综合体物业接管验收管理
接管验收的重要性
综合体项目的接管验收是物业管理公司按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。是房屋由建设转移到物业管理阶段的综合检验，是在竣工验收合格的基础上进行的再检验。在项目交付使用前，物业公司、开发公司、设计单位、施工单位、监理公司等几方面所属土建、设备、水电、暖通、消防、电梯、卸货平台等专业人员对购物中心和酒店，写字楼，公寓房屋进行联合验收。整个验收过程将实行逐项验收制度，不留存验收盲区，严格按规范执行，同时我们将做好接管验收记录并由各方签字，为日后项目的原始资料进行备案，亦为业主提供优质的服务打下良好的硬件基础。此阶段，物业管理公司要全力调派经验丰富的物业管理人员在有关法制规章以外从最终使用和营运立场，对项目工程质量、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等质量进行整体和全面性的检查。
接管验收的目的：
明确综合体物业交接各方的责任与权利关系;
提供综合体各系统项目验收与接管文件;
确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益;
确保物业使用的安全功能，保障业主和商户的生命财产安全;
为日后物业的营业和经营管理创造条件。
建议采用接管分类验收模式
购物中心物业验收特点：
重点验收物业和设备，物业包括停车场，卸货平台，人流通道和天花地板等，卫生间等。
设备验收包括各类机电设备，特别是中央空调，消防设备，电梯设备等，扶梯质量是验收重点。批发市场接管验收管理的特点是特别要注重物流服务功能和内部以及外部交通。
五星酒店物业验收特点
五星酒店重点验收物业质量，重点是公共空间的物业质量和客房房屋质量，电梯和中央空调设备，验收电梯响应时间等。对客梯和货梯分类验收。
中央空调需要重点验收其寿命周期和维护责任，分清是酒店管理公司负责，还是开发商负责其寿命周期，根据规范进行制冷介质和维护。
接管验收的专业要求：
针对新建综合体的接管验收，应是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在接管验收前，项目首先应具备以下条件：
建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格;
供配电、消防、给排水、排烟、备用电源、空调、通风、电梯、公共照明、污水
处理、所有弱电系统及其他设备设施能正常使用;
经有关部门确认;
开发商已经与建设单位完成本项目的交接。
在接管验收过程中，物业管理公司要做到如下专业要求：
物业管理公司要建立由接管验收项目总负责人、专业组负责人及专业工程技术人员等
组建的验收团队;
确定楼宇交接事项、交接日期、进度、验收标准等;
进行工地现场摸底，制定好接管验收计划;
1.接管验收与竣工验收的区别
1验收的性质不同
竣工验收是政府行为，是对项目施工质量和建设质量进行的全面检验和质量评定。接管验收是企业行为，是商业管理公司从确保项目日后正常使用和维护角度出发，进行质量查验。
验收目的不同
2.竣工验收是为了检验房屋工程是否达到了设计文件所规定的要求，也是开发商为了使物业取得进入市场的资格，对物业是否合格所进行的质量验收。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以满足使用功能和物业现状条件为主要内容的再检验，是为了分清管理责任，对即将管理的物业质量和物业现状进行的验收。
3.验收条件不同
竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用功能。接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用。房屋地址编号已经由有关部门确认。
4交接对象不同
竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业，竣工验收合格后，标志着物业可以交付使用。接管验收是由商业管理公司承接开发商移交的物业，接管验收一旦完成，则标志着物业正式进入使用阶段或新的管理阶段。
5商业管理公司参与的职责不同
竣工验收时，商业管理公司只是参与者，无直接的责任关系。接管验收中，商业管理公司与开发商是直接的责任关系。
2.商业项目工程验收工作要点
2.1建筑结构、空间尺寸及设备设施整体布局、配套是否符合设计规定。
主要验收部分：变配电设备系统、给排水设备系统、空调通风设备系统、消防设备系统、通信网络设备系统、电梯设备系统、供暖设备系统、燃气设备系统以及智能化监控管理设备系统。
2.2检查验收各专业设备的技术性能参数，安装基础、标高、位置和方向，维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等是否符合设备(机组)的技术要求。
2.3对设备安装工程的分部、分项工程质量验收，对隐蔽工程质量验收和设备安装工程质量的综合验收。
2.4对所有的建筑技术资料、产权资料、设备前期工程技术资料以及设备设施验收时有关工程设计、施工和设备质量等方面的评价报告进行验收。要求收集整理的文件资料主要有：
1、设备选型报告及技术经济论证;
2、设备购置合同;
3、设备安装合同;
4、设备随机文件(说明书、合格证、装箱单等);
5、进口设备商检证明文件;
6、设备安装调试记录;
7、设备性能检测和验收移交书;
8、设备安装现场更改单和设计更改单;
9、技术管理业务往来文件、批件等。这些文件资料连同设备安装工程竣工验收图纸资料一起归入设备前期技术资料档案。
3.新建项目的工程设备验收工作内容
新建商业项目一般体量均较大、业态复杂，由于各种客观因素往往不会同时竣工，为保证资金迅速回收，往往是商业部分先竣工开业，因此新项目的接管与验收工作比较复杂也非常重要。
新建项目的接管验收重点在于楼宇的隐蔽工程的验收和设施设备的验收。与通常意义上的竣工验收有所不同，下面介绍作为商业工程管理部门的工作。
商业工程管理部门，要掌握新项目各类工程设备设施的第一手技术资料，同时保证开业第一时间即进入正常工作状态，在新项目竣工验收前即派相关工程技术人员进行合署办公。
4.正式接管时应注意的主要问题
1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核。对尚未完善的事项，要求项目公司提出补救和解决措施并备案。
2、项目公司应将所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程等主要配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修内容、保修期限等内容列出清单交给商业管理公司和物业管理公司。综合体开发商向物业管理公司同时提交机电系统顾问方案重点包括机电体系的整体思路，节能方案等。
3、将项目公司施工未用完的建材，包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用，以减少以后维修费用。
4、凡工程施工采用的非市面上常见的建材、设备和设施，应由项目公司或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。
5、验收时注意和工程管理密切相关的设施和管线有无并按要求做好。
6、设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明。
7、能源计量的确认
主力店的能量计量从进场日开始，如果项目公司所属的施工队伍在进场日后主力店内仍有收尾工程而产生能耗，则此部分能耗由施工单位与该主力店直接结算。同时明确交接日后能源计量的责任点，如交接日后仍需完善的施工及调试能耗需按表计量，产生的费用由施工单位承担。
8、遗留工程问题的确认
商业工程管理的相关工程人员必须仔细阅读施工合同，深入现场查找充分发现问题，收集整理、同时要有依据日后实际运行条件的变化有预见性做出合理推断并及时拍照取证。在收集整理基础上组织项目公司、施工单位到现场核实、签字确认。所有工程遗留问题要进行归类划分：工程质量问题、规划设计问题及商业工程优化需求等。
9、在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，请项目公司(或项目公司委托管理公司)发函给施工单位要求其进场维修。如施工单位拒不履行维保责任，则上报项目公司协调解决，或直接扣除施工方的相应维保款予以修复。
