未来中国房地产的走势充满不确定性
原本，中国房地产应该还有10年至15年的黄金时间，也可以说白银时代。但是2016年中国房地产的持续爆涨，让我们对未来中国房地产的走势感到忧虑，这样的走势很可能葬送中国房地产，甚至是中国经济！来源http://www.yinhuojiaoyu.com
1、我们把中国房地产分为三个阶段：（1）1999年至2007年，我们称之为经济自然增长阶段；（2）2008年至2014年，我们称之为货币增长阶段；（3）2015年至现在，我们称之为新金融阶段。来源http://www.yinhuojiaoyu.com
2015年9月份到现在，处于非理性极端阶段，主要表现为：（1）信贷在急剧放大，尤其是个人贷款和房地产企业信贷方面，成倍数增长；（2）土地价格在海量信贷以及较低利率的推动下急剧上升，也成倍数上涨；（3）房地产价格在土地价格以及海量信贷的推动下，当然也成倍数增长。来源http://www.yinhuojiaoyu.com
可以说，2015年9月到现在的房地产已经不是房地产，已经从商品属性全部转为资本或金融属性，已经和需求、房租比等各项指标无关，而和利率、信贷、M2、杠杆率密切相关，我们认为房地产已经成为标准化的金融产品。来源http://www.yinhuojiaoyu.com
2、那么，大家最关心的，中国的房地产未来的走势会如何呢？前段时间国内很多学者、专家对中国的房地产未来走势提出两种模式：（1）日本模式；（2）俄罗斯模式。来源http://www.yinhuojiaoyu.com
日本模式，估计很多人已经较为清楚，日本国房地产从1971年大幅上涨，然后在1991年彻底beng盘，甚至到现在房地产依然处于低谷。算起来，日本房地产大约有20年的大幅上涨时间，而我们中国房地产从1999年算起，目前已经17年了。来源http://www.yinhuojiaoyu.com
俄罗斯模式，俄罗斯主要是石油经济，因为支柱产业单一，在2014年前受到欧美经济打压和制裁，同时石油价格急剧下跌，从而导致俄罗斯经济快速下滑，俄罗斯采取的是放弃汇率而保房价的策略，即房价没有大幅下滑而汇率急剧下跌。来源http://www.yinhuojiaoyu.com
实际上我们看来，如果以美元计算，日本模式和俄罗斯模式没有本质的区别，房地产价格都处于严重下跌状态，同时此期间日本和俄罗斯经济都存在大幅下跌的情况。无论何种模式，我们看到的结局是日本和俄罗斯的老百姓日子不好过了，这才是根本！来源http://www.yinhuojiaoyu.com
3、我们说，中国房地产的未来走势不取决于房地产，而实际上取决于中国经济的走势。
首先我们看下为什么2016年房地产突然大热。最核心的原因就是实体经济不赚钱了，很多实体经济根本经营不下去，导致：（1）实体企业主不再投入实体经济，而将资金转移到虚拟经济，民间投资增速数据就可以说明这点；（2）银行将原本信贷给企业的资金转而信贷给房地产业，大家看1到7月份的信贷数据就明白；（3）政府的产业园、新城，除了土地已经没有更多的企业，进而更加转向土地财政。来源http://www.yinhuojiaoyu.com
其次，目前来看，中国除了房地产业以及少数的产业如高科技、互联网产业，实际上很多产业处于严重的下滑之中。这更加突显房地产对中国经济的重要性。
因此，我们才看到由于中国经济的大幅下滑导致房地产的火热，这是房地产火热背后的实质原因。也因此，判断房地产的未来走势，须从中国产业转型角度来看。
4、现在来看，中国经济还没有彻底进入底部区域，很可能继续处于L型状态，时间可能为3至5年，也许更长。来源http://www.yinhuojiaoyu.com
然而，让我们担忧的是：在中国经济转型的3至5年中，中国的房地产走势可能已经基本成型。我们认为这种“可能”已经成为“必然”，因为2016年超热的房地产趋势，已经让中国经济转型进入死角。
我们现在看到的现象是：2016年的房地产火热，让更多的资金进入房地产，很少的资金流入实体经济领域，房地产已经成为“压死”产业转型的砝码。
因此，我们判断未来的中国房地产可能存在三种可能：（1）突然beng盘，如日本模式；（2）横盘模式，因为中国经济的特点，中国政府可能采取管制模式导致房地产处于横盘模式；（3）类似于俄罗斯模式，导致中国汇率突然较大幅度下跌；但是由于中国经济产业众多、外汇储备较大而不太可能出现俄罗斯汇率beng盘的现象。
小禾智库认为，中国房地产最可能的模式是中国的房地产在一段时间处于横盘模式，即中国政府因为房地产可能会陷入CRISIS状态，进而采取措施锁住二手房市场，导致所有房地产处于有价无市状态，这可能是最可能的模式。来源http://www.yinhuojiaoyu.com
因此，对于中国房地产未来的走势，目前看充满着不确定性。但是我们要了解，中国房地产已经严重阻碍中国产业经济的转型，而中国经济又是支撑房地产价格的核心和实质。来源http://www.yinhuojiaoyu.com
