修建性详细规划增容说明范本-商业建筑-建筑设计公司

修建性详细规划增容说明范本

第一章

1.1项目名称

凯里中房五彩城调整容积率可行性研究报告。

1.2项目建设单位

贵州中房双鹏置业有限公司

1.3项目性质

新建

1.4调整内容

规划调整中房五彩城西区容积率由2.5调整到5.8，中房五彩城东区容积率由4.5调整到6.2.

1.5建设地点

凯里市新城中心组团谢家河片区

1.6建设规模

总用地面积17.62公顷。

总建筑面积 124.5万平方米。

总投资 25亿人民币。

1.7主管部门

凯里市规划局

1.8实施单位及其负责人

贵州中房双鹏置业有限公司

负责人：岑建平

联系电话：

1.9主要技术经济指标

1.10调整及研究的主要依据

1、《城乡规划法》

2、《凯里市新城中心组团谢家河片区控制性详细规划》

3、《凯里市老城区控制性详细规划》

4、《凯里市中心城区总体规划》

5、《凯里市中心城区中小学布点规划》

6、国家建设部关于基本建设有关标准、规范与规程

1.11调整研究的范围

根据国家对建设项目的可行性研究阶段的工作范围和深度规定，在实地踏勘调研的基础上，对项目的容积率指标调整的必要性、调整的内容、调整后对整个片区的公共服务工程、水、电、燃气等市政方面进行综合研究和分析，重点研究和论诉项目容积率调整的必要性以及容积率调整后对整个片区市政、景观带来的影响，为项目的决策和建设提供依据。

1.12研究结论

项目的容积率调整后，对给排水、电力等市政设施有一定影响，需增加供电负荷，给排水容量，新增加车位4325个，对城市交通有一定影响，对14小学，容积率增加与原来规划比较，修建性详细规划中的居住人口数少于控规居住人口数，所以无需增加14小的规模，原规划基本满足相关需求。

项目的容积率调整后，集约了土地。为加快凯里市园林城市的建设提供必要条件，人均公共绿地达到和超过国家规范要求。

第二章容积率调整背景以及可行性

2.1规划调整背景

2013年初，随着凯里市人民市政府城市建设一年一小变，三年一大变战略的实施，凯里市新城中心组团谢家河片区作为凯里市规划的行政、商业和文化中心，其建设正步入黄金发展时期，对城市的品味、城市景观、土地的利用效率等都提出了更高的要求。

为了完善城市功能，适应新区发展需求，贵州中房双鹏置业有限公司

提出申请，要求对其所属土地的用地性质、容积率等相关技术经济指标进行调整，委托我院进行规划论证。

2.2调整位置与现状

本次规划调整涉及凯里市新城中心组团谢家河片区。项目用地分东区、西区两个地块。东西区地块位于清平南路东西两侧。东区地块南临永丰东路，北临玉屏街，西临环城西路，东临清平南路。西区地块南临宁波路，西临清平南路。该区域属于已建成城区，周边规划市政设施及配套已经完善。

本次规划调整作为一个整体进行论证。

原来的控制性指标如下：

用地编号	用地代码	用地性质	地块面积	建筑密度	容积率	绿地率	建筑限高	机动车位	开口方向	备注
			（公顷）	（%）		（%）	（米）
西区	R2	二类居住用地	8.337	40	2.5	30			东，南
东区	R1	一类居住用地	6.900	40	4.5	30			东，南，西，北

2.3用地调整内容

1.以《凯里市新城中心组团谢家河片区控制性详细规划》原则和指导思想为前提，对原规划进行局部地块调整，此次调整规划主要内容有：地块的用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等规定性指标。沿街建筑限高按照H≤1.5(B+b)控制（注：B为道路红线宽度，b为退让道路红线距离）。停车泊位按商业用地建筑面积每100平方米配一个车位，居住用地每户配1.5个停车位。

用地编号	用地代码	用地性质	地块面积	建筑密度	容积率	绿地率	建筑限高	机动车位	开口方向	备注
			（公顷）	（%）		（%）	（米）
西区	C/R	商住用地	8.337	30	5.8	30	150		东，南
东区	C/R	商住用地	6.900	42	6.2	23	180		东，南，西，北

2.4用地调整理由

1.响应《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3号）的文件精神，利用现有建设用地，大力提高建设用地利用率，符合我国国庆及我市建设用地稀少的土地利用需求，也是全面贯彻科学发展观和深化改革的需求。

2.该调整地块位于城市中心的西南面，是凯里市未来至万博广场的必经之路。其交通、区位和基础设施条件优越，提高其开发强度，有利于提高土地的综合利用效益，为国有土地的保值增税做出贡献。同时，由于开发强度的提高，工程量增加，可以提高销售税收收入。

3.可提高城市品味，进一步完善城市功能，丰富城市道路的天际线，是体现城市骨架的重要识别和空间定位的重要参照点。

2.5调整前后控制指标对比

凯里市新城中心组团谢家河片区地块调整前后用地控制指标对比如下：

用地编号	用地代码	用地性质	地块面积	建筑密度	容积率	绿地率	建筑限高	机动车位	开口方向	备注
			（公顷）	（%）		（%）	（米）
西区	R2	二类居住用地	8.337	40	2.5	30			东，南
东区	R1	一类居住用地	6.900	40	4.5	30			东，南，西，北

凯里市新城中心组团谢家河片区地块调整前后用地控制指标对比如下：

用地编号	用地代码	用地性质	地块面积	建筑密度	容积率	绿地率	建筑限高	机动车位	开口方向	备注
			（公顷）	（%）		（%）	（米）
西区	C/R	商住用地	8.337	30	5.8	30	150		东，南
东区	C/R	商住用地	6.900	42	6.2	23	180		东，南，西，北

2.6规划论证依据

1、《城乡规划法》

2、《凯里市新城中心组团谢家河片区控制性详细规划》

3、《凯里市老城区控制性详细规划》

4、《凯里市中心城区总体规划》

5、《凯里市中心城区中小学布点规划》

6、国家建设部关于基本建设有关标准、规范与规程

2.7调整地块解读

规划地块的相邻地块性质为行政办公、居住用地，对于本地块的规划建设限制较小。从区块周边关系来看，凯里市新城中心组团谢家河片区。项目用地分东区、西区两个地块。东西区地块位于清平南路东西两侧。东区地块南临永丰东路，北临玉屏街，西临环城西路，东临清平南路。西区地块南临宁波路，西临清平南路。该区域属于已建成城区，周边规划市政设施及配套已经完善。

有利于营造地块良好的居住环境，建设高品质社区。从区位上来看，该地块正处于城市主要发展轴，此外随着城市建设的整体向西北推进发展，地块部分指标的调整提升了周边地块活力，同时也为东部高品质生活区的营造提供了保障。

2.8用地性质调整原则

1、整体性原则

项目的容积率调整后带来了建筑限高调整，增加了城市品质，提升了城市建设的整体形象，丰富了城市内涵。将对加快城市建设的步伐和凯里市新城中心组团谢家河片区快速推进产生极大的推动作用，也是时代发展及社会经济进步的补充和完善，使之具有更大的可行性。

综合经济、技术、环境、景观等方面分析，我院认为调整方案是切实可行的。

2.9地块容积率、建筑密度、建筑高度等指标调整可行性分析

1、城市景观

考虑到清平南路和永丰东路是城市的主干道，是城市的形象景观路，其周边用地内建筑不宜过低，另一方面为丰富清水江路的天际轮廓线，适当提高容积率和建筑高度，对清平南路和永丰东路不会产生压迫感，适当增加景观通透感，使整个区域融为一体。

2、市政设施

地块周边的配套市政设施如给排水、配电、燃气、消防、电信等也是制约建筑容量高低的重要因素，本项目地块紧邻城市主干道，各项配套市政设施包括给排水、配电、消防、电信等都相对比较完善，为适宜的较高容积率开发提供了条件。

3、建筑容量分析

停车容量估算法确定建筑容量

本次论证以停车容量估算法为主要依据，并参照地块周边情况及其他分析估算方法，对项目地块进行分析和调整，具体方法如下：停车容量估算法是以地块内的最大停车容量为依据，推算出该地块的最大建筑容量的一种方法。具体做法是，根据该地块的相关因素，计算其综合停车场的数量。再根据该地块周边交通疏散的情况及用地性质、功能等相关因素要求，推算出最大建筑面积，进而确定或核算其最大环境及建筑容量。

采用公式：Rx=NFP/S

Rx—表示最大容积率；

N—表示停车位数量（辆）；

S—表示总用地面积（M2）

F—表示100M2建筑面积配置车辆数（车/100M2）;

P—表示修正系数，P值取值范围在0.8-1.5之间。

因调整地块采用地面和地下综合停车方式，P值取上限1.5，经计算：西部地块最大可容纳停车位数量 N=6333辆，总用地面积S= 83370.15M2，F=1车/100M2.

Rx= NFP/S=(6333*100*1.5)/ 83370.15=11.39

经计算，该地块最高建筑容积率为11.39，容积率提升至5.8符合停车容量要求。

东部地块最大可容纳停车位数量 N=5776辆，总用地面积S=69005.95M2，F=1车/100M2.

Rx= NFP/S=(5776*100*1.5)/ 69005.95=12.55

经计算，该地块最高建筑容积率为12.55，容积率提升至6.2符合停车容量要求。

影响城区建筑容量大小的因素有很多，如地块区位、地质地况、地块性质、繁华程度、交通条件、环境条件、城市配套设施、人口密度、时代特征、发展潜力等，不同因素在不同条件下所发挥的制约作用也有所不同，不同地块所受影响的因素也有所不同，同一地块中各因素有主有次，在研究及实践中应根据城市总体和分区规划要求灵活对待。城市中不同区位的建筑容量大小不同，一般来说，城市中心区，次中心区及主要道路两侧的建筑密度较高。

2.10土地开发容量分析

1、该地段采用墨菲范斯的CBI法对其现状商务以及居住功能发育做出评价；

(1)发育成熟的商务功能用地基本上是沿城市干道两厢分布，并有着继续沿城市干道两厢延伸发展的趋势，而在干道交叉处都呈现明显集中态势。

(2）在交通干道划分形成的各大街区内部靠近地块中心的位置，界定为未发育成熟的用地，有待开发和合理利用。

(3)从未成熟区到成熟区之间的地块，则多为商务萌芽区和成长区，这一区域则多是同时受到干道沿线商务功能的吸引和街区内部居住功能用地的影响而形成的由非集中商务功能逐渐转向集中商务功能的混合功能用地区。

分析：根据墨菲范斯的CBI法，本项目处于城市的主次干道交叉处，为待开发地带，是未发育成熟的用地。但是干道交叉处有利于商务与居住集中态势，土地开发潜力巨大，适宜进行较高强度土地开发。

2、合理的建筑容量采用经济学分析

在地块的开发中，容积率一定是一项重要的指标。对于一块将要开发的土地开发的密度是它的核心属性。从开发商的角度来看。利益最大化是他们的经营目的。开发商总是考虑在减去建安成本后能从土地上获得最大的收益。

1、调整后对城市空间景观的影响

本区域地理位置优越，区位优势明显，空间层次丰富，绿地景观及屋顶花园增强了整个小区的景观感受。

2、调整后对交通疏散的影响

2.1、道路分析

表2-1 现状道路的等级、断面布置及功能

道路名称	等级、断面布置及功能
清平南路	为凯里市主要的南北方向主干路之一；道路现状总宽15米，机动车道为双向四车道(中央无设施隔离)，路面状况较好。现规划道路为36米，在原来道路的基础上增加了21米。
永丰东路	为凯里市东西向主干路，顺接清平南路和宁波路，道路现状总宽14米，机动车到为双向四车道(中央无设施隔离)，路面状况较好；现规划道路为27.5米，在原来道路的基础上增加了13.5米。
宁波路	为凯里市东西向主干路，顺接清平南路和永丰东路，道路现状总宽14米，机动车到为双向四车道(中央无设施隔离)，路面状况较好；现规划道路为25米，在原来道路的基础上增加了11米。

主要路段交通负荷分析

根据城市道路设计规范，主干道和其它干道一条车道通行能力下表：

清平南路现状道路宽度15米，按照小客车计算，一条道宽为3.5米，所以得出清平南路为双向4车道，安照每小时一条道基本车辆通行能力1300辆计算，双向四车道计算，每小时通行5200辆；现根据凯里市道路规划设计要求，清平南路规划道路为36米，除去14米人行道，机动车道路为22米，按照小客车计算，一条道宽为3.5米，所以得出清平南路为双向8车道，安照每小时一条道基本车辆通行能力1650辆计算，双向8车道计算，每小时通行10400辆。同理分析，得出永丰东路（30米宽，除去6米人行道，机动车道为24米），双向6车道，每小时通行7800辆；宁波路（25米宽，除去6米人行道，机动车道为19米），单向5车道，每小时通行6500辆。

结论，规划增加4000个车位，规划道路留有发展余地，对城市交通没有形成交通威胁。

具体实施时小区出入口设置应按照建筑设计相关规范设置，满足小区出入口与道路交叉口的距离。在修建性详规中需按照规划留足各类用地的停车场车位数。

3、调整后对公共服务配套设施的影响

(1)人口

本次控规调整控制指标以后，相应减少居住人口，减少居住人口3808人。增加了商业流动人口，按5平方米/人计算增加流动人口9万人左右。

(2)中小学幼儿园规模核算

按照中小学配建标准，为每千人各60名学生。据此计算，本次规划居住人口与控规比较人口减少，无需对学校扩容。

(3)医院规模核算

本次调整将减少居住人口3808人，按《城市居住区规划设计规范》(GB50180——93)，小区级公共服务设施中应配置医疗卫生(含医院)建筑面积控制指标为6~20平凡米/千人，用地面积为12~40平方米/千人，均取中间值为建筑面积控制指标为15平方米/千人，用地面积为25平方米/千人按此计算，此指标可以在小区级公共服务设施中考虑。

(4)绿地指标核算

原绿地率为30%，调整后绿地率为30%，绿地面积不变。

4、调整后对市政设施的影响

(1)给水系统

按《城市给水工程规划规定》(GB50282——98)中的规定，结合凯里市的实际生活习惯确定人均综合用水指标按160升/人每日计，增加日用水量为：

Q=1200立方米/日

高层建筑设计按照建筑设计相关规范应设置地下水池和高位水箱，可以与其他居民用水可以形成错时供水，同时结合凯里市自来水公司供水压力进行综合分析，增加水量较小，对管网影响较小，原供水管网能够满足需求。

(2)排水系统

人均排水系统指标按照人均给水指标的85%计，确定城市污水指标为160升/人每日计，考虑20%地下水渗入，则每天增加污水量为：Q=1665立方米/日

目前凯里市新城中心组团谢家河片区污水管网大部分建成，考虑到项目的污水量增加的不大，对管网的影响较小，能满足原设计要求。

(3)电力规划

增容后需要增加变压器容量6*1250KVA,2*1600KVA.

调整后公共建筑面积，公共建筑负荷按210KW的成本构成。根据经济学知识，随着规模的增大，会使单位面积上所含土地固定成本摊薄。

不是说容积率可以无限的提高，在经济上对容积率也有一个最佳使用值。因为超过一定限度容积率，会大幅的增加建筑变动成本，而大幅提高的建筑物的变动成本可能会抵消土地固定成本的摊薄所带来的成本降低，从而反而可能会使成本从总量上增加。再从城市规划角度来看，容积率的超限度提高，带来城市基础设施负荷的过载，基础设施投入必须增大。从而带来整体成本提高，不符合经济性原则。因此必须根据地块的特点确定一个最佳的容积率。

由于低价、房价和容积率之间的关系，国土部门可以在城市规划的指导，根据城市各区位容积率的变化来及时调整地价，这样既增大了土地的利用强度，又防止了国有土地资产流失，还增加了政府的收入；另外规划部门也可以根据各区位容积率的现状情况来对城市规划起指导参考作用，加大对土地利用的宏观调控，使之达到合理利用的目的。

合理的容积率有利于减少房地产金融风险。目前大部分房地产项目的开发都是借助于银行金融部门的抵押贷款支持，因此房地产项目开发的是否成功，决定着房地产公司是否能顺利的按期还清贷款。而开发成功与否，容积率合理与否也是一个极其重要的因素，因此，从这一点看，合理的容积率有利于减少房地产金融风险。

第三章结论与建议

1. 增容后，需要增加给排水，电气负荷，目前市政管网基本健全而且留有发展余地，我院认为有可实施操作性。

2. 增容后，按规划要求多增加了四千多个车位，对城市有一定影响，但本东西区地块位于清平南路东西两侧。东区地块南临永丰东路，北临玉屏街，西临环城西路，东临清平南路。西区地块南临宁波路，北临，西临清平南路，东临。交通十分便利，而且道路路幅较宽流有发展余地，我院认为调整方案是切实可行的。

3. 增容后并没有增加居住人口数目反而还有一定程度的减小，提高了14小人均使用面积，提高了学校使用舒适度。

4.项目的容积率调整后带来了建筑限高调整，增加了城市品质，提升了城市建设的整体形象，丰富了城市内涵。

5.规划调整后将对加快城市建设的步伐和凯里市新城中心组团谢家河片区快速推进产生极大的推动作用，也是时代发展及社会经济进步的补充和完善，使之具有更大的可行性。

综合经济、技术、环境、景观等方面分析，我院认为调整方案是切实可行的。