宏观市场分析
一、项目的功能定位
鉴于项目的立项批复、规划部门的选址意见，以及城市总体规划要求，结合项目业主的投资意向及委托要求，本项目建筑功能定位为以公寓式住宅为主，具体内容拟为高层公寓式住宅、商业用房、停车库及配套用房。
二、基本面分析
1、重庆市直辖以来的发展
世界经济发展史表明，一个区域的发展往往依托于一些经济基础较好的“点”，再通过这些增长“点”向周围辐射扩散，从而带动整个区域经济的崛起。作为西南地区和长江上游最大的区域性经济中心，重庆地处西部大开发规划中的长江上游经济带、西陇海兰新线经济带和南贵昆特色经济区这三大区域的结合部，对长江经济带和西部经济区有双重聚散功能。独特的区位优势和现实基础，使重庆成为启动西部大开发的首选之地。
以重庆大发展带动西部大开发，在西部大开发中实现重庆大发展。重庆现已搭建起多个参与西部大开发的战略平台，“枢纽重庆”、“数字重庆”已具规模：已建成的达万铁路和正在建设的渝怀铁路，联川入湘，打开了西南出海通道；“半小时出城”和“８小时重庆”交通畅通工程，以及渝长、渝黔、渝合等高速公路相继竣工，舒畅了城市动脉；三峡库区码头的扩建、机场的修建，疏通了“黄金水道”，架起了“空中走廊”；邮政枢纽工程投入使用，全球最大的地方电话网建成开通，形成了便捷高速的信息通道；随着统一开放市场体系的逐步形成和完善，重庆已成为长江上游和西南地区的重要商贸中心、生产要素的重要集散地。
2、重庆经济运行情况分析
在当前错综复杂的国际国内经济形势下，重庆市全面深化改革开放，着力转变方式调整结构，深入推进内陆开放高地建设，努力培育新常态下经济发展的新机制、新动力，不断加强经济运行调度，着力提高经济发展的质量和效益，保持了经济的平稳健康发展。
2.1经济增长：经济增长居全国第一，产业结构继续优化
图：2004-2014年重庆市生产总值(GDP)
数据来源：重庆统计年鉴数据
经济运行平稳有序，增速居全国第一。2014年重庆市GDP保持了10.9%的增长速度，虽为近10年新低，但在全国范围内仍位居首位。自2010年重庆市GDP增速冲上17.1%高位后，开始逐步回落，2011年至2013年GDP增速分别为16.4%、13.6%和12.3%。2014年，重庆市GDP为14262.40亿元，比2013年增长10.9%，增速较2013年回落1.4个百分点，增速比2014年全国水平高出3.5个百分点。重庆市电子商务交易额达到4500亿元，增长53%。重庆市进出口总额5863.20亿元，同比增长37.6%，继续位居全国前列，其中出口增长34.1%。从经济波动幅度看，重庆市2014年季度累计增速波动幅度在0.1个百分点以内，总体处于合理范围。从经济增长支撑因素看，工业、服务业、投资、消费、进出口等主要经济指标均保持稳定增长态势。从要素保障看，用电量、交通运输、存贷款余额等指标平稳运行，与经济增长相匹配。经济增速放缓适应了调整结构、扩大就业、增加居民收入、保持社会稳定大局的需要，经济增长质量和效益稳步提高。随着经济水平的不断提高，重庆正摆脱GDP增长“偏好”，把更多的精力放在经济增长的质量和效益上。
图：2004-2014年重庆市各产业增加值比重变化
数据来源：重庆统计年鉴
产业结构逐步优化，第三产业占比继续上升。分产业看，2014年，第一产业实现增加值1061.0亿元，同比增长5.8%；第二产业实现增加值6531.9亿元，增长2.1%；第三产业实现增加值6672.5亿元，同比增长26.9%，继续保持较高的增幅。从各产业占比来看，第一、二产业比重整体呈下降态势，第三产业的比重逐年增加，占比从2013年的41.5%提高至2014年的46.8%，达到历史最大值，产业结构不断优化。
2.2贸易：消费增速逐渐放缓，进出口总额保持高速增长
图：2001-2014年重庆市社会消费品零售总额及增速
数据来源：重庆市统计年鉴
社会消费品零售额增速放缓。2014年，重庆市实现社会消费品零售额5096亿元，增速放缓为13.00%，较去年下降0.9个百分点，为2004年来的最低增长水平。分商品类别看，通讯器材、汽车类商品和文化办公用品保持旺盛。全年限额以上企业通讯器材类商品零售额65.8亿元，增长37.5%；汽车类商品零售额928.76亿元，增长24.9%；文化办公用品零售额82.8亿元，增长20.0%
图：2001-2014年重庆市进出口总额及增速
数据来源：重庆市统计年鉴
进出口总额大幅增长，增速位居全国前列。2014年，重庆市进出口总额为955亿美元，比2013年增长37.6%，继续位居全国前列；其中，出口增长34.1%。重庆市实际利用外资连续四年保持100亿美元以上。全市离岸金融结算额实现824亿美元，完成跨境人民币结算额1602亿元，均保持了较快的增长速度。
2.3固定资产投资：增速较上年明显提升
图：2001-2014年重庆市固定资产投资总额及增速
数据来源：重庆市统计年鉴
固定资产投资有所回落，固定资产投资额占GDP比重继续增加。2014年，重庆完成全社会固定资产投资13223.75亿元，比2013年增长18.0%，增幅比上年下降1.5个百分点，高于全国增速15.7%。固定资产投资占GDP的比重为92.7%，比2013年提高4.2个百分点。重庆市基础设施投资比2013年回落0.8个百分点；房地产投资增速保持平稳，比2013年微升0.4个百分点；工业投资增长18%，占比达到31.5%，其中汽车、电子、通用设备等产业投资增长40%以上；服务业投资增长18.5%。
三、房地产市场
1、商品房市场综述
2014年我国房地产市场步入调整期,整体市场相对疲软，重庆房地产市场仍表现得相对稳定，量稳价涨，同时在上下半年显现出不同的特征：上半年基本处于一个艰难时期，成交量大幅下滑；但进入下半年后，限购限贷政策的放松，公积金新政的推出，叠加其他政策的利好，同时开发商积极调整战略，以价换量成为市场的主流，共同推动了重庆房地产市场的逐渐复苏。
需求方面：2014年重庆市主城区共成交商品房2233万平方米，同比小幅下滑1.96%，商品房销售额达到1704亿元，为历史最高；
价格方面：商品房销售均价为7633元/平方米，同比上涨4.24%，比去年涨幅缩小4.06个百分点；
供应方面：商品房新批上市2214万平方米，同比下降8.04%，近几年来降幅最大。
供求对比来看：2014年重庆主城区商品房销供比为1.01，近三年重庆市主城区商品房市场基本处于供需平衡的状态。
2、 商品房市场分析
2.1价格：重庆主城区商品房价格涨幅放缓
图：2010-2014年重庆市主城区商品房销售均价
数据来源：CREIS中指数据
2014年重庆市主城区商品房销售均价为7633元/平方米，同比上涨4.24%，较去年涨幅缩小4.06个百分点，高于全国商品房销售均价增上涨幅度（1.39%）。在全国房地产市场不断调整的背景下，重庆主城区商品房成交均价涨幅有所放缓，但仍然要高于全国平均水平。
图：2013-2014年重庆主城区不同物业成交均价对比
数据来源：CREIS中指数据
住宅成交价格同比下降而商办类成交均价明显上涨。2014年重庆住宅（含保障房）市场均价为6756元/平方米，比上一年下降了3.16%，受全国房地产市场下行影响，住宅成交均价停止了上行态势，在以价换量策略的推动下，重庆主城区住宅成交均价明显回落。2014年重庆主城区商业用房成交均价18018元/平方米，比上一年上涨6.32%；2014年重庆主城区写字楼成交均价12118元/平方米，与上一年相比上涨8.16%，本年度商办类用房在逆市下仍然表现强劲，表现出量价齐涨的特征。
图：2014年重庆市主城区各区域成交均价及同比走势
数据来源：CREIS中指数据
渝中区、北部新区和江北区蝉联成交均价排行榜前三。2014年，重庆主城区商品房成交均价排行榜前三位与前两年一致，仍是渝中区、北部新区和江北区，成交均价依次为12343元/平方米、9359元/平方米和8559元/平方米。北碚区成交均价仍然最低，为5481元/平方米，是唯一一个成交均价未突破6000元/平方米的区域。与2013年相比，江北区、九龙坡区、大渡口区和北碚区商品房成交均价不同程度下滑，其中九龙坡区跌幅最为明显，达到10.09%。
2.2需求：销售面积保持稳定同时销售额创历史最高
图：2010-2014年重庆市主城区商品房销售面积及同比
数据来源：CREIS中指数据
商品房销售面积保持稳定同时销售额创历史最高。2014年，重庆市主城区共成交商品房2233.16万平方米，同比小幅下滑1.96%，2009-2014年重庆市主城区商品房销售都表现稳定，除2011年销售面积有明显下滑，其余各年销售面积均介于2200-2400万平方米之间；2014年重庆主城区商品房销售额达到1704亿元，为历史最高，较2013年提升2.20%。
从各个物业形态来看，住宅市场结束逐年上行的势态转而下滑，住宅销售面积和金额分别为1773.76万平方米和1198亿元，同比分别下降6.78%和9.73%；商业和写字楼量价齐涨，商业用房销售面积和金额分别为151.80万平方米和274亿元，分别同比上涨26.66%和34.67%，写字楼用房销售面积和金额分别为142.65万平方米和173亿元，分别同比上涨51.67%和64.05%。
图：2014年重庆市主城区和全国不同物业销售指标增速
数据来源：CREIS中指数据
重庆主城区商办用房销售增长强劲2014年重庆主城区商业和写字楼市场表现抢眼，销售指标增长均要好于全国平均增长水平。从销售面积来看，2014年重庆写字楼销售面积增长51.67%，而全国同期则是下降13.37%；商业的增长速度低于写字楼增速，但年增长仍达到26.66%，高于全国的7.15%；住宅出现负增长，降幅为6.78%，但仍低于全国9.11%的平均降幅。从销售额来看，写字楼和商业销售额增速分别达到64.05%和34.67%，均远高于全国平均水平，而住宅销售额同比下降9.73%，略高于全国平均降幅。
2.3供给：供应面积同比下降8%，总量仍维持在2000万平方米以上
图：2010-2014年重庆市主城区商品房新批准上市面积
数据来源：CREIS中指数据
2014年商品房新增供应量负增长。2014年商品房新批上市2214.38万平方米，同比下降8.04%，降幅为近五年来最大。自2010年以来，重庆市商品房新批上市面积均维持在2000万平方米以上，同时呈现出逐年上升的态势并在2013年达到最高值，为2408万平方米。2014年受市场环境影响，商品房新增供应量转而下行，降幅达到8.04%，但供应量仍高于2013年之前各年度水平。
2.4：小结：供需对比整体市场供需基本平衡
图：2008-2014年重庆市主城区商品房销供比
数据来源：CREIS中指数据
2014年商品房销售量略高于供应量，供需基本平衡。2014年，重庆市主城区商品房新批上市面积2214万平方米，销售面积2233万平方米，销售量多出18.8万平方米，销供比为1.01。近三年，重庆市主城区商品房市场处于供需基本平衡的状态，未出现2012年之前供需之间的较大波动。
