项目分析
一、项目所在市场分析
1、区域房地产市场概况
项目地处重庆市江北区观音桥。江北区是重庆市的核心区域，是城市发展的重要方向。江北区未来规划了多个发展中心，本项目处于江北区规划的“核心居住区”，区域紧邻观音桥步行街，给项目发展带来支撑。
二、项目比较楼盘分析
1、潜在的竞争楼盘
观音桥目前在售项目较少，但周边区域如五里店、塔坪等地段在售物业众多，从物业类型、地理环境、未来发展等方向出发，未来可能成为项目潜在竞争楼盘的项目有：
Ø 九街高屋
Ø 渝能明日城市
Ø 观音桥COSMO
Ø 光华观府国际
2、区域部分楼盘价格
楼盘名称 住宅起价
（套内） 均价
（套内） 最高价
（套内） 面积区间 开盘时间 现 状
九街高屋 12000元/㎡ 13000/㎡ —— 20—50㎡ 2010年6月19日 目前20-50㎡商住小户型在售，均价13000元/㎡
渝能明日城市 —— 11000元/㎡ —— 40—70㎡ 2010年8月28日 在售R6号40-70㎡左右高层精装房
观音桥COSMO 12000元/㎡ 11000元/㎡ —— 29-64㎡ 2011年2月1日 目前A塔楼7、10、12层在租售
光华观府国际 6500元/ 10000元/㎡ 11000元/㎡ 30-120㎡ 未定 目前推出房源全部售罄，
预计2016年推出新房源
3、通过以上楼盘的调查分析，观音桥周边房地产项目的特点如下：
□主力价位：10000元/㎡——13000元/㎡（套内面积）
□主力户型：两室
□本项目所在片区的房地产市场竞争将主要在本项目与周边其他片区的住宅项目之间进行。而自身区域内的竞争将更有利于本区域房地产市场的进一步激活，推动本区市场朝规范和完善的方向发展。
□同其他片区住宅项目的竞争因区域特性差异而各有所长，竞争形式并非十分严峻，但由此竞争引起的市场分额分化，其开发风险仍不容忽视。
□观音桥核心商圈竞争楼盘较少，但是周边区域住宅项目众多，使得房地产市场比较活跃，但同时也导致本区楼盘群龙无首，无具有区域代表性的住宅项目，若能抓住此契机，打造一个品牌楼盘，无疑将为开发商带来极佳的社会效益，进一步推动本区域的楼盘形象。
上述比较楼盘仅作为本项目市场定位和营销的参考，并不作为本项目市场定价的依据。
三、项目SWOT分析
1、优势Strengths
Ø 增值优势：本项目地块位于江北区步行街附近，具有很强的商业升值潜力，周边已形成良好的商业氛围，临街商业有较大升值前景。
Ø 交通优势：项目所在地江北区中心区域附近，交通方便，增强本项目的区位优势。
Ø 区位优势：市政配套设施齐全，距中央商圈、学校、医院、银行、市场、车站等都十分方便快捷。与新开发区相比，市政配套设施更加完善。本项目处在老城区边缘，人们还习惯在老城区生活，需要很长的时间才会向新区转移。
Ø 本土优势：相对外来开发企业，项目业主具有得天独厚的本土优势，土生土长，对重庆的情况更加了解，外来开发商无法相比。交通便捷，可以提高时间效率，节约成本。政府部门的扶持力度大，项目业主对办事程序更加熟悉。
2、劣势Weaks
Ø 项目地块紧邻闹市区，紧邻观音桥步行街，在设计上和施工建设上有一定的困难；
Ø 项目地块位于原江北老城区，地块东南北三面都为住宅小区，密度较高，产品的采光通风会受到一定影响；
3、机会点Opportunities
Ø 江北区中心商业圈的扩建，将使本项目的地段位置更加优越；
Ø 重庆房地产市场发展迅速，同时政策利好信息不断，加上户籍改革将会产生大量的刚性需求客户，地产市场前景看好；
4、威胁点Threats
Ø 国家对房地产近几年发展过快的现象，采取了一系列的控制措施，如货币紧缩政策、利率杠杆政策，控制房地产的发展速度，所以房地产的发展速度可能放缓，加上项目入市时间较晚，未来市场不可预计。
四、综合定位
1、项目特征
□建议内容：超高层建筑
□定位理由、依据及说明：受项目的经济指标控制
2、项目名称
□建议内容：观音桥项目
□定位理由、依据及说明：高端住宅、商业物业
3、项目分期
□建议内容：一期开发。
□定位理由、依据及说明：项目总量不大
4、开盘时机
□建议内容：在2017年二季度。
□定位理由、依据及说明：人们的收入、积蓄等一般在年底至春节期间增量比较多，这段时间人们手头比较宽裕，购房的愿望比较强烈。
5、销售策略
□建议内容：高调入市，打造学区房，创造利益最大化。
□定位理由、依据及说明：由于项目所处位置紧邻观音桥步行街，是目前重庆房地产受客户关注度最高的核心区域，然而观音桥商圈周边在售项目较少，区域内需求量一直远高于供给量，项目未来一旦亮相必然会受到客户的追捧和关注，项目首先需要在前期利用项目的区位、步行街配套、物管楼盘的品质及性价比优势等优势高调入市，打开市场，聚集人气。
6、品质定位
6.1、项目档次
□建议内容：中高档
□定位理由、依据及说明：项目设计为1栋超高层、2栋高层公寓式住宅，从物业形态和使用性质上都要优于于其他住宅项目，并且项目未来售价也将高于普通住宅项目，所以应定为与中高档品质楼盘。
6.2、项目形象
□建议内容：耳目一新，赏心悦目，大气磅礴。
□定位理由、依据及说明：项目要立足与观音桥，吸引目标客户关注，必须要有新意，打动消费者。必须研究消费者的心理，要从房屋的本质出发，从消费者的需求出发，从建筑平面布局、立面效果、绿化、景观、户型、智能系统等各方面精心打造，达到让消费者满意的效果。
6.4、项目概念
□建议内容：国际、高端
□定位理由、依据及说明：本项目地块地处紧邻观音桥商圈，未来商圈外扩后，项目所在位置将会是核心CBD区域，区域发展也必然将与国际接轨；项目将打造高端品质住宅路线，将会成为一个高端的商务公馆类型住宅。
7、市场定位
7.1目标客户群
□ 主要目标客户群
职业：处级以上公务员、私营企业主、事业单位中干层以上
年龄：35岁——45岁
收入：年收入30万
定位理由：学区房、打造独立的办公空间。
□ 次级客户群
职业：职业炒房群，高薪职业经理人
年龄：不定
收入：年收入18万以上
定位理由、依据及说明：投资利好，观音桥核心商圈稀缺物业。
7.2目标客户特征
□建议内容：收入较高，且多为二次陪读置业。
□定位理由、依据及说明：由于项目区位较好，未来售价必然较高，普通首次置业客户较难接受项目的售价，而项目目标客户的个人和家庭收入较高，且已经拥有了一套及以上的住宅，他们购买物业的目的是用于投资或作为自己公司的办公场所，以增加收益。
7.3消费心理
□建议内容：对住房的品质和发展潜力要求较高。
□定位理由、依据及说明：由于是以投资为主，目标客户对房屋品质以及投资环境比较看重。
8、卖点定位
8.1、区位
□建议内容：紧邻观音桥商业步行街，未来发展潜力巨大，周边配套齐全，购物、休闲等方便快捷。
□定位理由、依据及说明：靠近重庆最大的商业步行街，未来步行街商圈将会扩容，项目未来增值潜力巨大，是投资型购房者最看重的因素，而周边学校、医院、超市等市政配套一应俱全，交通便捷、出行方便，也是最能吸引是自住型客户的关键。
8.2、品质
□建议内容：公寓式物业，自身品质优秀。
□定位理由、依据及说明：公寓式住宅，无论从建筑立面、入户大厅、物业管理以及其他物业设施等一系列自身配套都高于普通型住宅，品质感突出。
8.3、产品
□建议内容：合理的户型规模及户型设计，针对不同需求的客户设计不同的产品。
□定位理由、依据及说明：户型设计合理，通风、采光、视野、抗干扰好，针对办公型客户，产品可以相互组合，打通成为一个较大的办公区域；而针对自住型客户，则重点设计产品的舒适性和实用性。
9、住宅户型设计定位
9.1、风格
□建议内容：公寓式住宅。
□定位理由、依据及说明：区域内办公环境成熟，投资客户众多。
9.2、规模
□建议内容：绝大多数面积在30-50m2之间
□定位理由、依据及说明：公寓性质住宅，户型规模应小型化，增加单配和一室户型的比例，吸引投资客户，而小面积的两房也能吸引自住型客户，面积的减小，也能更好的控制总价，吸引更多客户。
9.3、户型
全部以单配、一室、二室为主的小户型公寓型物业。
10、价格定位
□建议内容：10000—12000元/m2。
□定位理由、依据及说明：按照周边项目销售价格进行估算，项目公寓式住宅，品质、物业类型上高于普通住宅，但是由于是住宅性质，物业类型上要低于周边写字楼项目，所以项目价格应该高于周边住宅项目，低于周边写字楼项目。
五、本章结论与建议
通过本章的分析，项目定位在以商务居住功能为主，具有基本面和技术面的支持，加之项目所在区域发展潜力和的品牌效应，项目未来的市场前景可看好。
