，就是说：把大重庆，按照功能划分，分为五个大区，每个大区不一定非得都一样，招商引资、搞工业、搞GDP，搞城市建设，而是根据自身特点发展相应的产业。
五个功能区是都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区。
那么围绕房价来讲，我们关注的通常就是都市功能核心区和都市功能拓展区、城市发展新区。都市功能核心区是渝中区全域和大渡口区、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸区5区处于内环以内的区域，约297.5平方公里。
都市功能拓展区呢是包括大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区处于内环以外的区域以及北碚区、渝北区、巴南区全域，约5275.5平方公里。
城市发展新区嘛，就是涪陵啊、永川啊这些地方了。
那么实际上，我们讨论的重点还是都市功能核心区和都市功能拓展区。因为这两片地方才是我们讨论的主城区。
买核心区？对不起，对于大多数人而言，已经买不起了。这些地方都是重庆的老城区，渝中区解放碑、南岸区内环以内、江北区，价格已经都是20000多一平米了（新楼盘，或者楼龄5年左右的房子）。
这些地方，我相信未来的房价会更高。而且也有着天然的不利。老城区，城市规划都比较差，我看过渝中区七星岗一个楼盘，是个新楼盘，价格也敢喊，20000多一平米没商量，可是你站在上面看，渝中区是一片破败，当然是很有生活气息。可是，那样的居住品质是不会高的。而且，核心区的规划居住人口是300多万人。
对于雄心勃勃的重庆而言，这片地方难以承载更多的人口。所以属于典型的稀缺资源。当然，未来重庆的房地产发展模式，我说过，将会以旧城改造为主。旧城改造的成本高昂，必然导致这个区域的价格会水涨船高，甚至未来能拍出天价，也不奇怪的。所以，像那些2万+的房子，如果你有钱，对居住品质要求又不高，还是可以抢一套的，因为这是工薪阶层在渝中区上车的最后机会。当然目前这片区域，房子的品质真的不怎么样。主要是旧房子多，新楼盘屈指可数。所以像北滨路上，明明品质很差的房子，敢卖17000多，就是主打自己的区域优势啊。没错啊，我就是说某峰。还有市内某最大的开发商，搞的那个什么吊脚楼设计风格的房子，什么岸的。吊脚楼是什么？那是老重庆的贫民窟、棚户房的象征。密密麻麻，跟蜜蜂窝一样。风水不好。
其实，我们谈预期，还是得跟着政府的规划走。
同样，我们还是要读五次党代会的报告，这篇报告里面有一句，不知道大家留意到了没有“引导人口向都市功能拓展区和城市发展新区聚集，构建与各功能区域功能导向及产业发展相适应的人口分布格局”。
划重点，引导人口向都市功能拓展区聚集。请原谅我直接略过了城市发展新区。那片热土，没有20年应该是难以发展成为主城那样的规模的，毕竟太远了。
都市功能拓展区，规划的人口是400多万人。而且因为是无中生有，所以城市规划理念比较先进，也比较科学合理。关键的关键是房屋的品质很高啊。
不过，很多人也会说。拓展区，比如说照母山、礼嘉、中央公园、悦来这些地方，不就是大农村吗？偏僻得很，荒凉得很，没有十几年发展不起来。关于这个问题，我希望大家可以通过卫星地图，看看重庆的地图。你会发现，拓展区，几乎全域是黄土，黄土意味着什么？意味着是施工的工地啊。而且是连成片的。比如照母山-九曲河-礼嘉一线，基本上是成片的城市群。你还看不到未来的预期在哪里吗？
很多人说重庆的有钱人少，没有消费力。这些人，我想应该没怎么买过房。或者参与中高档楼盘的购买经验欠缺。当你去排某湖、某科的洋房别墅楼盘，你会发现有钱人比想象得多。而且，他们也不会在网上唱空或者唱多，而是拿出实际行动，就去把房子买了。然后，重庆的房价一天天地涨上去。
9.未来人口大迁移
现在，我相信大家都知道了“五大功能区域发展战略”。可是对于这个战略对房价的影响，可能还不够清晰。
按照鄙人的理解，既然五大功能区，按照各自定位发展，意味着重庆不再搞“一刀切”的发展模式。比如渝东南生态保护区、渝东北生态涵养区的任务就是搞农业发展、生态保护以及发展旅游业，搞好长江航道建设。这意味着，这两大区不再搞大规模的城市建设，也不再搞大规模的粗放型工业发展之路。不搞城市建设，那么当地人口应该往哪里走呢？这两大区的人口加起来在1000万左右呢。
同样根据公开的资料，对于渝东北生态涵养区，未来10年内要转移130万人口，常住人口由目前的800多万下降到700万左右。那这些人口往哪里走呢？当仁不让，应该就是城市发展新区或者都市功能拓展区了。那么可以预见，渝西地区、大学城、璧山、沙坪坝、大渡口、九龙坡将吸引一大批渝东北人口的迁移。
所以，我们大致可以预测未来十年，重庆的人口迁移路径：
主城区以及在主城区置业的区县富裕居民，将向宇宙中心-照母山-大竹林-九曲河-礼嘉-悦来迁移；渝东北地区将有百万人口向渝西地区以及主城西区迁移。
这是一场革命性的大迁移，将影响未来重庆的发展大格局。所有的商机也许就是在这个过程中诞生了。
按照上面的分析，各位还在举棋不定的人士，还在犹豫重庆主城的房子是该买还是不该买吗？答案是很显然的，只是很多人犹豫不定，就是给自己找个安慰的借口，认为不要买，房价到高位了，等它跌了再买。
其实，如果我们再认真分析一下“房价”这个概念。你会发现，其实房价是有参照物的。比如，以前我们买房子，主要的参照价格，就是主城区的平均售价，这个一般是由房管部门提供的在房交所备案价。把主城的渝中、巴南、大渡口、九龙坡、江北、南岸等成交价格一平均，就是重庆的“房价”了。可是这样的分析有意义吗？
意义当然是有的，可是对于你精确地购房，意义不大。对于普通购房者而言，精确到各个区的均价才更有参考价值。现在一些中介商也聪明了，公布重庆的房价，都会把各个区的价格公布了，比如渝中区一般在12000多以上，新楼盘在2万+;江北区在14000左右，好楼盘在17000+;渝北区在一万左右；而巴南只有7000多，大渡口只有6000多。而我们说的房价，应该是主城区主流人群热衷的地区的房价。
同样的道理，我们再来分析“等房价跌了再买”这种观点。
关注房地产市场的人都知道，上个月，市政府开仓，加大了土地供应量，目的就是为了平抑房价，这导致了到了5月份，重庆主城的土地供应量就与2016年持平了。如果今年再加大土地供应，那么今年的土地供应将超过去年。
有人就担心了，那房价不是要跌吗？
道理是这么个道理，加大供应，对平抑房价是有作用的。可是，我们再认真分析这些土地，都是在巴南、大渡口、北碚这些地方的。假设这批土地的拍卖价比较低，楼板价在2000多左右，那么房价估计也就是5000-7000之间。上个星期，主城区的平均房价是9000多。那么一看，哇塞，房价降了2000多。于是“空头”张牙舞爪、手舞足蹈，放着鞭炮说：“你看听我说没错吧，房价降了。”于是他们拿着钱去买房，发现，他们买到的房子都位于现在大渡口、巴南、北碚的偏远地区。当然，我们也要用发展的眼光看问题，过些日子，现在看来偏僻的地方也会发展得很好。可是，那时候，你再看都市核心区、宇宙中心、礼嘉、大竹林、悦来这些地方呢？
前面，我们谈的是整体规划，比如说五大功能区域发展战略，是重庆的总体战略。如果我们从稍微专业的城市规划角度来认识房子呢？就可以帮助我们迅速地找到真正的价值洼地。
去年开始，其实重庆房价最早是从北滨路开始涨起来的。像北滨路（重庆天地江对面）有一群房子，在去年7月份前，每平方不过7000多块钱（套内），而到了年底就开始1万、1.2万到目前的1.6万。简直就是梦一场。而且，最近据说那里有的盘加推的盘，还要排队抢。
但是，北滨路果真就值这么多钱吗？其实，沿江沿线的房子火热，是因为外地人抄起来的。因为在上海、广州以及东部沿海的经验，告诉外地炒房客，江景房那就是城市最稀缺的资源。所以，外地人来重庆，面对白菜价一样的房子，是难以忍住的。所以他们疯狂地扫光沿江沿线的房子。
有人问我，那么北滨路的房子买吗？未来前景如何呢？那当然是有前景的。可是，我们还要搞清楚一个事实：重庆人不怎么爱住江景房。原因：第一重庆是山城，也叫雾都，一年里不少天是大雾天气，江边雾气就更重了；第二，重庆的江，除了下游地区以及朝天门两江汇流处水比较满，有那种春江潮水连海平的感觉外，其他地方没有。对于北滨路的江，常年都是看得到河滩，完全就像在房子门口挖了个水沟，于风水于观景而言，都不算好。第三，就是我今天想重点说一下的城市规划。
我们都有一个感觉，重庆的摩登高楼特别多，大家都说是“小香港”，我想说，即使是纽约也不过如此。可是，尽管如此，重庆的城市建设，看起来依然没有“都市味”。这是因为重庆的城市建设，有一个很大的问题就是没有城市天际线。
天际线，原来就为一般的天地相连的交界线。在城市里，就是城市轮廓或全景由城市中的高楼大厦构成的整体结构，或由许多摩天大厦构成的局部景观。可是，因为重庆山城的特征，以及老城规划容积率奇高、密度大，所以你从哪个地方去看，都是密密麻麻，像蜂窝一样。这一点在北滨路表现得尤其突出。这样的沿江住宅，其实居住品质是很差的。
我们同样也从公开的资料可以看一点端倪，两江新区的官网就发布过这样一条信息：两江新区规划委员会召开第二次会议上，一位领导说“要充分总结重庆现有滨江路建设经验教训，在全市层面研究打造高品质、有特色、两江独有的滨江休闲区，进一步优化绿地系统、完善配套、整合用地，深化研究与周边用地的协调融合”。 所以，重庆目前的滨江路规划其实是有着一定的问题。所以，我本人并不看好北滨路的房子。
而江景最佳的地方，除了江北嘴寰宇天下，南滨路沿线外，都未开发出来。然而，最好的江景房——寰宇天下和南滨路的房价，相信大家都知道，极其不亲民的。那是重庆最贵的房子呀。如果非要等，那就只有大渡口 巴南区的江景资源了，然而，因为地形的原因，要开发那两大区域，面临最大的问题是没有产业而导致没有人口。
