中国养老住宅设计实践
1.银火建筑规划设计院的设计理念是什么？
A:银火建筑规划设计院的核心价值观是创造力、执行力和感染力。创造力是源头，一切价值活着的理由。执行力指的用好的方法与措施使一切创造成果完美呈现于世。最后用感染力去影响世界，而不是用你的真理去说服别人。这个价值观投射在养老地产设计上，可以用渡边淳一 《复乐园》的一段话说明:“他想要创建一个让老人们不必介意别人的目光，随心所欲、充满朝气地生活的场所。在这里，无论发生了什么事，老人们都可以坦然面对。……他更想要的是自由的生活，并在自由的生活中死去。”
2.在养老模式上银火建筑规划设计院比较推崇什么样的理念和模式，为什么？
A:国内有不少类型的养老开发模式,北京是”9064”,上海推行的是 “9073”的养老格局——将有90%的老年人由家庭自我照顾，7%享受社区居家养老服务，3%享受机构养老服务。最大份额在居家养老上,养老服务机构和产品商可以在此领域有很大的空间,在社区 养老开发模式上,国内也有不少是结合旅游,养生等,针对人群也主要活跃的健康老人,以国内现状来看我们比较推崇嵌入式持有+销售混合模式。即开发一个通用社区,大部分的物业具备各个年龄段人群通用的基本设施,里面设置一定比例的专属养老公寓和机构,一方面这样的一些楼盘适合全年龄段的生活,另一方面对老人晚年生活有保障,对开发公司来说,持有型的养老公寓和机构能提升整个大盘的溢价能力,也使得养老地产不至于变质；同时出售一部分物业，保证比较好的现金收益。实际上,对于运营管理良好的养老公寓,因为入住老人的粘度很高,护理和租金收益都很稳定,会比大部分酒店要可观.
3.谈谈你们设计项目中的代表作。
A:国内在建的绝大部分养老地产其实都属于概念,这几年我们做了不少养老项目，有一些已经接近我们想达到的良好模式,如“儋州海阳城项目”，位于海南儋州海岸线。总建筑面积326000平米，包括由上海亲和源运营的老年公寓，适老型高、多层住宅，别墅及酒店。这是一个典型的“郊区型嵌入式持有+销售混合模式”的养生主题社区，同时又结合了旅游度假概念。再如“金地格林世界养老住宅项目”，项目 位于上海市南翔镇格林世界，总建筑面积13100平米，包括老年住宅及配套，可定位为“市区型嵌入式持有模式”。再如“上海颐和苑老年服务中心项目”，项目位于上海金山朱泾镇，总建筑面积33760平米，为老年养护院及养老院。我们定位为“郊区型专属持有模式”。通过建立不同的项目模型，我们确立了不同的设计策略。通过对不同设计策略的执行，我们在上述的项目中都取得了较好的设计成果。
4.养老地产项目在咱们银火建筑规划设计院的所有项目中，大概会配多大的比例？
A:目前来看,大约占了银火建筑规划设计院项目的30%。作为银火建筑规划设计院T型设计模式的重要一支，这个比例持续上升中。2012年我们与丹麦的养老设计公司和养老管理公司形成了战略合作,成立了柏研设计,我们有一支国内最好的养老地产研究团队，持续在对养老及衍生领域做研发。
5.为何选择养老地产作为设计的重点？
A:中国老年人口数量巨大，老龄化速度高。在这大背景下，养老地产会成为今后的新兴“刚需”。而现有的养老地产市场严重供给不足。因此我们认为养老地产会在中国长期稳定的增长；另外,养老产业是个中国社会课题,在这方面的努力能真正解决需求,惠及当下,以及我们父母以及很快也将老去的我们自己,银火建筑规划设计院这几年在养老地产设计领域已经积累了不少经验,值得我们持续深入.
6.养老地产近年开始为人所知，从行业视角来看，养老地产的独特性在哪里？为什么要做？
A:养老地产的特点是“周期长，回报稳，产业广，政策多”。养老地产相比其他地产形态投资周期较长，但是一旦项目运营起来投资回报是相当稳定的,远比商业和酒店等要良性的多。同时由于养老产业是本生一个很长的产业链，养老地产在这个链条中收益点很多。养老地产的另一个特性是受政策影响较多；从拿地到运营，牵涉到的部门和政策都远超普通房产项目，这是开发商需要注意的。至于为什么要做养老地产，我们觉得现阶段对于常规项目开发来说不过去主要还是增加溢价能力和通过持有物业获得持续回报,当然从社会角度来说，也是件利国利民的好事,是件很”正”的事情,这样的事情容易做的长久.
7.在发展此类项目的时候，有没有遇到什么困难？如何在行业竞争中占据先机？
A:困难是多方面的，一是政策面，要熟悉各地相关政策，利用优惠补助；规避各种限制。二是策划面，要协助甲方理顺产品思路，搭建合理的投资回报模型。三是设计面，好的养老地产产品需要好的设计团队全程把控，从规划，建筑到室内，部品完全贯彻设计意图。四是运营面，类似酒店运营公司，专业化的养老机构运营公司一定是今后的主流运营商。设计方前期就要介入与运营的讨论，同时在后期运用中还持续从运营处采集数据，修正设计策略。这与一般的房产项目设计是很不同的。在行业内我们一方面起步早，这些年已经有一些建成的项目作为积累；另一方面我们强调创新与研究，有专业团队持续做研发。再有一方面我们强调做全产业链问题解决者，即不把自己圄于设计，而是为甲方提供整个产业内解决各种问题的服务包。
8.养老地产目前在国内处于怎样的一个阶段？
A:观望多，有尝试，实例少。目前业内普遍意识到养老地产可以有所作为，但是怎么做，做多少大家普遍还都不是非常有底。我们合作的一些大开发商如金地集团，也都是在一些大盘中拿出一小部分在做实验与研究。
9.有人说在我国关于养老地产的政策很不明确，特别是在土地方面，您怎么看？
A:这个就是前面说的政策面。《北京市2013年度国有建设用地供应计划》将养老设施用地纳入本市年度国有建设用地供应计划。长远来看，养老用地势必会单独纳入用地供应，而摆脱了现有以划拨用地为主的状况，养老产业才能通过市场化形式走向繁荣。
随着人口老龄化的加剧，您对养老地产有着怎样的期望？
A:银火建筑规划设计院有句名言“成人达己”。我们都将老去，我希望在我将老之时能过着有尊严，有品质的老年生活。这也是我们想为现时已然老去的人们所带去的。所以我们的期望是这个行业能资金多样化，设计专业化，运营团队化。从而实现我们的渴望。
10.养老地产的设计重点主要体现在哪些方面？
A:就全产业链来说，确立运营模式是重点，这个前面讲的比较多。如果单就建筑设计本身来说，设计重点在于研究老人的行为模式。包括研究老人的生理和心理模式。研究难点在于数据不能闭门造车靠想象。举个实际例子，上海某针对健康老人的养老项目，前期问卷调研中老人反映要设立健身房的要求比例非常高。实际设立运营后发现健身房几乎没有人使用。这说明老人对自己的需求有认知偏差。而作为设计者指导设计的数据只能来源于实际运营，而不能靠自己甚至老人自身的想当然。
11.由于中外文化的差异，国内的养老地产难以参考国外模式，你们怎样看待这个问题的呢？
A:有两个方面导致国内养老地产难以参考国外模式。一个就是文化差异，包括比较不能接受机构养老，不能接受“倒按揭”等模式。所以我们推崇嵌入式模式，不让老人有被社会抛弃的感觉。而“倒按揭”等按揭模式相信会随着大家对金融产品的理解有所推广。另一个原因是我们的养老保险机制的差异，如日本员工退休时拿到的大笔企业年金；丹麦介护老人每床每年政府补贴约30万人民币；这都使得它们的养老地产从模式到产品都与我们相当的不同。对他们的参考，更多的是设计层面的参考，而运营层面，还是要找一条中国自己的路。
12.老年人的生活更趋向于宁静、安详的优雅环境，与普通商品房相比，是否需要更高的成本与设计要求？
A:老年人的生活诉求其实有双面性：一方面要求宁静安详；同时又渴望社交热闹。这两个特征必须同时关注.与普通商品相比,设计投入的关注度是高得多的。比如夫妻分房睡保证宁静安详，考虑阳台晒太阳视线交流的位置来实现老年人意义上的某种社交,考虑色彩,灯光,智能化,家具的特殊性,和普通社区的做法差异很大。对于开放商来说，建设成本相对增加的不是很多；但在运营层面，特别是针对介护老人的项目,因涉及护理人员,入住率等问题,成本和收益是需要经过精细核算的.
13.养老地产今后的竞争势必越来越激烈，银火建筑规划设计院有什么计划和考虑？
A:银火建筑规划设计院已经将养老地产设计作为了公司的战略业务,与产业地产设计并行.第一,经过几年的研究,已经在建一批真正意义的养老社区,建成后会对市场起示范作用.第二,养老地产进入是有门槛的,涉及开发模式,老年心理和行为,数据和经验积累等,银火建筑规划设计院的研究介入,,有先发优势.第三,银火建筑规划设计院已经与国内外多个养老专业服务机构形成了战略合作,比如丹麦KPF设计公司,易居,全经联,中国老龄产业协会等,这些合作利于我们在全产业链上为客户提供更完整的服务.我们已经提前做好布局,等待市场真正兴起.
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