项目财务评价-建筑规划-建筑设计公司

项目财务评价

本报告的财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察本项目的盈利能力、偿债能力，据此判断项目的财务可行性。以下的财务评价将在确定的建设方案、投资估算结果、进度安排计划和融资方案二的基础上进行。

一、基础数据采集

1、销售价格（建筑面积价格，价格按照区域内市场均价估算）

□超高层住宅：10000元/平方米

□底层商业用房：35000元/平方米

□二层商业用房：18000元/平方米

上述销售价格为本报告预测水准，项目实施中据实调整，但所拟定的价格水准应具有较强的市场竞争力。同时应力争高开高走的态势、收出阳线，而避免高开低走的阴线走势。

2、销售面积

□住宅：43000平方米

□商业面积：二层商业共计12000平方米，其中底商为6000㎡，二层商业为6000㎡

3、适用税费率

税费项目	税费率%	税费项目	税费率%
营业税	5	土地增值税	30、40、50超率累进
城市建设维护税	7	公益金	5
教育费附加	3	法定盈余公积金	10
交通建设附加费	5	房产税（按租金）	12
企业所得税	25

二、可行性分析

1、开发费用估算

项目成本费用由两部分组成:项目建设投资（含建设单位管理费）和销售费用。

□项目建设总投资为5.5亿元

其中：土地成本1.9亿元，开发成本3.6亿元

□销售代理费用：

委托专业机构代理销售，按总销售收入的3%计取销售代理费用。

预计销售收入7.9亿元，提取7.9亿元×3%=2370万元为总销售费用。

□财务费用：

假设开发成本1.9亿全部为银行贷款，年利率6.75%，贷款时限为2年。

则务费用=1.9亿×6.75%×2年=2565万元

□管理费用（工程开发成本的3%—5%，取下限3%计算）：

管理费用 = 开发成本×3% = 5.5亿元 × 3%= 165万元

2、销售收入预测

□住宅

43000平方米×10000元/平方米=43000万元

□底层至二层商业用房

12000平方米×30000元/平方米=36000万元

□项目总销售收入

据此，预计项目总销售收入= 43000万元+36000万元

= 79000万元。

3、税金预测

本地块属棚户区改造

□土地增值税：

序号	项目	计算依据	金额(万元)
1	销售收入	/	79000

利润总额=项目总销售收入-总成本费用-销售税金及附加—土地增值税

=79000万元-55000万元=24000万元

4、建设规模与产品方案

总用地规模：12000平方米。

产品方案：绝对以公寓式住宅为主，配套建设商业用房、停车泊位、设备用房、物业用房等服务设施。

总建筑面积：55000平方米

其中：容积率：7.89

高层住宅43000平方米；二层商业用房12000平方米

车库及设备用房36000平方米

4、环境影响评价

本项目所在地的环境质量现状尚可，建设期中和建成后的环境污染可以有效控制，达到国家的相关标准后排放。基于环境影响评价，本项目的建设是可行的。

5、经济效益与社会效益

□经济效益

销售总收入：79000万元

利润总额：24000万元

□项目的社会效益主要体现在：完善所在地段的规划功能、提升区域中心城市形象、推动城镇化进程；改善房地产市场的供应体系，提升人居质量；增加社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。

6、主要风险分析

项目的市场风险可能在于：市场的容量下降；国家对房地产市场的宏观调控；项目的资金链断裂。

从重庆市场的房地产市场发展态势来看，未来四五年内，其上升通道将保持，之后可能进入平稳发展期，市场的需求在未来较长时间内还将继续保持增长；但是一旦国家对全国房地产市场进行强力调控，地产市场将会严重受挫，而一旦交易量大量下降，客户进入观望期，对项目的持续开发以及资金链将会产生重大影响。

但是项目的市场定位明确、恰当；周边竞争对手较少，需求远大于供给，客户资源较丰富；只要产品设计具有一定的灵活性，体现出客户的差别化需求，在价格上定位准确，销售压力将会降低，同时加之项目的市场前景好，资金面应不成问题。

二、结论

项目建设条件满足要求，无明显不支持建设的因素；建设方案技术上可行，项目的财务效益指标满足投资收益要求，同时项目具有较好的社会效益，在资金落实的情况下，可以开工建设本项目。