辉煌前景中的诱惑
一 轻资产转型做文化服务来源http://www.yinhuojiaoyu.com
1、早期以旅游带动地产来源http://www.yinhuojiaoyu.com
作为旅游地产的先驱者华侨城集团，早年以人工造景的主题乐园为卖点，带动地产业发展。打造了锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店等一系列知名产品。
2、转型复合式服务开发运营商来源http://www.yinhuojiaoyu.com
但随着游客对老牌乐园的审美疲劳和优惠的土地政策不再，华侨城地产的周转率已从2009年的1.1下降至2013年的0.33，存在很大的去化压力，且地产占总资产的比重过高，超过50%，华侨城集团也在谋求转型。
华侨城集团由“旅游+地产”的双线程盈利，转向“旅游+地产+文化服务”的多线程共赢，并逐渐由重资产向轻资产转型，从区域运营商向复合式服务开发运营商角色转型，成立了华侨城演艺公司、华侨城文化科技公司、麦鲁小城、哈克儿童职业体验馆等，其传媒演艺公司已形成23台剧，演职人员达到2600多人，文化科技公司在半年时间内实现净利润1087.63万元。虽然未来是否可以持续盈利还有待市场检验，但这种转型轻资产转型和运营输出已然成为趋势。
二 主题乐园的IP财富链来源http://www.yinhuojiaoyu.com
2016年上海迪士尼的开业让很多人在谈论其是否能够盈利。其实迪士尼的营利模式十分特别，是特有的“轮次收入模式”，亦即“利润乘数模式”，指的是迪士尼通过制作并包装源头产品——动画，打造影视娱乐、主题公园、消费产品等环环相扣的财富生产链。所有进了迪斯尼的客户都是重复消费的，就是滚动不断重复消费。其中，迪士尼主题乐园总收入仅占到集团总收入的30%以上，次于排名第一的媒体网络板块。
1、媒体网络负责赚钱来源http://www.yinhuojiaoyu.com
根据2015年迪士尼公布的财报来看，以有限电视为主的媒体网络业务收入为232亿美元，占公司总收入的44%。在美国，迪士尼电视业务主要分为两个频道：孩子们喜爱的迪士尼频道和男人们喜爱的ESPN频道，而后者是全球最大的体育电视网，卫星覆盖160个国家，使用21种语言，收视观众高达2.1亿。除了收取有限电视费，还有广告和各种合作收益。
2、影视娱乐导流来源http://www.yinhuojiaoyu.com
从收入的角度看，我们主观印象比较强的影视娱乐占比不高。这一部分主要是流量入口。这些优质IP给迪士尼不断带来新的观众，粉丝。然后通过线上的Disney Channel，以及线下的迪士尼乐园来变现。
3、旅游项目提供现金流来源http://www.yinhuojiaoyu.com
在建成后维护成本最低，随着整体旅游公共产品的完善，景区门票、休闲产品的提供，此类收入为项目提供了长期的、持续的现金流。同时，地产项目的开发反作用于旅游项目，使得旅游项目有了更丰富的客流保障。
4、衍生产品与游乐设施捆绑来源http://www.yinhuojiaoyu.com
但根据福布斯的说法，迪士尼乐园的门票钱也就刚好更够覆盖运营成本而已。真正赚钱的地方反而是酒店、衍生品、食品以及饮料等等。在迪士尼乐园中，衍生品销售和游乐设施几乎是捆绑在一起的。比如“星球大战”主题的游乐设施的出口就是一家非常大的衍生品销售商店。很多游客无法抵挡诱惑，而纷纷掏钱购买。据悉，电影《冰雪奇缘》中爱莎公主穿的裙子一年在美国的销售量达300万条，迪士尼光靠卖裙子就能挣到4.5亿美元。
三 旅游度假突出人文服务来源http://www.yinhuojiaoyu.com
旅游度假类项目通常远离市区，先做旅游后做地产，增强休闲娱乐项目的丰富性和参与性，变观光为度假，实现旅游资源向地产价值的转变。其典型代表就是阿那亚。
1、度假项目应该是一个美好生活的服务商来源http://www.yinhuojiaoyu.com
做旅游地产的对阿那亚的模式应该不再陌生。阿那亚的操盘手马寅指出，度假项目应该是一个美好生活的服务商。房子不是重点，独特的体验和服务才是重点。度假也好、休闲生活也好，其实就是对传统生活的一种逃离或是一种超越。所以，客户来到这个地方能不能有换空间的感觉，能不能让客户接受到不同的服务，这个可能是旅游地产未来商业模式的核心。
所以，阿那亚除了基本的服务之外，增加了很多特色服务。比如成立了一个和业主互动的部门，叫九州会。只要业主来了，沙滩上所有的活动都可以陪他们玩，这种模式受到地中海经营模式的很多启发。还成立了各种群，比如摄影群、慢跑群、吃货群等等，跟所有的客户互动，解决客户的所有问题，听取客户的建议。
2、忽略短期利益，培养客户度假习惯来源http://www.yinhuojiaoyu.com
旅游地产另一个重要的是要培养客户的黏性，不能来了一次就不再来第二次。阿那亚为了让客户和老业主能够依赖这个项目，培养在这里的度假习惯，也让他愿意推荐这个项目给朋友，就以10万的价格发行了一张价值12万的消费卡，卡里包含了项目所有的服务，两年以后钱退给客户。把成本算进去，其实每张卡就亏3～5万块钱，但通过这种方式可以培养客户的习惯，要消费卡里的服务内容，就会经常带他的亲朋好友来度假。
3、让客户参与投资、改造来源http://www.yinhuojiaoyu.com
旅游地产未来要强调参与，不是把房子卖掉就能解决问题，还是要客户参与进来，让客户感觉到是他参与改造的，是他参与投资的，包括最终让他有了收益，这样客户的积极性就不一样，而且也更好地解决了客源问题。
与其费劲地在全国做广告、做渠道，不如深挖老客户。代理公司拉来的新客户100个不见得可以成交一套房子，反而老客户拉来5组客户就有可能帮你成交3套房子，因此服务好老客户就会变成良性循环，不但可以在他们身上不断地赚钱，也可以让他们形成对未来产品的销售。
此外，可以让客户参与配套设施的投资，比如，孤独图书馆就是找了100个人，每人投入3～4万块钱，他就成为了图书馆的业主及股东，他就愿意来，也愿意带着他的朋友来。这样既解决了资金，又解决了客源，这100个人背后都有好几个人跟他品位和能力相当的，那就是说潜在的有2500个人会来这里。
四 文旅小镇：从观光到文化休闲中心来源http://www.yinhuojiaoyu.com
说到古镇，其实长三角的古镇都很相似，早年，乌镇、周庄基本都差不多，早年都是以观光为主。但这些年，借着乌镇戏剧节的打造，乌镇已成功转型为文化休闲中心。据媒体报道，乌镇年平均的接待的游客数量都在569万人次，上半年，乌镇旅游扣除政府补贴后的净利润同比增长73%。
1、文化特征是最大特点来源http://www.yinhuojiaoyu.com
旅游度假小镇与普通度假房地产项目最大的不同点就是其业态的多元性和文化的精彩呈现。度假小镇需要具备旅游的“吃、住、行、游、购、娱”等全部六大要素。以乌镇为例。乌镇的商业模式核心就是景区与酒店，景区与度假设施的交叉结合。古镇发展不能光靠门票收入，最好的配比是门票收入占三分之一、住宿收入占三分之一、综合性营收占三分之一。
而最核心的突破点是乌镇戏剧节，以戏剧为入口，是因为它符合现代年轻人的文化需求。欧洲的戏剧节都是在小镇举行。第一届的时候，专程来戏剧节的人并不多，到了第二届，戏剧节期间80%的游客都是冲着戏剧节来乌镇的，一住就是十多天。全国大专院校、艺术机构的文化艺术爱好者全都聚集在这儿。
戏剧节、世界互联网大会，吸引着艺术家、文艺青年、商务精英这些高消费力人群的到来，更强势带动了乌镇周边土地的价值，使周边的地产项目成为投资热点。
