银火建筑设计项目定位
商业地产中对建筑的定位是比较复杂，也是考虑因素相对较多的一个环节。不同的经营内容对建筑的需求也是不一样，因此前期合理的定位，将在很大程度上降低后期工程的难度，也避免了因建筑定位不合理，进行二次改造带来的不必要的资金投入。
分析商圈属性及经营模式
1、商圈属性
商圈属性，就是其是批发市场，还是零售市场，抑或是淘货市场。它们有本质的区别，批发市场和零售市场对通道、环境、店面的要求是不同的，同时淘货市场应该属于零售业里面要求更高一层的市场的概念。
因为批发市场走货的特殊性，首先往往会设置更多货梯，同时会考虑货梯更大的负荷和载重;其次就是通道设置，由于批发市场往往会有小车拉货行为，通道相对来说要比零售市场宽。
一般来说，零售市场的正常通道宽度在2.4～2.8米;批发市场主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有时一层考虑到消防通道和人行走道相兼容的情况，甚至能做到8米，辅通道一般最低为2.4～2.8米，这样才能满足正常的拉货需求。所以，前期的建筑定位要特别精准和科学。
作为零售市场，淘货市场对建筑风格、环境的要求相对更高，主要是对卖场的环境要求比较苛刻，如层高、灯光、吊顶、地面的装潢装饰以及店面的风格等，必须要打造出一些对建筑有依附性的相应的特色。
比如，如果层高比较矮，做完空调管道、通风管道设置后，剩下的可使用的楼层高度就比较低，这种情况下，环境相对来说就比较压抑，装修不出比较时尚、另类或者令人舒畅的感觉。
2、经营模式
经营模式，就是任何项目开发初期都要考虑打造成什么样的商业项目，如商业步行街、可来回走车的更宽的步行街、室内步行街、大型的独栋商业体或者是高层下面的群楼。不同的建筑模式，相对应的各个建筑定位是不一样的。
市场类
市场类的商业形态，即独立的商业建筑体，可以做成一个简单的框架式结构，后期每一个平层利用铺位大小分割比较顺利，一般步行梯稍微靠边不影响后期分割时，滚梯可以在比较靠中间位置，也可以外挂两个观望梯等。
独栋商业楼宇做商业往往采用这种框架式的建筑模式，以利于后期的商业空间划分。
百货类
百货类的商业形态，配套比较丰富，往往考虑到下面的商业。比如楼上会引进一些影院、餐饮、电玩城、儿童娱乐宝等配套业态，这会提高对建筑的要求。
如果项目在前期初步定位时就考虑引进影院，那么在建筑方面的具体定位是影院所处的位置的挑高至少要达到6米以上，才能满足影院的入住需求。
步行街
如果是步行街类的产品，主要考虑的就是步行街的楼层。
步行街的主要类型是单独一层的步行街，中间一条通道两边是临街门市房。
门市房的建筑模式往往有几种：一拖二、一拖三。所谓一拖二，就是一楼是一个独立门面，但是一楼内部正对应的门面有楼梯可以直接通往往二楼。而一拖三就是可以直接通到三楼，这三层的铺子是作为一个整体进行销售、招商。
这种建筑模式也有每一层的门面全是独立的，在二层位置设置一个公共走梯或者公共电梯上到二层，上到二层之后有一个外走廊进行人流的循环流通，外走廊紧挨着的是一间一间的二层的独立门市房，三楼相应也是如此，这是独立一层、独立二层和独立三层的门市房设置。
另外，也有可能设置成独立一层，二层把三层拖起来，也有可能是一层和二层拖起来，三层是独立的。
这可以根据当地不同的商业特性、不同的商户需求和投资人的购买需求灵活变通，这种变通的前提是，在进行建筑施工图纸设计之前，必须明确所有的定位，后期不能有大的变动;否则工程起动之后进行变动将会付出很大的代价。
购物中心类
购物中心类的商业可能设计得相对稍微复杂一些，因为购物中心的建筑模式可能设计的范围比较广，这个购物中心有可能是一个独立的建筑体、建筑群、商业体、附属一两条商业步行街，也有可能是内部步行街加内铺的形式等。
所以，前期建筑的大方向必须要考虑好，要根据商圈属性和经营模式决定初步的建筑方向定位。
顺应开发需求
所谓开发需求，其实就是整体项目的开发背景。
一般来说，项目开发背景主要分为三种：资金饥渴型、持有运营型和形象塑造型。
1、资金饥渴型
所谓资金饥渴型，就是以销售为主的项目在进行整体建筑定位时，首先要考虑的宗旨就是利于销售，核心本质在于回款，这就决定了项目的所有定位和服务全部是为销售服务的，奠定能顺利销售和实现最高价值的两个基础。
建筑定位要利于销售，主要有两个方法：一是铺位要划得小一些，因为铺位越小，总款越低，越好卖;二是根据项目不同方向的商业价值情况确定建筑情况，尽量规避商业价值低的地方，实现商业价值高的地方的面积最大化、价值最大化，同时把铺位规格缩小到最合适、最好卖的范围内，顺利实现资金回笼。
2、持有经营型
持有经营型主要考虑的是建筑质量、卖场环境等建筑的各个方面必须要做到大气、漂亮，甚至有的还直接要求要保证商业建筑十年或者二十年不落伍。因此，在进行建筑定位时要有一定的远瞻性，要主要考虑建筑立面的几个平层关系和大的建筑参数。
建筑参数主要指，比如现在市面上在经营的商业项目都是地面三层，初步考虑能盖到地面四层就可以，底下三层做商业经营，四层做配套、服务、餐饮、娱乐、休闲。
但是为了保证建筑未来几年内不落伍，因此要以远瞻性的目光进行建筑定位，可能在现阶段就直接盖到七八层;或者如果开始不想投入高成本，那么从打基时开始把下面建得比较牢，便于后期可以随时往上加盖。
另外，在层高方面，现在市面上的层高可能基本在4.5或者5.2米就能够满足经营要求，但是随着消费诉求提升，所有的商业物业也都开始提升环境和品质，要保证层高不落伍，就可以直接将首层挑高到六七米。
3、形象塑造型
从开发商或者开发企业集团层面，往往对形象塑造没有太高要求，但是如果从外来投资方角度来说，在陌生的城市或者商圈运作一个开发行为，政府相应会有一些其他方面的要求。
如建一个中高端的百货商场、打造两条特色步行街、盖一个五星级酒店等形象塑造要求。所以，企业所有的建筑定位首要考虑的就是形象，即建筑的风格和造型，以给人们带来震撼的视觉效果和视觉冲击力。
满足消费习性
消费习性其实主要考虑的是消费关系。
当然，消费者可能有很多其他层面的消费爱好和消费习惯，这就需要在前期针对消费者访谈时，采集和归纳这些信息，以不断改善、完善，满足大多数消费者的正当要求。
2、消费抗性
比如，在做楼层设置时，有的消费者认为商业线能达到三四层就可以，即使有观光电梯、滚梯或直升梯，也会认为五层太高，这时五层可能就没有设置的必要，或者至少从现阶段来说，后期在招商、销售、运营方面都是有一定风险的。
所以在做任何新的商圈项目时，要根据当地的特性，如消费者的习性、爱好、抗性等相应的抹去一些东西，同时把自身传统的一些商业规律、商业经验揉合进去，揉化掉消费抗性。
3、气候差异
气侯差异对建筑的影响较大，比如北方的天气普遍比较冷，并且冷的周期比较长，因此在北方盖建筑时，要注意以下方面：
首先，外立面的窗户尽量不要做得太多。
第二，对冷暖空调，尤其暖风空调的要求可能会高一些，所以在建筑定位阶段就要求考虑空调的类型，用水、用电的总负荷，能实现多长周期的不间断运行等。
第三，地下商业设置是南北方商业地产差异里面最明显的，北方的建筑可以通过一个下沉式广场下去，或者在地下单独做出入口，或者通过一层中间中庭的滚梯往下等设置模式。
第四，步行街受气侯差异影响特别大，如室外步行街可以不牵扯统一的运营管理，但是会涉及风雨等所有天气因素的影响，一旦下雨或者天气特别冷时，步行街的整体生意要稍微差一些。因此，如果北方大部分冷的周期比较长，可以考虑打造室内步行街，让它既有步行街的功能和感觉，又能通过室内的吊顶、空调、装修、灯光效果等避免天气对消费者逛街造成的影响。
第五，气侯差异也会对步行街的一些走梯和电梯造成影响，比如做室外步行街时，要考虑设置的电梯、楼梯、下沉式广场也是露天的，冷天气或者恶劣天气较多的城市，会在下沉式广场、楼梯、滚梯上面加一个顶一样的罩子，既能做造型装饰，又能实现雨雪天气的阻挡功能，避免物业维修和保养成本。
第六，因为雨雪天气很容易损坏设施、设备、建筑，所以还要考虑排水的影响，这样后期在运营管理上就会省掉很大一部分麻烦。
把握各业态建筑特性
明确项目的业态定位、地方爱好、抗性、气侯、经营模式、形象、资金等问题后，还有最大的一个核心考虑点——根据不同业态做相应的建筑定位。
不同业态、不同商业对建筑的需求是不一样的，一般来说，各业态的建筑特性主要包括服装类、小商品类、餐饮娱乐类、家居建材类、五金机电类、古玩类、社区配套类等。
1、服装类和小商品类
服装类和小商品类属于大众化的业态，在建筑层高上没有硬性要求，唯一有要求的可能在铺位规格上。一般来说，做品牌时，铺位规格要大一些;做小商品零售时，铺位规格可能小一些。如做化妆品需要的是环岛或围着柱子的岛型，做鞋需要的是鞋柜，即矮柜、台柜，可以不做精品间。
2、家居建材类
根据不同的业态进行不同的建筑设置的最大差别是，大的业态方面差别比较大，对建筑的要求是完全不同的。
比如，大型家具建材类对建筑的层高有硬性要求，同时对铺位规格也有一定要求，一般一个家居建材类店铺至少要80平方米，大到几千平方米不等，并且要求是一个敞开的空间。同时通道要求要宽，能够满足货物的来回运输、调角转送等。
3、五金机电类
五金机电对承重是有要求的。现在普通商业楼的常规承重要求是基本能满足大众需求，如服装、小百货、化妆品等，承重可能是350公斤每平方米，而450公斤每平方米足矣。
但家居建材或者一些特殊的五金机电等机械类的东西比较重，每平方米的承重可能需要达到600公斤、800公斤。所以，项目要提前结合业态定位，考虑相应楼层、区域的承重、层高、设置。
4、餐饮类
餐饮类对用电、化污池、上下水都是有要求的，需要提前考虑好，在做建筑定位时要把方案都布好。
5、社区配套类
社区配套类一般多存在于临街门市房，而不能存在于一个独栋的楼宇里面。
所以，企业要结合不同业态、不同需求、不同硬性指标，进行整体建筑定位。
把控各业态铺位规格
铺位规格主要考虑的方面包括：现状、实际需求、总款承受。
1、现状
所谓现状，就是完成业态定位，通过调研确定每个业态所在楼层、店铺面积。
对于铺位规格的定位，例如当小户需要10平方米时，左右可根据8.4米的柱间距进行三等分，中间留作通道，这样基本上一个铺子可能使用的面积在12平方米左右，以此标准铺位就全部划成12平方米。
将整体的动线、铺位全部分割完之后，假如以后需要大铺位，可以二合一、三合一或四合一，这样划分不受影响，并且铺位比较规整，到招商阶段还可以自由把握，后期不至于发生大的变动。
如果前期想把铺子划成大小一致的，同时又能满足后期各个需求，首先要考虑的是柱间距、通道宽度是一定的，各个区间不可能划得恰恰满足需求，所需的铺位区间只能通过后期合铺实现，这种是最顺畅的。
如果前期划得大小不一，后期就会发现很多柱子都在铺位中间，导致铺子不好租、不好卖。所以，进行铺位划分时，要结合标准铺位的规格、柱间距和柱子情况，沿着柱中线进行划分，尽量不要使柱子正好处于铺位中间。
一个柱子可能处于某一铺位的边角位置，并且整个柱子被四个铺位进行了四等分、二等才会比较适用、比较好用。
2、实际需求
比如，市面上的铺位都是10平方米，但是按10平方米划完之后却发现消费者最低都要20平方米，这时就要重新合，即二合一。所以，各业态铺位规格要在结合现状的前提下，进一步通过与商户的沟通、与经营者的访谈，确定主流铺位需要的面积。
3、门槛承受
了解了市面的现状、消费者的需求后，就要按需求划分店铺。
例如，如果是资金饥渴型项目，就要实现快速销售、大量回款，需要将每一个铺子的面积划得特别大，但是销售时就会特别吃力，因为铺位大了，总款就高，对销售造成直接影响。
这种情况下，企业还要结合总款门槛，通过前期访谈，了解投资人商户的意向，包括小额投资人、主流的大部分商户能承受的购买店铺的资金能力、最低和最高一年能承受的租金。然后根据总款进行倒推，计算出开发铺位面积的划分。
一般来说，开发链条的核心诉求是第一位的。
如果企业不考虑现状、经营户意向的规格，还是根据倒推法计算铺位规格，若得出的结果比实际需求小，招商时可以进行大量合并处理，也就意味着招商、销售完全是两版图纸，但是两版图纸的基础是要尽量保证建筑结构没有变化，也就是销售的铺位和经营铺位两个平面图的通道位置是一样的，所有的建筑边线、位置都是一样的。
唯一不同的就是之前有小铺位进行合并处理，而不是颠覆性的变化。如果是颠覆性的变化，就意味着销售时卖的是虚拟铺位，招商时才是真实铺位，而虚拟铺位的销售严格来说是一种违法行为。
总之，企业要通过建筑定位，结合建筑规划院、建筑设计院，做一个整体、漂亮的建筑效果图，为后期的宣传推广起到重大的昭示作用，对投资人和经营户形成相当大的吸引力，这就是经营空间概念效果所提供的对项目的一个基础影响。
