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银火谈农业地产概述

       1.定义

       1989年,台湾大学通过系统研究,正式提出"休闲农业"的概念,并将其内涵概括为:农业与旅游结合在一起,利用农业景观和农村空间,吸引游客前来观赏、游览、品尝、休闲、劳作、体验、参与、购物的一种新型农业生产形态。而休闲农业地产则是以休闲农业为依托,在经营休闲农业项目时,引入房地产的经营思维,从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作,从而 更好地发挥项目优势,更加深入的挖掘产品的市场潜力。
        而农业地产,是农业产业升级的一个必然阶段和必须配套,真正嵌入到农村中,结合"三农"问题打造,以农业产业为依托,以新型城镇化为导向,融合文化产业和旅游产业,结合养生养老、旅游度假、科普教育、农业体验、观光休闲、商务会议等功能,用一产联动二产、三产,是一种新型经济业态。
       2.农业地产发展
        资料显示,我国农村地区集聚了70%的旅游资源,休闲农业发展潜力巨大。集农业生产、农业观光、休闲度假和参与体验于一体的休闲农业,既可以开辟一条现代农业建设新途径,促进农民就业、增收,同时又能满足城乡居民休闲消费需求。
        发展休闲农业是城镇化的一个重要途径,在不违背土地国有属性的基础上,将土地与新的资源、新的视野、新的管理模式融合,提高土地附加值,并把其兑现成可以消费的旅游产品和景观环境,然后发展衍生的房地产和休闲娱乐活动,这种新模式比传统的推土机式开发更接地气。
        新型农业在带动区域经济发展、改善了生态环境的同时,也向当地农民提供了大量就业机会。农民把土地流转给开发企业用于建设农业观光园后,还可以在园区内继续从事蓝莓、茶叶的农作物种植工作。另外,由于开发征地而迁出原有住房的居民还可以得到补偿,住进全新规划的新型农村社区。这种做法实现了开发商和农民的土地共享,并使双方在产业链中均提高了收益。
        20世纪90年代以来,中国休闲农业迅速发展。2010年7月,北京市正式发布实施《乡村旅游特色业态标准及评定》,提出"全力塑造北京标准的良好品牌,不断提升首都的科学发展水平"的要求。各界对休闲农业、乡村旅游的关注度不断提高,中国新农村建设及城乡统筹成为时下国家发展的重要议程,国家出台土地扭转等相关政策,农业、农村和农民将获得新的发展空间。同时,伴随着旅游和地产这两大行业的不断发展,在旅游市场需求和房地产企业逐利行为的共同驱动下,以旅游吸引物及其配套服务设施为导向的,结合户外运动、会展购物中心、休闲度假地产等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式形成,休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显。如何使旅游经济和地产经济相融合,实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵,旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值成为一个新的亮点。休闲农业地产必然会成为未来建设、投资的一个热点。
农业地产兴起的三个重要关键词:
转型:旅游是一个朝阳产业,未来发展的空间和潜力是巨大的,旅游业已经被纳入国家战略中。很多房企集团有一定程度的路径依赖,从住宅地产向旅游地
            产转型相对容易。
融合:产业融合是旅游与地产发展的一条必经之路。以旅游业为产业引擎,以农民致富为目的,以生态友好和环境可持续利用为原则,以"一三融合"为策略
            手段,构建内部相互协调支撑的综合性生态经济产业体系。
创新:房地产是城市化的见证者。中国的城市化进程推动房地产从城居走向郊居,未来将走进"旅居"新生活方式时代。
        3.农业地产的优势
        农业不仅给地产带来了乡村郊野的自然环境、农耕生活方式、在政策允许下,合理利用农业服务设施用地和非建设用地。发展农业地产的最终目标,是实现农民、政府、开发商、经营者、业主五方共赢(如下图)。一是政府推动美丽乡村建设,增加农民收入,拉动区域经济发展;二是业主回归乡村,体验生活、体验健康的生活方式;三是开发商文化的传承,融入项目中,增加核心吸引力,推动农业现代化,增加农业附加值;四是经营者增加收益,施展自己的创意才华;五是农民增加收入,增加就业机会,生活环境改善。

4.农业地产六大症结

开发模式和开发时序错误 地产开发先行,在配套和农业产业没有一定基础的条件下就先发展地产,不紧很难吸引人们来此,对土地本身价值的体现也极为不利。
核心吸引力不足 创意农业发展带动作用不足,没有形成准确的主题定位,与旅游地产产品有一定的同质性,无法形成人气聚集,造成地产空置。
圈地现象严重 "圈地"是指项目开发不立足于三农和产业建设,是目前各地普遍存在的问题。借农村城镇化之机,大兴土木,圈地盖房。
农业现代化发展与农业文化深度挖掘的矛盾 一方面,农业要产业化、规模化、现代化发展,另一方面,都市人渴望回归原生态的生活方式,对农业文化的需求增加,同时一个失去灵魂的农业地产项目将失去其核心价值。
土地政策限制 土地政策的重重限制,缺乏对于市场投资和可持续经营的吸引力。
与村民、村庄等问题的沟通存在问题,开发模式不够透彻 在实际操作中,如何将农村建设、农民居住就业、农业现代化与农业地产开发融合发展,确立健康的农业地产发展模式。