老旧小区改造技术重点

一、建筑专业（安全+防水+节能）

1. 屋面改造（重中之重）

1.1必做：铲除老化防水层→修补结构裂缝→重做SBS改性沥青防水（4mm+）或高分子卷材；闭水试验≥24h。

1.2保温：重庆地区屋面传热系数≤0.8W/(㎡·K)，常用挤塑板≥30mm。

1.3细节：女儿墙泛水上翻≥250mm；落水口周边附加层；排气管间距≤6m。

2. 外墙改造（防脱落+节能）

2.1空鼓排查：红外+敲击检测；空鼓>5%必须全铲；饰面砖粘结强度≥0.4MPa。

2.2保温体系：外墙外保温（EPS板/岩棉板），重庆传热系数≤1.5W/(㎡·K)；锚栓+粘结双固定，每㎡≥6个。

2.3防水+饰面：外墙整体防水；翻新涂料用弹性耐候型；禁用高脱落风险小面砖。

3. 楼梯间+公共部位

3.1 墙地顶：抹灰层空鼓铲除→耐水腻子+防霉涂料；楼梯踏步修补+防滑处理。

3.2门窗：公共外窗换断桥铝+中空玻璃（5+12A+5）；入户门加固或更换。

3.3栏杆：锈蚀栏杆更换，高度≥1.1m，竖杆间距≤0.11m。

二、结构专业（先检测、后加固、强安全）

1. 前置条件：结构安全性鉴定

1.1按GB50292评级；Csu/Dsu级必须加固。

1.2检测重点：混凝土强度、钢筋锈蚀、墙体裂缝、地基沉降。

2. 常用加固技术（适配老旧小区）

2.1碳纤维布：梁/板抗弯抗剪；抗拉强度≥3000MPa，粘贴≤3层。

2.2粘钢加固：柱/梁；胶粘剂抗拉≥30MPa，锚栓固定。

2.3增大截面：梁柱承载力不足；新增混凝土≥C25，钢筋匹配原设计。

2.4砌体加固：开裂墙体用钢筋网+聚合物砂浆双面加固。

3. 关键强条

3.1严禁擅自拆承重墙、减柱、挖基础。

3.2新增荷载（如电梯）必须复核基础与地基承载力。

三、机电专业（水/电/弱电）

1. 给排水（全换+雨污分流）

1.1给水：淘汰镀锌管→PPR管（冷水S5，热水S2.5）；入户管≥De20；分户水表远传。

1.2排水：铸铁管→UPVC螺旋管；雨污分流；立管通气；卫生间防水重做，闭水48h。

1.3消防水：增设DN65消火栓（间距≤50m）；楼道配干粉灭火器（4kg，每50㎡1具）。

2. 电气（全换+增容+安全）

2.1强电：铝线/小平方线→国标铜线（照明2.5mm²，插座4mm²）；分户回路≥6个；漏电保护（30mA/0.1s）。

2.2弱电：架空线入地；光纤到户（千兆）；5G覆盖；门禁+安防监控 。

2.3公共照明：LED节能；楼梯间声光控；庭院灯间距≤15m。

四、场地与景观（交通+停车+海绵）

1. 道路与排水

1.1路面：破损修补→沥青/透水混凝土；主路宽≥4m，消防环道≥6m 。

1.2排水：雨水管网升级；海绵城市：透水铺装、雨水花园、植草沟；坡度≥**0.5%**防积水 。

2. 停车

2.1划线停车：利用边角地，车位≥2.5m×5.3m 。

2.2充电桩：按10%车位配建，负荷预留，防火分区隔离 。

3. 绿化与活动

3.1绿化：补植乡土树种；绿地率≥25%；建社区公园/口袋花园 。

3.2活动场地：健身区、儿童游乐、休闲廊架；无障碍通道（坡度≤1:12） 。

五、消防专项（必达标，一票否决）

1.消防通道：净宽≥4m，净高≥4m，无障碍物；尽头式通道设回车场≥12m×12m 。

2.防火分隔：可燃雨棚全换；管道井封堵；楼梯间防火门（乙级） 。

3.疏散：疏散宽度≥1.1m；疏散距离≤20m；应急照明+疏散指示 。

六、适老与无障碍

1.加装电梯：6层及以上优先；钢结构+玻璃幕墙；底坑防水；无障碍出入口（坡度≤1:12） 。

2.楼道适老：扶手（高度0.85m）；防滑地面；感应夜灯；无高差或缓坡过渡 。

3.公共服务：社区养老服务站、老年活动中心、便民食堂、快递驿站 。

七、风貌与文化

1.保留肌理：不拆历史建筑/大树；利用旧厂房/配电房改社区空间 。

2.立面统一：色彩协调；空调外机规整；防盗网隐形化 。

3.工业文化：融入老厂符号、工业构件、怀旧标识 。

八、改造重点

1.基础类（100%必改）：屋面防水、外墙防脱落、雨污分流、水电全换、消防达标 。

2.完善类（优先）：加装电梯、停车扩容、无障碍、绿化提升、架空线入地 。

3.提升类（可选）：社区服务中心、智慧安防、工业文化场景、口袋公园 。

一句话总结（设计抓3点）

1.安全第一：结构加固、防水防漏、消防达标；

2.里子优先：水电全换、雨污分流、弱电入地；

3.民生核心：电梯、停车、适老、无障碍、文化记忆。