养老地产与适老化住宅设计
老地产与适老化住宅设计
“他想要创建一个让老人们不必介意别人的目光，随心所欲、充满朝气地生活的场所。在这里，无论发生了什么事，老人们都可以坦然面对。……他更想要的是自由的生活，并在自由的生活中死去。”
一．中国老龄化进程与特点
对老年人的定义，以及对老年阶段的划分有不同的维度：年代年龄、生理年龄、心理年龄等。最普遍，也最容易系统量化的就是年代年龄，指生命个体在离开母体后在地球上生存的时间。西方国家把45-64岁称为初老期，65-89岁称为老年期，90岁以上称为老寿期。老年阶段差不多是人生的三分之一的时间。
按联合国和世界银行的标准： 一个国家或地区60岁以上人口占总人口比重超过10%， 或65岁及以上人口占总人口的比重超过7%，就进入老龄化社会； 65岁以上人口占总人口比重超过10%，就进入老年型社会；超过22%则进入超老龄社会。
根据国家统计局第六次全国人口普查主要数据显示： 全国65岁及以上人口占全国总人口的8.87％， 60岁及以上占全国总人口的13.26％。中国社会已经进入了老龄化进程。
而中国的老龄化进程又呈现出与大多数西方国家不一样的特征。主要体现在：
老年人口规模巨大
人口老龄化的速度比较快、达到的水平比较高
老龄化阶段推进速度不平衡
是人口老龄化在空间分布上不平衡
城乡倒置显著
老龄化超前于现代化
中国是世界第一人口大国，决定了也是世界上老龄人数最多的国家。 到21世纪下半叶，中国将是仅次于印度的第二老年人口大国。据经验，65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，一般需要45年以上的时间。而中国只用27年就可以完成这个历程，属于老龄化速度最快国家之列。 中国老年人口数量从1953年到1982年，是第一个老年人口高速增长时期。进入90年代以及21世纪以来，老年人口数量又呈现加速增长之势，而与总人口年均增长率的下降趋势相反。
中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部地区快于西部。上海早在1979年就步入了人口老龄化社会，而西藏还处于成年型的人口增长模式。据2010年人口抽样调查，上海60岁及以上老年人口所占比重最高，为23.4%，宁夏最低，为10.62%。
上海老年人口基本数据（截止2010年12月31日）
发达国家人口老龄化的历程表明，城市老龄化水平一般高于农村。中国的情况则不同，农村老龄化水平高于城镇高的状况将一直持续到2040年。 21世纪后半叶，城镇的老龄化水平才将超过农村，并逐渐拉开差距。 这种现象原因是我国的城市化使青壮年人口进入城镇，而老龄人口留在农村。
中国城乡人口老龄化趋势表
说明: 论人口老龄化程度城乡差异的转变-5.jpg
二．老年人需求分析
一切为人服务的建筑必须以使用者对象的需求为出发点。同样，适老化设计的开展也必须以研究老年人的需求特点作为起点。
生物学意义上的适老化研究：随着老年人肌体日益衰老，各个生理系统都开始以相对可以预见的方式开始退化。主要包含以下几个方面：
反应系统（Communicating systems）：内分泌系统的变化降低了老年人对于刺激的正确的判断和反应能力，从而增加个体的易伤性。另外，神经系统在运动调节方面的效率也会受到影响，反应能力降低，反应时间变长，储存和回忆信息的能力也逐渐降低。
相应的设计策略包括：延长自控装置（电梯门，自动门）的控制时间；增强方向性信息（道路识别系统）的显著性；避免使用自动上锁的门；优化温控系统。
机械系统（Mechanical systems）：肌肉系统的变化导致力量减弱甚至肌肉萎缩，从而影响体态和耐力。骨骼系统的退化导致骨质脆弱并增加意外发生率，同时还影响到弯腰、屈膝、转身和站立动作的完成。
相应设计策略包括：提高公共空间休息设计出现频率；无障碍设计的老年人特殊要求；提供适老的家具。
控制系统（Control systems）：消化系统不良导致膀胱控制力减弱、消化困难；呼吸系统衰退导致运动量负荷降低；心血管系统能力下降。
相应的设计策略包括：提高盥洗室设置密度和使用便捷性；提供餐厨合一厨房；缩短步行距离；提供多种就餐选择。
感觉能力（Detection sense）：听力问题导致对高频声的失聪，甚至影响肌体平衡问题；视力衰退对外部环境感知度降低，比如调整远近物体的焦距时间延长，眩光引起瞬间失明，需要较高的亮度水平来弥补视力减退造成的影响，纵深感发生改变，对颜色感知度下降。
相应设计策略包括：提供多感官接受的信息；提供支持性的就餐环境；避免使用光泽表面；提高环境照度水平；控制背景噪声。
还必须引起注意是，老年人的生理变化是分阶段的。我认为比较有指导意义的是分为四个阶段：GG（Go Go）即健康活跃期，SG（Slow Go）即行动缓慢期，NG（No Go）即照顾护理期，GOING即临终关怀期。处于四种不同的生理期的老人，对居住空间、生活配套、照料服务有着比较明显的区分性需求。同时从一种周期更迭至另一个周期时经常会由突发性的事件所引发，意外事故或疾病经常会导致老人直接从健康活跃期进入照顾护理期，而且完全康复的可能性往往比较少。我们许多的设计措施往往都用以应对这些小概率、却必然会发生的事件。
社会学意义的适老化研究：老年人的生理衰退，社会角色、家庭角色、经济收入的改变，会影响到老人寻找生活意义的方式。目前存在四种主流理论，用来解释老年人与其他人以及环境相处方式改变的情况。即撤退理论（Disengagement theory），活跃理论（Activity theory），连贯性理论（Continuity theory），环境压力和个体能力（Environmental press and competence）。
这些理论提示我们如何帮助老人完成社会角色转换，同时在找到新的社会定位，在环境压力和个体能力之间找到平衡。我们会在公共设施上提供多层次的交流机会，还会在私密居住空间内提供老人生活记忆延续的载体，增加设计灵活性，提供多种选择和个性化设置的可能性。
三．老年建筑的类型
老年人居住建筑的类型有各种划分方式，可以按服务方式来分，也可以按区域位置或者物业经营方式来分。从服务方式来分，主要有以下几种：
老人日间照料中心（Adult Day Care）：面向仍然居住在自己家中或者与家人同住的老年人，在白天为他们提供包括社会与医学支持在内的服务。
护理院/ 长期护理机构（Nursing homes）：以医学为基础的护理模型，为需要24小时看护的老人提供服务。尽管多数护理院属于独立机构，但也有一些是医院或CCRC老年社区内部的专业单元。一个熟练的护理机构主要包括四个部分：居住用房、护理单元、公共设施及辅助空间。
援助式居住（Assisted Living Residences）：针对那些不再能独立的安全居住，但尚不需要护理院提供高级护理的老人设计的。通过对老人日常生活活动的支持来维持居住平衡，包括药物处理、起居、就餐和家务管理。援助式居住机构主要包括四个部分：居住单元、组团的公共设施、整体服务的公共设施和辅助空间。
痴呆症/ 阿尔兹海默症护理机构（Demential/ Alzheimer’s Care）：针对认知能力损伤者的特殊需求提供专门服务。除了独立式的模式以外，许多项目都是作为大型援助式居住机构或者护理院的特殊部分而存在。
独立式居住（Independent Living）：将集中式的生活模式与带有服务设施的传统公寓生活模式相结合，提供专为健康老人设计的服务。除了政府补贴的项目，这类项目的建筑类型，特别是居住单元的类型越来越呈现多样化的趋势，从零居室到豪华套房，甚至小型别墅类产品。
持续护理型退休社区（Continuing Care Retirement Community, 简称CCRC）：面向退休后老人的居住模型，提供全方位的服务和居住设施，从独立式居住到援助式居住以及专业护理模式。这种模式在郊区型的老年社区得到了广泛认同。
四．中国养老地产的模式
中国的养老项目正受到政府和社会越来越多的关注。根据项目的商业模式，目前在国内发展出了一下几种模式：
会员制的综合地产型模式：集养老、康体、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构。代表项目：上海亲和源。
持有+销售模式：住宅部分还是依照物业出售，只是针对特定人群，商业和服务配套部分，由开发商持有，交由专业机构运营获利。代表项目：北京万科幸福汇
以房养老模式：采用反向抵押的按揭方式“以房养老”。代表项目：北京太阳城老年公寓。
异地购房型：以养老为目的的异地购房，海南、大连、青岛等部分楼盘均采取这种模式。
候鸟式养老型：不同城市老年公寓之间置换式异地度假养老，以大连的互动式异地养老服务中心为代表。
季节性养老型：炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中，以天津的泰达国际养老院为代表。
度假基地连锁型：将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式。代表项目包括北京金港家苑、江苏生态养老连锁等。
分时度假式养老型：是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。项目代表包括云南卧云仙居、浙江城仙居。
五．GN栖城养老项目实践
自2009年起，GN栖城独立对养老地产设计进行系统性研究和项目实践。 2011年，与易居中国下属克尔瑞信息技术有限公司、上海亲和源经营管理公司项目合作深入研究养老地产。同时成为中国老年产业协会会员单位。
同时，栖城合伙人管轶群在专业会议、杂志和媒体做主题演讲并发表专题文章：2011年在《地产观察》杂志发表《从通用设计到养老地产》。2012年接受《建筑中国周刊》“对话建筑界”专访，并发文《在自由的生活中老去－适老化设计理想与实践》。2012年易居中国CRIC“养老地产精英论坛”主题演讲《适老化住宅设计》。
2012年，成立独立设计研究公司—上海栖元建筑设计有限公司，专业从事老年居住产品的设计研究，同时受多家开发企业委托开展适老化住宅产品系统性研发和设计。为了更好的整合上下游资源，参股了专业养老管理投资公司，逐步走向成熟的专业一体化的道路
在项目实践上，栖城不断探索符合中国国情的养老住宅。比较典型的比如建设中的海南儋州海阳城项目。作为全国退休人员养老示范基地，儋州市2012年重点工程，栖城与业主和管理公司共同探索一种嵌入式全龄社区模式。50万平米的大型社区里，配建5万平米的援助式老年公寓，同时对其余的住宅产品进行适老化设计。 项目建成后将由上海亲和源养老管理有限公司负责运营管理。
另外比如位于上海金山颐和苑老年服务中心项目。作为金山区重点项目，目标打造一个包含独立式居住、援助式居住，护理单元及其它公共配套设施的持续护理型退休社区（CCRC）。
还有设计过程中的上海金地集团格林世界养老住宅项目，位于成熟的居住社区内，栖城与业主共同探索一种城市酒店型养老公寓模式，如何与现有社区良好的互动成为一大主题。
比较特殊的则是北京当代MOMA万国城老年公寓改建项目。如何让原有的高端城市住宅向适合老年人居住的空间形式转变，对设计提出了更高的挑战。
结语
对房地产开发商和投资者来说，养老地产不仅需要考虑政府政策导向，还需要把控经济和市场的发展方向和规律，并结合当地人民的生活水平和方式，这样才能给市场提供合适的产品。
对于设计单位来说，必须深刻理解中国老年人各类需求，同时对老年住宅类产品运营模式有全面的了解，然后对规划、建筑、景观到室内进行全过程设计把控，才能创作出合格的老年住宅作品。
一个社会对弱势群体的关注程度，反应了社会的文明程度。对于老年人这个群体，我们需要给予的不是同情和可怜，而是通过我们的努力，为他们提供一个符合社会公平性的平台。这才是我们从事老年事业的工作真正出发点。
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